Как грамотно приобретать земельные участки во время кризиса

Виктор Щёлоков, председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей

С одной стороны, сохранившиеся пока сбережения позволяют им подобрать удовлетворяющий запросам объект. С другой, снижение личных доходов, невозможность получения кредита на более или менее приемлемых условиях заставляют задуматься о целесообразности такой покупки в настоящее время, особенно если придется потратить практически последние средства.
При существующей широко рекламируемой альтернативе вложения денежных средств в ПИФы со значительно большей обещанной доходностью, нельзя забывать, что и степень риска такого вложения выше в разы. Самым надежным инструментом вложения была и остается земля. С ней практически невозможно произвести какие-то действия, которые повлекли бы утрату товарной стоимости, независимо от экономической ситуации в мире и стране, цена земли возрастает. Более того, земельный участок – это тот ресурс, который можно улучшать (подводить коммуникации, проводить ландшафтные работы, застройку и многое другое). В период кризиса люди, которые утратили не все свои деньги, вспоминают главное правило инвестора: как при любых обстоятельствах прежде всего не потерять свои вложения. Сколько и за какой срок заработать – это уже второй вопрос.

В связи со снижением покупательной способности большинства населения упал и спрос на земельные участки. В настоящее время на рынке достаточно много привлекательных вариантов на разных этапах освоения. Есть земельные участки сельхозназначения, еще не переведенные в другую категорию, участки с разрешением на строительство и подведение коммуникаций. Есть и участки, практическое освоение которых уже началось (подведена часть или все коммуникации, с недостроем на той или иной стадии).

Что же предпочтительнее для покупателя, ограниченного в средствах, желающего приобрести участок «для себя», но не исключающего возможность того, что в итоге участок в дальнейшем все же придется продать?

Процесс изменения категории земельного участка, получения разрешения на подведение коммуникаций – процесс не только длительный (занимающий в совокупности не менее 2 лет), но и достаточно сложный с юридической и организационной точек зрения. Вряд ли покупатель, не занимавшийся ранее данным процессом, сможет осилить его самостоятельно, а стоимость его проведения, несмотря на кризисные явления, снижаться не будет. Инвестиции в земельный участок с целью изменения его назначения – бизнес безусловно выгодный, однако данные вложения интересны для достаточно серьезных предпринимателей, имеющих возможность приобрести крупные земельные участки, сделать дополнительные вложения и впоследствии реализовать землю конечному покупателю.

С другой стороны, готовые дома и дома с незначительным «недостроем», выставленные сейчас на продажу, возводились еще в докризисные времена, по существовавшим на тот момент расценкам на стройматериалы и строительные работы. Поэтому они имеют определенный предел удешевления, ниже которого продажа будет явно убыточна для нынешних владельцев, и, скорее всего, продавцы предпочтут снять свои объекты с продажи до лучших времен, чем снижать цену ниже себестоимости.

С моей точки зрения, оптимальным вариантом для покупки в нынешних условиях является пустой участок, имеющий подведенные коммуникации или даже возможность их подвода. Цены на стройматериалы падают, строительные компании имеют крайне незначительный объем работы. Уже сейчас можно столкнуться с ситуациями, когда подряды на строительные и отделочные работы заключаются практически на уровне себестоимости, лишь бы сохранить объем работ, не допустить банкротства компании. Такая тенденция будет сохраняться, как минимум, до конца текущего года.
Таким образом, при приобретении земельного участка, готового к началу застройки, покупатель получает возможность организации строительства с момента покупки, т. е. в наиболее благоприятный период, и получить на выходе готовый объект недвижимости с минимальной себестоимостью. Безусловно, даже если к моменту окончания строительства владелец по тем или иным причинам захочет продать дом, его ликвидность и доходность будут значительно выше, чем у аналогичных объектов, строительство которых было завершено в докризисный период.

Какой же вывод можно сделать из всего сказанного? При покупке земельного участка крупному инвестору выгоднее всего вложить свои средства в приобретение участка сельскохозяйственного назначения, изменение его целевой категории и получение разрешения на подведение коммуникаций. Действия по прокладке коммуникаций одинаково выгодны как инвестору, так и конечному покупателю, хотя на практике их реализовать проще инвестору при комплексном освоении территории. Практическое строительство объекта недвижимости в подавляющем большинстве случаев выгоднее производить конечному собственнику земли в соответствии со своими потребностями и возможностями.