Когда участок определяет сознание

О проблемах сочетания проекта дома с земельным участком мы беседуем с архитектором Игорем Фирсовым

homeplans.ru: Игорь Германович, любому покупателю проекта коттеджа известно по крайней мере одно ограничение: площадь застройки не должна превышать площадь участка. Какие еще нюансы стоит учитывать при выборе проекта?

Игорь Фирсов: Все зависит от выбора места, где заказчик собирается построить дом. Если у него в планах купить большой участок за тридевять земель от городской черты, число официальных ограничений, скорее всего, будет сведено к минимуму.

Но когда речь идет о ликвидных направлениях и к тому же вблизи от населенных пунктов, придется учесть ряд факторов, точный перечень которых зависит от месторасположения участка.

Сны о чем-то большем
«Условие наличия «воздуха» (площади, свободной от застройки) на участке нередко диктуется не только соображениями ликвидности, не говоря уже об эстетике. Опыт работы нашей архитектурной мастерской свидетельствует о том, что известная поговорка «Аппетит приходит во время еды» имеет самое прямое отношение к домовладельцам. Не пройдет и месяца-двух после завершения строительства коттеджа, как хозяевам начинают сниться «сны о чем-то большем». Одним кажется, что пора возводить на участке бассейн или баню, другим – гараж, третьим – гостевой домик, четвертым – беседку, а пятым – все поочередно. Но если свободного места на участке нет, остается кусать локти. В данном примере покупателям проекта G-0559-0 повезло. После завершения строительства дома «воздуха» на участке осталось вполне достаточно. Поэтому когда они заказали дополнительно индивидуальный проект гостевого дома и бани, никаких проблем не возникло. В последующий период здесь с некоторыми перерывами появились крытый бассейн, изящная беседка, детский городок».

К примеру, местные органы архитектурного надзора могут устанавливать ограничения по площади постройки и этажности. Скажем, в Ленобласти на территориях, подлежащих охране КГИОП, не допускается возведение домов, если площадь застройки превышает 25% от площади участка. Но на самом деле жестким такое ограничение считать нельзя. Посудите сами. Если вы, допустим, владеете стандартным участком площадью 12 соток, площадь застройки на нем не может быть выше 300 кв. м. При таком ограничении на этих 12 сотках можно построить двухэтажный дом с мансардой общей площадью до 900 кв. м, что намного превышает средние масштабы большинства проектов.

Кроме того, существуют особые ограничения, накладываемые СНиПами, пожарными, санитарными и другими нормами. Необходимо соблюдать определенное расстояние от границ участка, расстояние между строениями, расстояние до дороги и т. д. Причем на эти требования зачастую накладываются специфические особенности застройки соседних участков. Например, нередко случается, что соседи, которые приобрели свою землю раньше, умудрились построить коттедж чуть ли не на границе между участками, отведя всю оставшуюся площадь, допустим, под сад. Таким образом, вы будете вынуждены «отодвинуть» свой будущий дом как можно дальше от соседского, чтобы не строить впритык. И если размеры участка невелики, подобное условие может накладывать ограничения на площадь застройки. homeplans.ru: Так, может, на таком участке лучше построить дом большей этажности с меньшей площадью застройки?

И.Ф.: Варианты могут быть самыми разными. Главное – учитывать экономический фактор. На большей части территории РФ, за исключением южных районов, достаточно дорогостоящей графой сметы на строительство являются затраты на возведение фундамента. Таким образом, выходит, что «вытянутый» по площади участка одноэтажный коттедж в стиле «ранчо» становится недешевым удовольствием. Единственное исключение – когда заказчик строит летнюю дачу, деревянный или каркасный дом с облегченным фундаментом: здесь одноэтажность можно считать скорее плюсом, чем минусом. Когда же у вас в планах строительство зимнего дома, гораздо экономичнее построить двух-, трехэтажный дом на меньшем пятне застройки, но с такой же, если не большей, общей площадью. Правда, этажностью тоже увлекаться не стоит. По нашим наблюдениям, наибольшей ликвидностью обладают одноэтажные или двухэтажные дома с мансардой, трехэтажные пользуются гораздо меньшим спросом… homeplans.ru: А четырехэтажные?

И.Ф.: Среди наших проектов таких домов не было. Я считаю, что адекватный человек не будет строить на своем участке многоэтажный коттедж хотя бы по той простой причине, что бегать вверх-вниз по лестнице – не самое приятное занятие для домовладельца.

