Как купить дом в коттеджном поселке

И вот дом построен, а застройщик говорит, что идет сдача в эксплуатацию, обмеры БТИ и дооформление недостающих документов. Теперь необходимо брать процесс под контроль.

В отрасли, где реальная доходность составляет от 200% и более, надо держать ухо востро, тем более что деньги вы уже отдали, но никаких вещных прав пока не приобрели – только право требования, а требовать тоже надо уметь.

Что нужно выяснить у Застройщика?

Произведено ли размежевание большого участка коттеджного поселка на маленькие? Выделена ли в самостоятельный участок территория, которая описана в вашем договоре: площадь участка, его форма, выход на внутрипоселковую дорогу, расположение по отношению к внешней границе участка и т. д.? Если выделение произошло, вам должны предъявить выписку из земельного кадастра, состоящую из форм В.1., В.2., В.3., В.4. Здесь вы сможете убедиться, что участок действительно нужной формы и площади.

После этого требуйте от застройщика предъявления Свидетельства о государственной регистрации права застройщика на участок с кадастровым номером, который стоит в выписке из земельного кадастра.

Теперь следует задать застройщику вопрос: когда будет заключаться договор купли-продажи земельного участка? Скорее всего вам скажут, что одновременно с подписанием Передаточного акта на дом. В этом нет ничего страшного, просто тогда следует уточнить, в какой стадии находятся документы на дом, а также что из них есть и что Застройщик готов вам предъявить.

«Дешево и сердито» или «Дорого, но надежно»?

Увидев и подержав в руках документы, можно переходить к подписанию Передаточного акта на дом, Договора купли-продажи земельного участка и Передаточного акта на земельный участок. Но прежде необходимо решить, в какой форме будут подписываться эти документы – в простой письменной или нотариальной.

Если выбор падет на нотариальную форму, нотариус еще раз проверит документы. При составлении договора не допустит неюридических условий, нарушающих закон, удостоверит сделку и личности граждан, ее совершающих, установит правоспособность юридического лица, сможет засвидетельствовать законность сделки в суде, если возникнет спор. Нотариально удостоверенные сделки оспариваются гораздо реже.

Копии всех документов по сделке останутся в делах нотариуса и будут храниться вечно, а значит, у вас всегда будет еще одно место, где их можно получить в случае их утраты.

Услуги нотариуса стоят денег. И теме не менее за безопасность и чистоту сделок стоит заплатить.

Застройщики, как правило, не имеют ничего против совершения сделок в нотариальной форме, но никогда не соглашаются участвовать в расходах на нотариуса. Вопрос: «Кто оплачивает нотариуса?» здесь не стоит. Кому нужно, тот и платит.

Сделка должна быть совершена по месту нахождения недвижимости, то есть у нотариуса, в чьем нотариальном округе находится приобретаемый земельный участок. Значит, придется прокатиться в город или поселок, ближайший к вашему участку, причем в рабочий день и в рабочее время. Нотариусы, как правило, работают с понедельника по пятницу с 9.00 до 17.00, а то и до 16.00.

Если вы решаете к нотариусу не обращаться, а совершать сделку в простой письменной форме, то застройщик предложит вам подписать Договор купли-продажи земельного участка и Передаточный акт на земельный участок, текст которого согласован с местным (по месту нахождения участка) регистрирующим органом.

Предварительное согласование убережет вас от грубых ошибок, но на особый контроль и внимание не рассчитывайте. Эта форма, правда, стоит значительно дешевле, чем нотариальная, но и оспаривается легче.

Кто платит?

После принятия решения о форме документов необходимо выяснить у застройщика, кто оплачивает сбор документов для регистрации и саму регистрацию. Часто еще при заключении с застройщиком договора о финансировании строительства, вам предлагают заключить договор на оплату услуг по оформлению и регистрации документов. Если такой договор был, то вас вопросы об оплате сбора документов для регистрации и самой регистрации волновать не должны: вы уже все оплатили. Если вы заключали договор с застройщиком через посредника – риэлтерскую фирму, то она, скорее всего, с вас за это деньги тоже взяла. Остается пара вопросов: знает ли об этом застройщик? и жива ли та риэлтерская фирма? Это тоже придется выяснять.

