Земля: купить или продать?

Крупные инвесторы, вкладывающие в недвижимость, как правило, включают в свой портфель различные виды активов: это и объекты коммерческой недвижимости, и жилье, и девелоперские проекты на разных стадиях строительства, и земельные активы.

В последнее время некоторые риэлторы в кулуарах рассказывают, что на фоне потрясений на финансовых рынках в нашей стране увеличился интерес со стороны покупателей к земельным участкам.

Свободные деньги, выведенные с финансовых рынков, необходимо правильно разместить, чтобы, если не заработать, то хотя бы оградить их от инфляции. Учитывая то, что «земли больше не становится», она выступает как наиболее интересный актив с точки зрения вопроса инвестирования.

Принимая решение о размещении денежных средств, важно понимать, какова динамика изменения цен на актив и какие факторы на это влияют. Сегодня многие компании оказались в ситуации, когда они вынуждены распродавать имеющуюся в собственности недвижимость, а также земельные участки, чтобы получить денежные средства в связи с недостатком ликвидности. Резкое увеличение предложения на рынке неминуемо должно привести к понижению цены. Но, между тем, сотрудники опрошенных нами риэлтерских компаний резкого всплеска предложения на рынке земельных участков в последнее время не отмечают. Очевидно, собственники замерли в ожидании и внимательно следят за рынком, но это не исключает резкого снижения цен в ближайшем будущем.

Между тем, хотя, по статистике, цены на земельные участки в Подмосковье в последние годы стабильно росли, предпосылки к их снижению появились еще до обострения кризиса в экономике.

Дело в том, что крупные игроки рынка покупали землю для осуществления проектов ленд-девелопмента. Они проводили коммуникации, разрабатывали проект развития территории, изменяли вид разрешенного использования, чтобы затем продать по более высокой стоимости.

Действительно, стоимость участка в результате ленд-девелопмента увеличивалась в разы. Но здесь есть один существенный момент. Как говорит директор по развитию компании «MOZAIK Development» Дмитрий Макаров, «кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков, перед которыми встает вопрос: платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с определенным дисконтом». Таким образом, на рынке стали появляться уже подготовленные под строительство земельные участки, предлагаемые с дисконтом, что сбивало и общую цену.

Сегодня инвесторы активно интересуются вложением средств в земельные участки, но при этом осторожничают.

Очевидно, многие из них ждут «дна». Так, Дмитрий Макаров говорит: «можно с уверенностью утверждать, что при существующей тенденции снижения цены предложения на оптовом рынке земельных участков Подмосковья возможен значительный инвестиционный выигрыш в случае приобретения земельных участков на минимуме цены. Причем, он будет наиболее существенным при покупке участков на достаточно небольших (до 30-40 км) расстояниях от Москвы».