Назад к дачам

По оценке экспертов «Инком-недвижимости», к началу апреля 2009 г. продажи велись в 302 организованных поселках Подмосковья. В 40% из них работы остановлены, достраиваются объекты, которые до кризиса были почти готовы, уточняют аналитики холдинга Rodex Group. Большинство замороженных проектов относятся к классам de luxe и бизнес, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость».

Из бизнеса в эконом

Из 10 новых поселков, вышедших на рынок с сентября 2008 г. по март 2009 г., по данным «Инкома», семь позиционируются как экономкласс. Это «12 месяцев ЭкоLife» («Мономахъ»), «Пушкинская дубрава» («МДК-групп»), «Клубничные поля» и «Южные горки» (RDI Group), «Рижский берег» («Столичный проект»), «Гагаринлэнд» и «Новые дачи» (УК «Гагаринлэнд»).

Хотя, например, «Гагаринлэнд» изначально ориентировался на бизнес-класс. Как объяснила Василиса Баженова, управляющий партнер УК «Гагаринлэнд», концепция была пересмотрена, так как девелопер оказался перед дилеммой: продолжать строительство, снизив норму прибыли, или заморозить проект. Покупателям за 2,5 млн руб. решили предложить деревянную дачу на 12 сотках. Rodex Group также изменила параметры «бумажных» поселков «Перелески» (Новорижское шоссе) и «Золотые пески» (Минское шоссе): площадь домов и участков стала меньше, а общее число домов увеличилось на 5-7%, рассказал Антон Данилов-Данильян, председатель совета директоров.

Розница вместо опта

По словам Данилова-Данильяна, девелоперы и лендлорды ищут покупателей или соинвесторов, чтобы решить финансовые проблемы. Холдинг, например, уже выкупил два проекта поселков на Можайском водохранилище. Детали сделки компания не раскрывает. Но Данилов-Данильян рассказал, что компания ежемесячно встречается с лендлордами, которые «в доверительных беседах предлагают участки в 2-3 раза дешевле, чем они стоили летом 2008 г.». По словам Андрея Васильева, заместителя гендиректора RDI Group, из 29 000 га, находящихся в управлении компании, сейчас продаются несколько участков общей площадью 200 га «в два раза дешевле, чем до кризиса».

По информации Inter­markSavills, лесной земельный участок с коммуникациями в охраняемом поселке с инфраструктурой в 10 км от МКАД по Киевскому шоссе предлагают сейчас по $15 000 за сотку (в два раза дешевле, чем летом 2008 г.).

В 2009 г. загородный рынок переориентировался на частного покупателя, говорит Борис Халимон, директор по продажам «Красивой земли», а в 2008 г. основной объем продаж составляли крупные земельные участки, приобретаемые под инвестпроекты. «Красивая земля», например, выделила под розницу 0,2% своего земельного банка в 40 га в Калужской и Московской областях.

Доля розничных продаж сейчас равна 75-80%, подтверждают аналитики МИАН. По словам Ильи Терентьева, гендиректора компании «Земер», «ленддевелоперы распродают крупные наделы по 10-30 соток».

Земля без дома
Участки в организованных поселках без подряда на строительство — самый востребованный товар на загородном рынке, утверждает Терентьев. Предложение таких участков по сравнению с 2007 г. выросло в три раза: сейчас более чем в 60 комплексах, расположенных на расстоянии от 70 до 120 км от МКАД, предлагается земля без коттеджа, подсчитали в «Миэле».

В апреле 2009 г. УК «Финансы и недвижимость» начала продажи участков в «Полянах», «Приозерном», «Святогорье», а также у деревни Соснино в Сергиево-Посадском районе, сообщила Елена Коверга, вице-президент по связям с общественностью. Компания уже продает семь проектов дачных поселков под брендом «Своя земля» в радиусе от 35 до 77 км от МКАД. Все, за исключением поселка «Рассвет», относятся к классу суперэконом — это земельные участки без коммуникаций, без ограждения и без дорог, говорит Коверга. Сотка предлагается от 25 000 до 40 000 руб.

По словам Халимона, в поселке «Земляничный» в Чеховском районе участки в 10-12 соток без подряда продаются по цене 65 000-130 000 руб. за сотку. «В стоимость входят забор, дорога и обустройство общей развлекательной зоны», — уточняет он.

RDI Group ведет продажу участков без подряда под брендом «Загородный проект» в двух поселках — «Клубничные поля» (20-й км МКАД по Киевскому шоссе) и «Южные горки» (8-й км по Каширскому шоссе). Восемь соток с коммуникациями в каждом из них продается за $79 200, платежи принимаются в рублях по курсу ММВБ на дату внесения денег. При 100%-ной оплате или приобретении нескольких участков — скидка до 7%, рассказал Васильев. «Еще полгода назад такие участки предлагались за $160 000-200 000», — говорит Дмитрий Таганов из «Инкома».

Подешевели на треть

По данным МИАН, в новых коттеджных поселках стоимость объектов варьируется от 3 млн до 270 млн руб. «С осени цены снизились где-то на 30%», — говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам «Нового качества». По мнению Нины Резниченко из IntermarkSavills, на рынке сейчас отсутствует понятие справедливой цены, так как слишком мало сделок: клиенты не могут понять, насколько разумна цена, по которой им предлагается объект, и предпочитают воздержаться от покупки. «Спрос на проекты в сегменте de luxe снизился вполовину по сравнению с прошлым летом, в экономклассе — на 20%», — утверждает Мария Шагурина, партнер сетевого проекта «Новые дачи». «В основном продаются готовые дома, продавцы которых идут на уступки», — соглашается Уфимцев.

Для стимуляции спроса девелоперы готовы к скидкам. Например, «Велес капитал девелопмент» в октябре 2008 г. предлагал коттеджи в готовом поселке «Дарьино» (27 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) по 66 млн руб., а в апреле — по 60 млн руб. Плюс в этом месяце действует акция «Купи дом в “Дарьино” — получи в подарок квартиру в Черногории (60-70 кв. м в жилом комплексе Oliva-village) или скидку в 12 млн руб.», — рассказала Надежда Енина, руководитель пресс-службы застройщика. Она объяснила это тем, что люди уже не хотят переплачивать только за престиж.

В Villagio Estate при 100%-ной оплате покупателю предоставляется скидка в 30%, говорит Павел Трейвас, коммерческий директор компании.