Определитесь, хотите ли вы лично убедиться в факте подачи документов на ваш дом и участок на государственную регистрацию или оставите это на добросовестность застройщика. Если вам необходимы спокойствие и уверенность, придется приехать в райцентр того района, в котором располагается ваш участок, причем в день, когда осуществляется прием документов на регистрацию (в Московской области, например, два дня в неделю), да еще и одновременно с застройщиком.

Если подобные подвиги вам не по силам, необходимо выдать сотруднику застройщика доверенность на подачу и получение документов от вашего имени. Здесь следует понимать, что из-за одного дома и одного участка застройщик кататься по городам и весям не будет. Вот как соберется комплект из 10–15 участков, тогда пакетом их и повезут. Следовательно, момент подачи на регистрацию может оказаться удаленным во времени.

Финишная прямая

Наконец вы все выяснили, застройщик готов ко всем действиям, выходим на финишную прямую.

Для подачи на государственную регистрацию у вас на руках должны быть:

1. Заявление о государственной регистрации вашего права на дом как на вновь созданный объект;
2. Заявление о государственной регистрации вашего права на земельный участок;
3. Ваш паспорт либо нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если вы сами документы на регистрацию не подаете);
4. Платежный документ о внесении госпошлины за государственную регистрацию:
– права собственности на дом,
– перехода права собственности на земельный участок,
– договора (сделки) купли-продажи земельного участка;
5. Техпаспорт БТИ на дом;
6. Документы, подтверждающие факт строительства дома в соответствии с разрешением на такое строительство;
7. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
8. Договор финансирования строительства дома;
9. Акт о полном завершении взаиморасчетов по договору финансирования строительства дома;
10. Передаточный акт на дом от застройщика к вам;
11. Договор купли-продажи земельного участка;
12. Передаточный акт на земельный участок от застройщика к вам;
13. Выписка из кадастрового плана земельного участка формы В.1., В.2., В.3., В.4.;
14. Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение земельного участка в соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации;

Застройщик обязан при себе иметь:

1. Заявление о государственной регистрации вашего права на дом как на вновь созданный объект;
2. Заявление о государственной регистрации перехода к вам права на земельный участок;
3. Комплект учредительных документов, в который включаются подлинники (для предъявления) и нотариально удостоверенные копии (для приобщения к делу) учредительных документов застройщика со всеми действующими изменениями и дополнениями;
4. Документ, подтверждающий факт внесения записи о застройщике как о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в регистрирующем органе уже имеются копии этих документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов застройщика,
5. Подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор купли-продажи земельного участка и подписавшего другие документы от имени застройщика;
6. Подлинники и копии документа о постановке на учет застройщика как налогоплательщика;
7. Нотариально удостоверенная доверенность, выданная застройщиком своему представителю для подачи документов на регистрацию;
8. Паспорт представителя застройщика;
9. Справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов (имущества) застройщика по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню подписания договора купли-продажи земельного участка. Справка должна быть подписана руководителем организации, главным бухгалтером и скреплена печатью организации;
10. Документ-основание, по которому у застройщика ранее возникло право собственности на земельный участок и передаточный акт к этому основанию.

Если все документы есть, все имеющиеся на руках документы соответствуют требованиям, можно смело их сдавать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Через 30 дней после подачи у вас на руках должны оказаться следующие документы:

1. Новенькие, хрустящие, с голограммой и водяными знаками Свидетельства (2 штуки) государственной регистрации права а) на дом, б) на земельный участок. В Свидетельствах должна быть ваша фамилия.
2. Договор купли-продажи земельного участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, а также указанием, что это экземпляр покупателя.
3. Договор финансирования строительства дома со штампом УФРС о регистрации права собственности, выдачи свидетельств.

Теперь вы смело можете приступать к внутренней отделке вашего коттеджа (если ее еще нет) или затопить камин в новом, теперь уже вашем и только вашем доме. Вы здесь полноправный хозяин!