Сам себе девелопер

Прект F-0244-0

Риск – дело благородное

Понятие «девелопмент» сегодня знакомо многим. И чаще всего оно ассоциируется с деятельностью крупных компаний, создающих новые объекты недвижимости. На плечи девелопера ложится весь объем работ, начиная с разработки бизнес-плана и заканчивая сдачей готового объекта. В промежутке между этими этапами находятся выбор и приобретение земельного участка под застройку, проектирование будущего дома, наем подрядной строительной организации, непосредственно строительство и подвод необходимых коммуникаций. И каждая стадия связана с определенным риском. И чем большие средства вкладываются в проект, тем степень этого риска выше.

Чтобы стать профессионалом в области девелопмента, требуются опыт и знания не только в области финансов и маркетинга. Первые нужны, чтобы правильно рассчитать предстоящие затраты и спланировать движение финансовых потоков, а вторые – чтобы определить целевую аудиторию проекта и обеспечить его грамотное продвижение. Девелопер должен также ориентироваться в юридических тонкостях и иметь хотя бы общие представления о различных строительных технологиях и материалах. В общем, работа это комплексная, и лучше, когда ее выполняет не один человек. В идеале – целая специализированная компания.

У девелоперских фирм есть такие преимущества перед индивидуальными застройщиками, как опыт работы на рынке, наличие квалифицированных сотрудников, более крепкие финансовые тылы и так называемый административный ресурс. Ведь строительство дома всегда связано с посещением всевозможных государственных инстанций, с которыми представителю крупной компании общаться легче, чем частному лицу. Но девелоперу-одиночке не стоит воспринимать эти фирмы только как конкурентов. Тем, кто все-таки решился заняться этим рискованным бизнесом, стоит перенимать опыт профессионалов.

Проект E-1215-0

За деятельностью девелоперской компании можно не только наблюдать со стороны. Многие частные предприниматели становятся соинвесторами проектов, которые осуществляют фирмы. У такого варианта немало плюсов: и риск меньше, и инвестиции лучше защищены, и делать, по большому счету, практически ничего не надо: вложил деньги – и жди, пока они окупятся. Хотя по желанию соинвестора последний пункт может варьироваться. Он может принимать активное участие в составлении бизнес-плана, проработке концепции будущего дома или поселка и других аспектах девелоперской деятельности фирмы. По словам директора по продажам компании «ПетроСтиль» Михаила Фуксмана, стоимость домов в одном из элитных коттеджных поселков, построенных компанией, за прошедший год выросла в среднем на 40%. То есть индивидуальные инвесторы, вложившие свои кровные деньги в этот проект, получили немалую прибыль благодаря сотрудничеству с опытным игроком рынка недвижимости.

Тем же, кого не пугают опасности «одиночного заплыва», можно дать несколько полезных советов, касающихся строительства загородного дома на продажу.

Как угодить покупателю

Любой проект, связанный с созданием объекта недвижимости, начинается с поиска и приобретения земельного участка. Выбирая место для постройки дома, нужно сразу учитывать несколько важных моментов: удаленность от города, экологическую обстановку, наличие развитой инфраструктуры и возможность подвести к дому необходимые коммуникации. Если потенциальный покупатель – достаточно состоятельный человек, то не последнее значение будут иметь и такие моменты, как красивый вид из окна. По словам специалистов, юридические процедуры оформления земельного участка для личного пользования и для строительства дома на продажу ничем не отличаются.

Проект будущего дома можно получить двумя способами – купить готовый или обратиться к услугам архитектора. Первый вариант предпочтительнее и с точки зрения стоимости, и потому, что готовые проекты уже неоднократно опробованы на практике и все возможные недочеты в них уже исправлены. Второй вариант привлекателен тем, что архитектор может «подогнать» будущий дом под специфику конкретного ландшафта и климатических условий. Ведь, например, особняк у озера – это совсем не то же самое, что коттедж в горах. Отличаться будут и строительные технологии, и материалы, и внешний облик дома. И все же гарантии стопроцентного «попадания в цель» нет ни в одном из этих случаев: высок риск того, что покупателю не понравится архитектурное решение, на котором остановил свой выбор девелопер. Поэтому оптимальным будет некий «среднестатистический» дом без особых архитектурных изысков, которые к тому же могут существенно увеличить его стоимость.

То же самое можно сказать и о внутренней планировке помещений. У каждого домовладельца есть индивидуальные потребности в определенном количестве комнат и свои представления о том, какого они должны быть размера и конфигурации. Поэтому профессионалы советуют до продажи не устанавливать в здании внутренние перегородки. Если же по проекту необходимы некие не подлежащие переносу несущие конструкции, которые будут делить внутреннее пространство дома, то их нужно устанавливать так, чтобы они как можно меньше ограничивали свободу будущих жильцов. Например, нежелательны узкие коридоры и излишне компактные помещения, которые потом нельзя будет расширить.

Есть вещи, которых девелоперу вообще не стоит делать перед продажей дома. Например, заниматься внутренней отделкой. Уж это точно дело вкуса, и эту приятную обязанность с удовольствием возьмут на себя сами новоселы.

Прокладывать коммуникации внутри дома тоже не стоит. К примеру, месторасположение канализационных труб тесно связано с тем, где и как будет установлена сантехника. А электрические провода нужно прокладывать там, где будут находиться всевозможные электроприборы и осветительное оборудование. Зачем же делать лишнюю работу, при этом увеличивая стоимость конечного объекта? Пусть новоселы сами решают, как им удобнее развести коммуникации. Девелоперу достаточно просто подвести их на участок и установить в доме распределительный щит для электросетей и так называемую «гребенку» для системы водоснабжения. Правда, бывают и исключения. Например, при возведении коттеджа из клееного бруса все коммуникационные шахты нужно прокладывать на этапе строительства, поэтому целесообразно сразу провести через них соответствующие трубы и провода. А вот в случае с газобетонной постройкой всем этим можно заниматься уже тогда, когда дом построен. И как раз на этом пункте девелопер может сэкономить.

Зеркальное воплощение проекта M-1002-2

Вообще, вопрос коммуникаций – один из первостепенных при постройке загородного дома. Причем с газификацией, канализацией и водоснабжением дело обстоит проще, чем с электричеством. Если установить централизованные системы по каким-либо причинам невозможно, можно закопать в землю вместительные емкости с газом, вырыть артезианскую скважину и смонтировать насосно-канализационную систему с компактными установками для биологической очистки стоков. Электрические же сети в лучшем случае придется тянуть от близлежащего населенного пункта, если разрешит его администрация. В этом смысле девелоперские компании опять же имеют преимущества, так как подключение к электросетям каждого дома в коттеджном поселке обойдется в меньшую сумму, чем подключение отдельно стоящего дома. Как говорится, оптом дешевле. Вероятность того, что все обитатели коттеджного поселка одновременно включат все имеющиеся у них электроприборы, ничтожно мала. Исходя из этого и рассчитывается входная мощность.

Главный совет, который можно дать девелоперам-одиночкам, – во всех вопросах руководствоваться прежде всего соображениями здравого смысла. Например, не стоит возводить бетонное здание посреди девственного соснового бора. Здесь уместнее будет дом из натурального оцилиндрованного бревна или бруса. Планируя будущую постройку, нужно мысленно представлять себе, как в ней будут жить ее потенциальные обитатели, что для них будет важно, а что второстепенно. Короче говоря, строить дом для других людей надо, как для себя самого, не экономя на качестве и не подвергая риску свою репутацию начинающего девелопера. Тогда и покупатель найдется быстро, и обе стороны смогут достигнуть своих целей и останутся довольны результатом.