Позитив на загородном рынке

Долгожданный рынок покупателя

Главным, и, пожалуй, самым ожидаемым явлением стал поворот загородного рынка от продавца к покупателю.

Вряд ли кому-то нужно напоминать, что еще совсем недавно рынок недвижимости существовал в режиме диктатуры девелоперов и риэлторов, а рядовому покупателю приходилось идти на поводу у застройщиков и продавцов. Несмотря на то, что долгожданный переход от рынка продавца к рынку покупателя анонсировался на протяжении последних нескольких лет, это знаковое событие произошло только сейчас, с приходом финансового кризиса. «Докризисный рынок загородной недвижимости характеризовался спонтанным ажиотажным ростом, который спровоцировал отставание качества продукта от его реальной цены. Цены росли часто просто по инерции. Сейчас, когда доверие к загородному рынку резко упало, и цены поползли вниз, участники вынуждены переходить к поиску новых форматов и идей – как самой недвижимости, так и продаж и обслуживания.

Когда "мячик" оказался на стороне клиента, который голосует кошельком, девелоперы, наконец, стали задумываться, как ему угодить», - говорит директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова. Эту же тенденцию отмечает и руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко: «Застройщики приняли более гибкую позицию в отношении ценообразования и схем оплаты, можно с уверенностью сказать, что на рынке появился диалог участников. А если вспомнить ситуацию до кризиса, то она была больше похожа на диктат со стороны застройщиков». В чем же конкретно выражается этот переворот на рынке загородной недвижимости? Во-первых, это существенное изменение цены в сторону снижения. Коррекция составила до 60%, причем затронуты оказались все ценовые сегменты. «В силу того, что на рынке наблюдается отложенный спрос, девелоперы снизили цены на строящиеся объекты, а значит, загородный дом стал более доступным. Это касается как сегмента эконом-класса, так и de luxe – все, кто планировал покупку качественного объекта могут приобрести его со значительной скидкой», - говорит Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. Но далеко не всегда цена является определяющим фактором при покупке, решение о приобретении объекта загородной недвижимости принимается по совокупности многих факторов, таких как удаление от Москвы, транспортная доступность, экология района, качество строительства, наличие инфраструктуры и так далее. Если в докризисные времена в ближайшем Подмосковье безраздельно властвовали бизнес-класс и элитное жилье, а эконом-классу отводились «задворки», то теперь ситуация в корне изменилась. «На рынке стало появляться больше проектов эконом-класса, при этом зачастую в достаточно престижных районах. И если раньше большинство проектов относилось к бизнес-классу, а эконом в основном строили либо за 50 км от МКАД, либо в не престижных и экологически неблагоприятных районах области, то сейчас можно найти хороший и сравнительно недорогой коттедж в районах с благоприятной экологией, а также множеством лесных и водных массивов», - поясняет Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ГК «Пересвет». Стоит также отметить и географические изменения. Если элитная «Рублевка» еще пока «держится» под натиском эконом-класса, то не менее престижное Новорижское шоссе уже начинает сдавать позиции. «На дорогих направлениях, например на Новой Риге, в скором времени будут появляться поселки эконом-класса. В настоящий момент девелоперы заняты изменением концепций застройки своих поселков в сторону уменьшения площадей участков, домовладений, рассматривается применение более дешевых материалов, инженерной начинки и т.д.», - комментирует Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти». Позитивные изменения произошли и в политике застройщиков, выводящих на рынок новые проекты в условиях кризиса. Если можно так выразиться, они стали более «трепетно» относиться к затратной части проектов, по максимуму уделять внимание издержкам, что позволяет приспосабливаться к текущей ситуации на рынке. Одним из примеров появления нового рыночного решения можно назвать проект «Новые дачи». «Это принципиально новый подход к проектированию домов и выбору земельных участков для организации дачных поселков, ориентированных на средний класс. Предложение в этом классе всегда было довольно ограничено. Как правило, поселки эконом-класса отличаются не самыми лучшими характеристиками местоположения поселка и часто не очень высоким качеством строительства. Проект «Новые дачи» предполагает строительство поселков эконом-класса на земле с рекреационным потенциалом, в живописных местах с водоемами, лесом, что ранее предлагалось покупателям, в основном, в сегменте премиум и бизнес-класса», - говорит Ольга Косенкова. Помимо того, что этот проект является сетевым, это еще и коллективный продукт, в работе над которым объединили усилия сразу несколько крупных игроков рынка недвижимости, что стало своеобразным ответом распространенной с начала кризиса тенденции продажи участков без подряда. Стоит отметить, что эксперты до сих пор не могут прийти к единому мнению о том, какой оттенок носит это явление, негативный или позитивный. К минусам продажи участков без подряда можно отнести высокую долю вероятности того, что рынок откатится как минимум на 10 лет назад, когда Подмосковье было застроено стихийными поселками так называемого «шанхайного» типа. С другой стороны, это явление существенно оживило рынок, вернув на него платежеспособный спрос.

