Загородный рынок: канун «большого взрыва»?

Новые тенденции загородного рынка стали  предметом обсуждения на Петербургском ипотечном форуме и международной конференции Elite Estate. Собравшиеся здесь специалисты по недвижимости полагают, что застройщикам предстоит переориентироваться на более массовые проекты, а властям всех уровней поторопиться с корректировкой законов и разработкой генпланов.

Быстрее, больше, комфортнее Изменение девелоперских приоритетов стало основной тенденцией загородного рынка в последние месяцы. 

Так считает генеральный директор петербургского ООО «Аверс-аналитика» Дмитрий Свительман.
Еще не так давно 90% спроса приходилось на дома и поселки эконом-класса, однако 90% предложения – на дорогостоящее жилье. Земельные участки, на которых строились коттеджи, были давно и задешево выкуплены девелоперами, которые предпочитали просто ждать роста цен на землю и дома, а спрос в этих условиях всегда выше предложения. И в самом деле, спустя несколько лет стоимость земли в строящихся поселках оказалась в 20-30 раз выше первоначальной. Инвесторы могли безбедно жить, продавая по одному дому в два месяца: проект окупался в любом случае.
Однако в последнее время появляются более серьезные проекты, рассчитанные не на рост цен на землю, а на более быстрый возврат вложенных средств.

Девелоперы приобретали участки уже по значительно более высокой стоимости, соответственно, и качество проекта здесь – иное. Пока эту тенденцию сдерживает непрозрачность рынка, уверен Дмитрий Свительман, однако ситуация может измениться.
Впрочем, застройщиков ожидают и другие препятствия. Одно из них – все большая плотность застройки в пригородах Санкт-Петербурга. «Но природа здесь будет быстро превращаться в окружающую среду. Участки, предназначенные для комфортного проживания на природе близ города, могут не оправдать ожиданий», - говорит Дмитрий Свительман.
Крупных участков, годящихся под коттеджную застройку, вблизи города не так уж много, а мелкие могут оказаться неинтересны инвесторам.

Цены на стены

Тем более, все более востребованными становятся поселки с развитой инфраструктурой.

Если в прежние годы покупателю был нужен, кажется, лишь покой за высоким забором на природе, то ныне его интересуют поселки с удобствами не хуже городских и хорошими подъездными путями.

Для покупателя более не играют определяющей роли стеновые материалы. Нынешняя тенденция связана с нивелированием стоимости стеновых материалов в общих затратах на собственное домовладение. Стоимость земли и инженерных систем растет, а удельный вес стоимости стеновых материалов при этом снижается. Сегодня, по словам Дмитрия Свительмана, он составляет лишь 10% цены домовладения. Именно поэтому для покупателя теперь не столь важна дешевизна или, напротив, престижность конструктивного материала – было бы удобно! А удобство как раз и обеспечивают технические и инфраструктурные моменты.
В этих условиях конкуренция застройщиков обостряется – «схватка» идет за оптимальное соотношение «цена-качество». А потому реализация выходит на совершенно иной уровень – до 10 домовладений в месяц. Проблема в том, что столько отдельная компания не всегда успевает строить.
У петербургских потребителей сложились вполне определенные предпочтения, зависящие скорее не от цен, а от перспектив постоянного или временного проживания в доме и от устойчивых стереотипов. Более половины покупателей - 54% предпочитают газобетон, 16% кирпич, 25% каркас и еще 5% - бревно или брус. Таковы данные агентства «Бекар» в изложении генерального директора Ирины Гудкиной.
Во всяком случае, можно ожидать настоящего прорыва на загородном рынке: приобретение коттеджей может стать массовым.

Правда, так случится лишь с выводом на рынок серьезных банковских программ, стимулирующих загородное строительство, и началом транспортного коллапса в Петербурге, превращающемся, вслед за Москвой, в сплошную пробку. Коллапс заставит сместиться офисную и деловую активность к окраинам города – доехать оттуда до коттеджей проблемы уже не составит.

Сосны, море и песок в рассрочку

Социальный состав покупателей, по данным Ирины Гудкиной, выглядит так: 45% – предприниматели, владельцы собственного бизнеса, еще 30% - топ-менеджеры крупных российских и западных компаний, 13% - менеджеры среднего звена небольших и средних компаний. Более половины из оставшихся 12% составляют высокооплачиваемые специалисты самых доходных отраслей, за ними следуют госчиновники и только по 1% приходится на долю иностранных специалистов и «публичных людей».
На приобретение загородного дома 60,8% потенциальных покупателей готовы потратить 5-10 млн руб., а 28,6% - до 15 млн руб. (остальные – до 5 млн руб.). Более четверти (28,1%) будущих домовладельцев готово рассчитаться с застройщиком сразу, а 66,7% - в рассрочку. Только 10,5% заинтересованы в ипотеке и 8,8% - в кредите на покупку жилья.
При этом каждый четвертый смотрит на будущий дом как на вложение свободных денег, а вовсе не свое будущее жилище, предназначенное для постоянного или временного проживания.

Покупатели загородных домов в коттеджных поселках хотят, чтобы рядом были лес и естественный водоем – в пользу этого высказались почти 80% опрошенных, общий и индивидуальный заборы и лесные деревья на участке (65%), 54% настроены на ландшафтное проектирование.

«Для петербуржцев по-прежнему важны сосны, вода и песок рядом с домом», - делает вывод Ирина Гудкина. Менее значимо наличие охраны, магазина, школы, детсада, медпункта и аптеки (от 7 до 17%).

