Цены на землю упали, но покупать больше не стали

На подмосковном рынке загородной недвижимости не наблюдается привычного весеннего ажиотажа. В марте объемы продаж несколько выросли, однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года домов продано в два раза меньше.

За последние полгода цены заметно упали, некоторые объекты подешевели почти вдвое, однако демпинг не привел к существенному увеличению объемов продаж: сделки по-прежнему единичны.

Так, по данным «Миэль — загородная недвижимость», в марте только 17% от общего количества звонков в компанию завершились показами.

Меньше всего клиентов интересуют дорогие дома стоимостью свыше 1 млн долларов: спрос на них провалился в 3–4 раза. Вялые продажи идут в сегменте коттеджей стоимостью до 500 тыс. долларов. При этом покупателей интересуют дома в коттеджных поселках, строительство которых завершается или завершено. «Это раньше клиенты дотошно интересовались размером участка, его формой, окружением. Сейчас главный вопрос — закончились ли строительные работы, подведены ли инженерные коммуникации», — замечает заместитель директора по маркетингу компании Mirland Development Corporation Мария Воронова.

Из-за дефицита наличности на рынок вернулись подзабытые бартерные схемы: девелоперы вынуждены расплачиваться с поставщиками строительных материалов построенными коттеджами. В целом же, по оценке руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, около 50% всех проектов рискуют превратиться в долгострой.

Скидка на обещания

Первой реакцией девелоперов на падение спроса стали бонусные программы. Застройщики попытались стимулировать спрос скидками, бесплатными дизайн-проектами, подарками (сертификатами на покупку автомобилей, каминами, банями, гаражами), рассрочками.

Поскольку ощутимого эффекта такая стратегия не дала, продавцы загородной недвижимости принялись торговать участками без обязательного ранее договора подряда на строительство дома. Зачастую без межевания, подведенных коммуникаций и соответствующей документации — все эти радости обещаны покупателям земли в обозримом будущем.

Даже крупные землевладельцы стали дробить земельные наделы и распродавать их по ценам ниже оптовых под дачное строительство.

«Многие девелоперы отказываются от первоначальных планов по комплексной застройке территории. Так, земельные участки, не обремененные подрядом на строительство, появились сразу в нескольких организованных коттеджных поселках», — говорит руководитель отдела исследований Vesco Consulting Татьяна Алексеева.

Некоторые предложения выглядят излишне авантюрно. «Когда по бросовым ценам реализуются земельные участки без подряда с гарантированным подведением коммуникаций в течение определенного срока, то это очень похоже на пирамиду. Люди собирают деньги, заранее понимая, что невозможно построить необходимую инфраструктуру и коммуникации с прибылью. Кроме того, возникает риск хаотичной и неконтролируемой застройки территории. Застройщики не смогут заставить отдельных собственников земли застраивать участки строго в соответствии с генеральной концепцией поселка», — полагает директор департамента развития бизнеса Rodex Group Геннадий Теряев. Это, в свою очередь, чревато превращением некоторых коттеджных поселков в «шанхаи» образца 90−х годов.

Быстро и дешево

Заметно возрос интерес девелоперов к малобюджетному сегменту загородного домостроения. «В докризисный период загородный рынок бурно развивался с явным перекосом в сторону элит- и бизнес-классов, в результате образовался дефицит жилья экономкласса. Осмысленных концепций для потребителей в этом сегменте практически не было», — констатирует коммерческий директор компании Mozaik Development Татьяна Капланова.

Теперь же под лозунгом доступного жилья на рынок выводятся почти все новые проекты. По словам директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александра Рыкова, сейчас актуальны любые решения, которые позволяют сократить себестоимость при сохранении качества.

Например, никто больше не шарахается от быстровозводимых каркасных домов: более того, эту технологию уже взяли на вооружение некоторые владельцы крупных земельных участков. Тем более что дешевые быстровозводимые технологии домостроения позволяют свести к минимуму риски срыва сроков строительства. На рынке появились комплекты каркасных домов экономкласса площадью от 80 до 130 кв. м и стоимостью порядка 9 тыс. рублей за метр. Их производители заявляют, что изделия можно собрать за две недели самостоятельно, без использования тяжелой техники.

Активно развивается формат «дальних дач». По данным компании «Миэль — загородная недвижимость», объем предложений в этом сегменте вырос в три раза по сравнению с 2007 годом. Сегодня насчитывается более 60 комплексов, расположенных на расстоянии от 70 до 120 км от МКАД.

В связи с падением стоимости земли перспективной нишей стало даже строительство домов экономкласса в ближнем Подмосковье.

Во-первых, изменился спрос, покупатели готовы приобретать дома и участки меньшей площади (наибольшим спросом пользуются участки от 8 до 16 соток). Во-вторых, подешевели стройматериалы, услуги строительных подрядчиков. Геннадий Теряев из Rodex Group уверен, что при таком раскладе неизбежно снизятся расходы на строительство, поэтому инвестиционная привлекательность девелоперских проектов в этом сегменте возрастет. По данным Blackwood, на долю поселков экономкласса уже приходится около трети всего загородного рынка.