Переоцененная элита Подмосковья

Не просто дорого, а очень дорого

Рублево-Успенское принадлежит к разряду «не просто дорогих, а очень дорогих» загородных направлений.

Исторически сложилось так, что Рублевка всегда была любима власть имущими: сперва Иван Грозный, который уделял немало внимания охоте в тех краях, дал ей красивое название «царская дорога», затем царь Алексей Михайлович поспособствовал охране тамошней экологии своим запретом на строительство «дымящих производств» на западе от Москвы. А в наше время Рублевка стала именно тем направлением, куда отправились первые русские миллионеры тратить деньги на то, что называлось «красивой заграничной жизнью». Именно тогда на Рублевке появились первые дворцы и виллы, фазенды и особняки. Сейчас эти несуразные творения эпохи девяностых диссонируют с шедеврами загородного строительства, однако именно они определили дальнейшее развитие Рублевки, а их безумные шик, блеск и дороговизна стали визитной карточкой этого направления.

Рублевка сегодняшняя не так проста.

Купить здесь недвижимость непросто: все лакомые участки давно раскуплены более предприимчивыми покупателями, и у здешних обитателей, как правило, громкие фамилии. Тем больше соблазн и желание купить даже не участок земли, а звучный адрес, и таким образом «приписаться» к столичному бомонду. Рублевка – это символ престижа, процветания и успешности, неудивительно, что предложение участков по этому направлению все сокращается, а их стоимость неуклонно растет.

В немалой степени способствует росту популярности и стоимости Рублево-Успенского шоссе его давняя слава. Во-первых, сосновые леса, сохраненные с царских времен, остаются желанным украшением любого загородного имения. Во-вторых, стабильная и давно сложившаяся инфраструктура поможет новопоселенцу ощутить себя здесь «как дома», то есть не потерять столичный комфорт в подмосковной «ссылке».

Не просто тесно, а очень тесно

Однако у раскрученной и желанной Рублевки есть и своя оборотная сторона. Прежде всего, желающих поселиться на Рублевке много, а мест мало. Это приводит к регулярным транспортным коллапсам на шоссе, которое соединяет оазис загородной жизни с деловым центром столицы. А если добавить сюда периодические перекрывания пути из-за проезда высших лиц государства, транспортная ситуация на Рублево-Успенском становится еще более печальной.

Популярность Рублевки привела к тому, что свободных участков, реально соответствующих критериям преимум-класса, осталось не так уж много,  и то же самое можно сказать об участках бизнес-класса. Поэтому желающим обзавестись красивым адресом приходится поступаться своими представлениями о загородном комфорте ради статуса и престижа.

Не радует современных обитателей Рублевки и странное соседство: топ-менеджеры ведущих компаний, актеры и бывшие политические деятели должны делить свою территорию не только с авторами и хозяевами «кирпичных монстров» - дворцов из девяностых - но и с «коренными» обитателями Рублевки, число которых сократилось за последние годы, но по-прежнему не равняется нулю. Поэтому недалеко от роскошных особняков и вилл вполне могут ютиться скромные дачи московского «среднего класса».

К тому же, именно популярность и «раскрученность» привела к тому, что у Рублевки нет перспектив в отдаленном будущем: земля конечна, а земля конкретно вдоль Рублево-Успенского шоссе закончится в ближайшее время. После чего у продавцов Рублевки будет лишь два возможных пути: либо вырубить знаменитые рублевские леса и расчистить новые участки для застройки (но это путь в никуда, поскольку без леса Рублевка потеряет солидную часть своей привлекательности), либо официально «закрыть» Рублевку и объявить ее «заповедником элиты», оставив ее жителям возможность зарабатывать деньги на продаже эксклюзивных метров на вторичке или на сдаче своих загородных домов в аренду.Элитный пузырь Отдельные эксперты считают Рублевку не только устаревшей, но и переоцененной вотчиной миллионеров. По их оценкам и подсчетам, в последнее время немалое количество местных жителей продали свои владения и сменили адрес на менее престижный, но более функциональный. В качестве прямого конкурента Рублевки называют обычно Новорижское шоссе – направление, которое считается достаточно молодым и которому удалось выйти на новый уровень престижа благодаря своей транспортной доступности. Возможность добираться до центра города «с ветерком» и не кланяться каждому светофору для многих состоятельных покупателей важнее элитного соседства, говорят аналитики рынка недвижимости. Тем более, леса и реки на Новой Риге ничем не уступают рублевским, да и элитного новостроя здесь более чем достаточно. Новорижское шоссе опережает Рублевку и по другому параметру, важному для состоятельных домовладельцев: социальная однородность Новой Риги гораздо выше, чем Рублевки, поскольку застраивалось Новорижское уже с учетом современных стандартов загородного строительства. В качестве еще одного фактора снижения спроса называют и заполненность Рублевки. Специалисты считают, что лучшие предложения Рублевки уже были выставлены на торги и проданы, а резервов для пополнения элитного фонда осталось не так уж много. Это значит, состоятельным покупателям волей-неволей придется искать новые направления, попутно раскручивая их в глазах остальных игроков рынка. По словам экспертов, стоимость статусной прописки на Рублевке сейчас сильно переоценена. Для многих покупателей престиж места жительства пока что приоритетен, но все чаще современные топ-менеджеры выбирают комфорт за разумные деньги, а не раскрученный адрес по бешеной цене.

Большие деньги сегодня предпочитают уют и тишину, а не кричащую о статусе вывеску, говорят эксперты, и предсказывают Рублевке роль заповедника для одиозных домовладельцев: актеров, режиссеров и политиков.

При всей пессимистичности этих прогнозов, цифры цен и продаж говорят о том, что Рублевка остается и дорогой, и желанной для многих покупателей. Неизвестно, когда именно с направления, считающегося переоцененным, упадет корона «самого дорогого и популярного», и сдастся ли Рублевка на милость своих сегодняшних конкурентов уже в ближайшее время. А пока «царская дорога» никогда не бывает пустой – это ли не показатель ее популярности?

Мнение эксперта

Шульков Иван, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»:
Объем предложения по состоянию на сентябрь 2008 г. на вторичном рынке земельных участков Рублево-Успенского направления оценивается на уровне 50 – 70 участков, при этом большая часть (около 55%) из них - лесные. Нужно отметить при этом, что  значительная доля, а точнее практически все участки первичного рынка являются нелесными и не имеют древесной растительности.

Наибольшим спросом пользуются участки средней площади – 20 – 35 соток, в структуре сделок за 2007 г. доля участков площадью в данном диапазоне составила более 50 %. В первую очередь это связано с существующей структурой спроса по площади дома.

Чтобы инвестировать в землю на рынке Рублево-Успенского шоссе, сегодня требуется минимум 1,5 млн USD: это, например, стоимость лесного участка размером 20 соток в организованном и почти застроенном поселке в 20 км от МКАД. По этому конкретному участку можно ожидать инвестиционную прибыль не менее 25-30% годовых.