Версали в чистом поле

Материалы компании Village Consulting показывают: в последние три года средняя цена загородного домовладения все чаще превышает 15 млн руб. Этот психологический порог уже был пройден в Петродворцовом, Курортном и Пушкинском районах Санкт-Петербурга, Выборгском и Всеволожском районах Ленобласти.
Элитными, с учетом строящихся, по словам генерального директора компании Алексея Рогова, следует считать 22 поселка. Лидерами в этой сфере стали Всеволожский и Выборгский районы области и Курортный район города. Сама компания за полгода вывела на рынок 4 таких проекта. Спрос значительно выше, но застройщики, считает руководитель компании, боятся взыскательных клиентов.
Около 70% элитных покупателей ориентируются на каменные дома (прежде всего, из газобетона с утеплителем), 6% на каркасные и 24% на деревянные. Но деревянные приобретаются только как дачи.

Загородные дома площадью больше 350 кв. м в коттеджном поселке не востребованы, свидетельствует Алексей Рогов, более крупные строятся только по индивидуальному заказу.

Тогда площадь может достигать и 1 тыс. кв. м. Участки вокруг здания редко бывают меньше 20 и больше 75 соток.
Каким будет поселок, во многом зависит от особенностей рельефа. Если элитный комплекс строится на пустом равнинном участке, застройщик возводит крупные особняки дворцового типа, которые могли бы стать заметным пятном среди однообразной местности. Такие «дворцы» характерны, например, для поселков «Михайловское», «Румболово» и «Северный Версаль».
Если же девелопер работает с примечательным рельефом, архитекторы «играют» с характером территории. Так поселок Patrikki Club спроектирован в стиле high-tech. Фахверковые дома оснащены самыми современными инженерными системами, но при этом удачно вписаны в ландшафт. Около 70% площади стен этих зданий составляют стеклянные поверхности. Архитектурное решение позволило более чем в два раза увеличить стоимость домовладений. Алексей Рогов называет такое направление строительства самым перспективным.
Он выделяет несколько характеристик, которые делают проект элитного поселка успешным. Это – расположение на живописной территории, транспортная доступность, уникальное архитектурное решение, стилевое единство, а также обеспеченность инженерными коммуникациями.

До 40% общей площади застройки в таких коттеджных поселках занимают спорткомплекс, салон красоты, медицинский центр, ресторан, магазин, детские и спортивные площадки, гостевые стоянки, обустроенный выход к воде с причалами и пляжами и прочая собственная «социальная инфраструктура». Домовладений в таком поселке не должно быть много, иначе «социальной однородности» жителей достичь не удастся.

Формула эффективности

Специалисты RODEX GROUP считают, что при системном освоении территорий наиболее эффективны проекты малоэтажного строительства на участках площадью 24-40 га. Число домовладений в таком случае составляет 150-220 с участками размером до 14 соток. При этом имеется в виду строительство не элитное, а относительно массовое. Такие поселки, выполненные в едином стиле, оснащаются инженерными коммуникациями и имеют достаточную социально-рекреационную инфраструктуру. Рентабельность проекта составляет около 15%, а срок реализации – около двух лет с окупаемостью за 15-17 месяцев.
Многие жители городов выберут жизнь в загородных поселках, полагает генеральный директор Санкт-Петербургского филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» Елена Шевелева, потому что стоимость жилья в пригородах на 25-40% ниже стоимости городских квартир. Однако пока с загородной недвижимостью Петербурга и Ленобласти работает лишь 20 банков, из них активно – 10. Кредиты под залог загородной недвижимости составляют всего 5% общего числа ипотечных кредитов.
Впрочем, по официальной информации, в первом квартале 2008 года по сравнению с первым кварталом 2007 года темпы жилищного строительства в Ленинградской области возросли в три раза.

А «конъюнктура рынка городских квартир создала все условия для очередного скачка в развитии загородного рынка недвижимости в целом и загородной ипотеки в частности», - утверждает Елена Шевелева. С ее точки зрения, это может в ближайшее время привести к росту доли загородной ипотеки с 5% до 30%.

Вперед, по бездорожью!

Более скептичные аналитики, однако, полагают: чтобы такое развитие событий стало реальным, многое должно измениться.
Тем более, законодательная база несовершенна; корректно, с юридической точки зрения, оформлены не более 20% объектов. Требования Градостроительного, Земельного, Водного и Лесного кодексов часто не стыкуются и даже противоречат друг другу.
Поскольку пригодных для строительства земель мало, а получить разрешительную документацию и пройти все согласования сложно, застройщики все еще ориентируются на самую платежеспособную часть населения. Они предлагают состоятельным покупателям объекты стоимостью от 8,5 до 18 млн руб., тем более спрос на такую недвижимость отличается устойчивостью, говорит Елена Шевелева.
А исполнительный директор петербургской Ассоциации «Загородная недвижимость» Владимир Майоров напоминает: 80% населенных пунктов Ленобласти не имеют генпланов и не определили перспектив собственного развития, оформление документов тянется до полутора лет и обходится застройщику в сумму от 2 до 7 млн руб. Приличных дорог мало, рабочих мест в населенных пунктах близ строящихся поселков недостаточно. «Есть, мягко скажем, отдельные замечания к комитетам Правительства Ленобласти, которые занимаются этими вопросами», - говорит Владимир Майоров. Следовательно, скачку должно предшествовать и обновление в работе властных структур. Застройщики нуждаются в новом, едином стиле – не только архитектурном, но и стиле работы чиновников в отношениях с инвесторами.