Покупка земли без подряда: осторожно, правовые дебри! Разбираемся с документами

Сегодня мы рассмотрим возможную сделку с юридической стороны. О ней надо тоже иметь представление, чтобы по максимуму избежать неприятностей. Российское законодательство не содержит таких понятий как «сделка с землей с подрядом» или «сделка с землей без подряда». Появление этих понятий связано с бумом малоэтажного загородного строительства.

При покупке земельного участка без подряда покупатель приобретает сформированный земельный участок, имеющий установленные границы и поставленный на государственный кадастровый учет.

Право собственности продавца на землю должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом обратите внимание на то, что наличие подведенных коммуникаций, а также разрешительной документации на строительство покупателю участка без подряда не гарантировано. То есть эту услугу «лендлорд», торгующий землей может взять на себя, а может и не брать.

Основной документ, определяющий взаимоотношения продавца и покупателя - договор купли-продажи земельного участка.

Он и будет являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю.

Какие документы должны быть у продавца

Список необходимых документов, которые должны быть на руках у продавца, и с которыми следует детально ознакомиться:

- Кадастровый паспорт земельного участка. Это обязательный документ, по ранее действовавшему законодательству он назывался кадастровым планом.

- Протокол о согласовании границ с соседями. Он должен быть приложен к кадастровому плану.

- Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок – это основной правоустанавливающий документ на земельный участок. Но в идеале, говорят наши эксперты, продавец должен представить покупателю не только само Свидетельство, но и документ, на основании которого это оно было выдано

- постановление главы местной администрации о передаче участка в собственность. Изучая эти документы, неплохо выяснить, сколько раз этот участок перепродавался. Если часто, то можно усомниться в его чистоте и обратиться за консультацией к специалисту.

- Выписка из ЕГРП. Не исключено, что земельный участок, который вы приобретаете, может быть обременен, - заложен, или его могут сдавать в аренду. Чтобы прояснить ситуацию, - установить наличие или отсутствие обременений - покупателю необходимо запросить в Управлении Федеральной регистрационной службы выписку из Единого реестра прав (на эту тему читайте наш материал – «Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке»).

Если участок в залоге (например, у банка, кредитовавшего компанию-продавца), то продавцу придется спрашивать у залогодержателя согласие на сделку. Имейте в виду, что для покупателя приобретение такого земельного участка рискованно: претензии залогодержателя теперь будут обращены на него.

- Документы на коммуникации. Очень хорошо,если продавец земли может предъявить покупателю документ «Технические условия на технологическое присоединение энергоресурсов»

– электричества, воды, газа. Кроме того, возможность подведения коммуникаций предусматривают проектная документация и разрешение на строительство сетей. Если коммуникации уже проложены, то у девелопера должен существовать Акт приемки коммуникаций в эксплуатацию. 

История с категорией

Крайне важна категория земли, к которой относится облюбованный вами участок. Как нам разъяснила Анастасия Зикрянь, специалист юридического отдела финансово-строительной корпорации «Лидер», участок, который вы желали бы купить, должен относиться либо к категории земель поселения, либо к землям сельскохозяйственного назначения и иметь разрешенное использование – для ведения домашнего хозяйства.

Строительство дома разрешено и на одной, и на второй категории земель. Отличие состоит в том, что земли поселения используются для застройки и развития городских и сельских поселений, а земли сельскохозяйственного назначения – для ведения дачного или фермерского хозяйства.

По сути, объясняют специалисты, полноценное строительство дома возможно на земле с целевым назначением «индивидуальное жилищное строительство». В таком доме можно даже оформить регистрацию. На сельскохозяйственной земле с целевым назначением «садоводство» можно поставить дом для временного проживания (дачу), а на земле с назначением «фермерское хозяйство» можно построить ферму. Это, между прочим, означает обязательное ведение предпринимательской деятельности.

Как отмечают эксперты из компании Blackwood, разница между этими вариантами заключается также в ставке земельного налога. Самая высокая она – в отношении земель поселения.