Участок… внутри дома?
«В нашей практике был случай, когда требовалось разработать проект коттеджа для участка площадью 12 соток, окруженного достаточно непрезентабельными постройками. Когда выехали на место, оказалось, что все еще хуже. Каким бы ни оказался проект будущего коттеджа, безрадостный вид из окон начисто «убил бы» все хорошее в нем. Выход из сложившейся ситуации был найден настолько же простой, насколько нестандартный. Неожиданно пришла в голову идея огородить участок… нет, не «берлинской» стеной или трехметровым забором, а самим домом! По сути архитектурно- планировочное решение этого объекта проще всего можно было бы описать как «дом вокруг участка», или, если угодно, «участок внутри дома». Таким образом, дом выполняет функцию забора, который ограждает privacy хозяев от соседей. При этом внутреннее пространство коттеджа смогло вместить в себе все необходимое: от жилых и хозяйственных зон до гаражей, включая внутренний двор».

Можно, конечно, еще построить дом с лифтом или вообще 13-этажный сруб, как это сделал один умелец в Архангельской области, но это уже выходит за границы рынка загородных домов… и не только рынка. homeplans.ru: Если говорить о ликвидности проектов и о вторичном рынке домов, что еще можно посоветовать будущим застройщикам?

И.Ф.: Есть совершенно определенная категория заказчиков, которые покупают землю и проект с одной-единственной целью: построить и перепродать.

При грамотном анализе динамики цен на земельном рынке и выборе из числа наиболее популярных готовых проектов такая тактика может быть оправдана. Не секрет, что цены на земельные участки в популярных загородных районах растут намного быстрее, чем проценты по банковским депозитам. И инвестиции в этот рынок могут принести существенный доход. В отличие от инвесторов, большинство из которых хорошо разбираются в реалиях вторичного рынка, «обычный» покупатель проекта дома зачастую пребывает в уверенности, что о ликвидности дома ему нужно думать в последнюю очередь. «Какое мне дело до того, можно будет продать мой коттедж или нет, ведь я собираюсь жить здесь всегда, да еще и детям оставить!» Но в жизни многое может измениться. И не обязательно в худшую сторону. Допустим, появятся средства на приобретение более достойного коттеджа в более живописном районе, и старый дом придется продавать. И тут домовладелец сталкивается с тем, что дом, который строился без оглядки на ликвидность, просто-напросто невозможно продать. Слишком маленький дом на большом участке не привлекает внимание покупателей, коттедж, занимающий почти всю площадь участка, тоже неинтересен. И в результате хозяин нередко расстается с участком, даже не окупив вложенные в строительство деньги. Кстати, по данным риэлтеров, из готовых проектов homeplans.ru высшие показатели по ликвидности имеет проект F-0244-1: если даже он попадает на вторичный рынок, покупателей долго искать не надо. homeplans.ru: А можно ли привести пример оптимального сочетания площадей дома и участка?

И.Ф.: О каких-то универсальных пропорциях я бы говорить не стал. В самом общем случае при среднем размере участка в 12 соток и наличии соседней застройки имеет смысл строить дом, общая площадь которого (я подчеркиваю – площадь дома, а не пятна застройки!) не больше 20-25% от площади участка.

Проект F-0244-1. Большинство загородных коттеджей, построенных за несколько последних лет по этому проекту, пользуются немалым спросом на вторичном рынке, подтверждая защищенность инвестиций в рациональное строительство.

homeplans.ru: Так что же все-таки важнее для покупателя: красивый дом или ликвидный участок?

И.Ф.: Я думаю, что когда человек мечтает о жизни за городом, ему гораздо важнее выбрать место, которое ему будет по душе. Да, постройка дома – это ответственное мероприятие, требующее больших вложений. Но даже самые шикарные и дорогостоящие загородные поместья в «муравейнике» из смотрящих друг другу в окна коттеджей вызывают подчас только чувство жалости по отношению к их владельцам. Куда более привлекательными кажутся не столь кричащие коттеджи в живописном месте, где можно побыть наедине с природой. homeplans.ru: Выходит, если переиначить изречение Маркса, будущий земельный участок (а не размер дома) должен определять сознание заказчика?

И.Ф.: Выходит, что так. Напоследок хочу добавить, что все наши лучшие готовые проекты представлены в homeplans.ru. Таким образом, заказчик может выбрать в каталоге проект дома практически для любого участка.