Отберут ли землю у собственников в пользу государства

Когда земля горит под ногами

Первой подозреваемой в пособничестве «земельным рейдерам» стала замдиректора Ногинского лесхоза Елена Хмелевская, обвиняемая в переводе земельных участков общей площадью 874,5 га без соответствующего решения Правительства РФ из категории лесных хозяйств в иную категорию.  Превысив должностные полномочия, она не возместила потери лесного хозяйства и причинила бюджету страны больше трех миллиардов ущерба.

Практически одновременно уголовное дело по той же 286-й статье Уголовного кодекса («превышение должностных полномочий с причинением тяжких последствий, мошенничество, совершенное в особо крупном размере») завели и на Ирину Шестак, первого заместителя министра имущественных отношений правительства Московской области, и нескольких неустановленных лиц, связанных с нею. Замминистра уличили в продаже земельного участка в 872 га без проведения аукциона и возмещения потерь сельскому хозяйству по явно и намеренно заниженной цене.

Также впоследствии стало известно об аналогичном деле в отношении заместителя главы администрации Рузского района Московской области Максима Мирошкина, который отвечал в администрации за использование земли и выделение земельных участков.

Его обвиняют в мошенничестве и нецелевом использовании земель и нарушениях при распределении участков.

В этом же деле фигурируют еще пять сотрудников комитета по землепользованию. 

Сейчас расследования земельных дел в самом разгаре, поэтому дополнительной информации практически нет. Зато массовые «чистки» заставили многих поразмышлять о возможных последствиях для собственников. Ведь именно им во многих случая придется отстаивать свои права на недвижимость в суде, доказывая, что они приобретали недвижимое имущество на подозрительных участках добросовестным путем.

Юрист региональной общественной организации «Клуб защиты прав потребителей» Лев Иванченко, рассуждая о шансах человека, который столкнется с ситуацией, когда его участок государство посчитает приобретенным незаконно, отмечает один важный момент. 

В гражданском праве, в отличие от уголовного, нет презумпции невиновности, так что суд будет исходить из того, что человек изначально виновен.

Если он не сможет доказать, что являлся добросовестным приобретателем (то есть не знал и не мог знать об обстоятельствах, противоречащих закону), то его вину признают автоматически. А если вина доказана, то государство имеет полное право изъять все имущество этой сделки, то есть и сам участок земли со строениями и денежные средства, полученные продавцом. Правда, пока что случаев, когда по статье 169 ГК РФ имущество было взыскано в пользу государства, еще не было.

Адвокат, кандидат юридических наук Сергей Мельников, считает шансы на успех в деле отстаивания своей собственности вполне приличными. «Добросовестный приобретатель земельного участка, купивший этот участок под строительство дачи, коттеджа или индивидуального жилого дома, который не знал об обстоятельствах получения данной земли, во всех случаях имеет юридическую защиту перед титульным собственником земельного участка. Конечно, это не касается случаев явно криминального завладения землей. А для установления фактов преступления необходимо иметь вступивший в законную силу приговор суда. Если такого приговора нет, нет и оснований для истребования земельных участков из чужого незаконного владения».

Казнят или помилуют?

Прогнозы Льва Иванченко относительно добросовестных покупателей отнюдь не так утешительны. Он считает, что с правовой точки зрения доказать, что собственник был добросовестным покупателем, а его обманули, практически невозможно, можно надеяться только на послабление суда.

Но по отношению к рядовому гражданину такие милости применимы очень редко. Так что ему либо придется довольно хорошо заплатить, чтобы сохранить за собой приобретенную землю, либо он ее просто-напросто лишится. Конечно, право судиться у него всегда есть, но что он получит в результате судов кроме издержек непонятно. Поэтому вопросы о том, как защитить свое имущество, нужно задавать не после, а до того как вы его приобретаете.

«Важно и то, будет ли доказана возмездность или невозмездность сделки, по которой госчиновники продавали землю компаниям», – обращает внимание юрист региональной общественной организации «Клуб защиты прав потребителей». Поскольку это весьма расплывчатая категория, можно считать возмездной сделку, например, по цене, близкой к кадастровой оценке. «Если суд признает сделку безвозмездной, то абсолютно точно имущество у конечного собственника будет изъято – без вариантов. И опять же, если докажут,  что вещь выбыла из государственной собственности путем преступления или мошенничества – здесь также в любом случае последует возврат ее государству», – добавляет Лев Иванченко.

Если же рассматривать вопрос самовольных строений и истребования их из чужого незаконного владения, то в этом случае прогнозы специалистов довольно оптимистичны. Сергей Мельников считает, что подавляющее количество земельных участков, которые можно счесть находящимися в незаконном владении, и возведенных на них объектов недвижимости все же останется в собственности тех, кто в настоящее время ими владеет. «За год на территории в оборот вовлекаются тысячи земельных участков, они меняют своих собственников, на них строятся тысячи коттеджей, дач, жилых домов, а за десять лет их накапливается десятки тысяч. Решить эти проблемы ни правоохранительные, ни судебные органы физически просто не в состоянии», – говорит Сергей Мельников.

Когда нет четких категорий относительно такого понятия «возмездность/невозмездность», то постановка запятой во фразе «казнить нельзя помиловать» целиком и полностью зависит от усмотрения суда,  равно как и решение о вашей добросовестности. Тем, кто только собирается купить участок, стоит тщательнее проверять все документы на землю, которую вы собираетесь приобрести,  в договоре купли-продажи в графе «Обязанности сторон» акцентировать внимание на том, что продавец подтверждает свои правомочия относительно данного земельного участка – и это будет одним из доказательств вашей добросовестности. И ни в коем случае не соглашайтесь на заманчивые предложения купить землю по явно смехотворной цене. Дачникам же стоит воспользоваться «дачной амнистией» и зарегистрировать свои права на недвижимость.