Еще одним шагом продавца в сторону покупателя стало многократное увеличение количества разнообразных спецпредложений.

Помимо скидок, девелоперы завлекают клиентов дорогими подарками, от лодок и квадроциклов, до машин и даже квартир.

Сюда можно добавить и появление новых схем реализации домовладений. «Одним из положительных моментов кризиса стало введение систем рассрочек на покупку загородного дома, которые предлагают большинство девелоперов. Как известно, сегодня получить ипотечный кредит в банке можно только на очень невыгодных условиях, ставки начинаются в лучшем случае от 20% годовых. Девелоперы же на загородном рынке предлагают более интересные условия», - комментирует Павел Трейвас. Если раньше получить рассрочку можно было максимум на период строительства поселка, то сегодня в активе практически каждого девелопера есть предложения, альтернативные ипотеке – рассрочки платежа на срок до 10 лет, в среднем под 15% годовых.

Ну и наконец, еще одним этапом перехода от рынка продавца к рынку покупателя стало снижение количества спекулянтов, которых еще полгода назад корректно называли «частными инвесторами». «Так как в первом полугодии наблюдалась отрицательная ценовая динамика на загородные домовладения, с рынка ушли спекулянты. Одноразовые тапочки для гостиниц купить оптом в России Скорее всего, данные участники рынка перейдут в сегмент коттеджных поселков без подряда на строительство. Остались только те потребители, которым нужно качественное, готовое жилье не для дальнейшей перепродажи, а для проживания», - считает Марк Гройсман, глава российского представительства Sawatzky Group.Позитив для девелоперов Все вышеперечисленные положительные моменты кризиса в большей степени должны радовать покупателей, для которых рынок загородной недвижимости стал доступней. А девелоперов, по идее, такая ситуация может только расстраивать. И многие этого не скрывают, с тоской вспоминая о тех «тучных годах», когда любые предложения, вне зависимости от сегмента, цены и качества, разлетались как горячие пирожки. «До недавнего времени рынок загородной недвижимости был сильно перегрет. Причем, не только с точки зрения цен, но и с точки зрения количества объектов. В начале 2009 года ситуация изменилась – падение спроса повлекло за собой некоторые изменения, в том числе и положительные. В частности, с рынка ушли неудачные проекты, которые были построены без определенной концепции и непонятно для кого»,

- считает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество».

Сейчас уже можно говорить о том, что текущая рыночная ситуация спустила застройщиков «с небес на землю», вернула им понимание, что участок земли требует освоения не ради получения сверхприбылей по принципу «быстро построил – быстро продал», а кропотливой работы ради качественного и конкурентоспособного результата, для продажи конкретной целевой группе. «Сегодня все говорят в основном о негативных последствиях кризиса, и мало кто задумывается, что, не смотря на то, что влияние кризиса в целом разрушительно, есть и моменты, которые положительно повлияли на развитие девелопмента. В частности, девелоперы стали серьезнее подходить к созданию своих проектов. Теперь их задача сделать максимально качественный продукт, поскольку клиенты стали более требовательно подходить к выбору объектов и покупают только самое лучшее: с точки зрения концепции и стоимости объектов», - отмечает Павел Трейвас. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, также выделяет еще несколько позитивных моментов для девелоперов, связанных с финансовым кризисом:

• снижение конкуренции: многие игроки рынка в связи с началом кризиса «вышли из игры»; выход новых проектов, которые могли бы составить конкуренцию, в элитном и бизнес сегментах замедлился;
• снижение стоимости строительных материалов;
• возможность освободиться от ненужного накопившегося балласта, который часто проявлялся в разрастании девелоперской структуры и создании подразделений, деятельность которых не была особенно прибыльной;
• пересмотр концепции продаж и более углубленное изучение потребительских ожиданий потенциальных покупателей.

С начала финансовой нестабильности, пожалуй, каждое уважающее себя СМИ упоминало в своих материалах о значении двух китайских иероглифов, обозначающих на языке Поднебесной слово «кризис». Для тех, кому еще повезло не сталкиваться с этой набившей оскомину сентенцией, напомним, что один из них означает «опасность», а второй – «шанс» или «возможность». Так вот, говорить о возможностях, которые дает кризис, можно сколь угодно много и долго, но нужно еще и уметь ими воспользоваться. А для этого нужно смотреть на происходящее с позитивной точки зрения.