Кто переведет землю в нужный «формат»

Могут существовать варианты, когда продавец предлагает приобрести земельный участок, категория которого не предусматривает строительства на нем жилого дома. Теоретически выход из такой ситуации есть, считает Анастасия Зикрянь (Лидер): перевод земельного участка из одной категории в другую, необходимую для строительства жилого дома.«Переводу» земель из одной категории в другую посвящена статья 8 Земельного кодекса  РФ и федеральный закон № 172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В частности, там говорится, что просители должны отправить свое «мотивированное» обращение на имя главы муниципального района. Глава района направляет ходатайство главе исполнительной власти субъекта РФ и обращение главе городского или сельского поселения, в границах которого находится населенный пункт, интересующий заявителей. На рассмотрение этих документов отводится месяц.

И если главой исполнительного органа власти соответствующего округа или субъекта РФ принято положительное решение, то выносится Постановление, которое публикуется в местных средствах массовой информации. Это и будет основанием для регистрации перевода земельного участка из одной категории в другую.

Но, как видим, даже на бумаге этот способ «освоения» земли не кажется легким. На деле все очень сложно, тем более, что подобная процедура может быть связана с изменением границ населенного пункта.

Очень вероятны отказы со стороны местных администраций. Поэтому лучше, если переводом займется компания, специализирующаяся на работе с участками. Срок, в течение которого это делается – около полугода. Стоимость такой услуги – от $200 за сотку. В целом же, надежнее покупать участок, уже готовый к использованию с точки зрения статуса.

Обычному человеку перевести земельный участок из одной категорию в другую практически невозможно - это может позволить себе только юридическое лицо. Поэтому лучше сразу купить участок с соответствующим целевым назначением. Если же дом возвести самовольно на какой-нибудь «не той» земле, то хозяин дома в правовом отношении будет незащищен. 

Обращаться ли к юристу?

Стоит ли обращаться к юристу, заключая сделку с землей? И если обращаться, то каждый ли юрист сможет помочь покупателю? По мнению Владимира Яхонтова заключая сделку, лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, причем желательно, загородной, потому что самых неожиданных нюансов может быть множество.

«Допустим, покупателю понравился земельный участок в Раменском районе Московской области, - приводит пример эксперт. - Продает его собственник. Получен этот участок по постановлению главы администрации сельского округа и собственнику выдано свидетельство в декабре 1993 года. Возникает вопрос – законны ли эти документы? Юрист общего профиля проверяет документы на комплектность, видит, что свидетельство и постановление есть – значит, сделку можно проводить. Юрист, который специализируется на недвижимости, оценивает документы несколько иначе. Свидетельство выдано в декабре 1993 года, напечатано на синем бланке. Но юрист знает, что синие бланки вышли из употребления в ноябре 1993 года, и значит  свидетельство недействительно, сделку проводить нельзя. Но юрист, который изучил ситуацию досконально, знает, что в Раменском районе не хватало бланков нового образца, и Роскомземом было принято решение выдавать в этом районе свидетельства старого образца, а значит, документы в полном порядке».

Может возникнуть и масса других тонкостей. Надо знать, имел ли право этот глава администрации выдавать такие свидетельства, поскольку не всем главам  сельских округов предоставлялись подобные полномочия. При этом, подчеркивает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»), количество выданных свидетельств в некоторых районах очень велико, и многие из них - не законны. Зачастую, бывают дубли – то есть, одним и тем же участком владеют разные граждане. Значит, провести сделку по этим документам невозможно. Не каждый нотариус будет разбираться во всех этих аспектах, и в итоге, может случиться так, что сделку признают недействительной.

Резюме:
Под конец статьи мы совсем запугали читателя. Но что делать – сделка на рынке недвижимости - всегда риск. Поэтому чтобы себя обезопасить, надо соблюсти те правила, о которых мы рассказали. Пожалуй, главная рекомендация наших экспертов – действовать «в связке» с опытным «земельным» юристом. Лучше потратиться на консультацию специалиста, чем потом потерять деньги на неудачной сделке.