Загородная недвижимость в 2008 году: <br/>удачный старт и трудный финиш

В двух статьях цикла мы попытались суммировать, обобщить мнения экспертов – ведущих сотрудников агентств недвижимости, девелоперов, аналитиков – по этим вопросам, отсечь крайности в суждениях и рассказать о тех тенденциях, которые отмечают подавляющее большинство специалистов. Эта статья посвящена 2008 году, следующая – прогнозам на 2009 год.

Что было до

Прошедший год все эксперты четко делят на две половины: докризисный период и период начала кризиса в строительной отрасли. Обычно черта проводится по октябрю, хотя отмечается, что некоторые предвестия были заметны еще летом. В частности, о приостановке переговоров многими покупателями элитной недвижимости в июле-августе говорит генеральный директор агентства недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов.

Докризисный период 2008 года оказался удачным.

Например, как указывают специалисты МИАН, объем рынка коттеджных поселков вырос почти в два раза в сравнении с предыдущим годом. Увеличивалась – вплоть до осени – и цена объектов загородной недвижимости, на 1–4%  ежемесячно. Эксперты отмечают затоваривание рынка переоцененными объектами в 2008 году.

Тем не менее развивались и сегменты, интересные среднему, а не сверхбогатому покупателю коттеджной недвижимости. В частности, объем предложений домов сезонного проживания, так называемых «дальних дач» (в Подмосковье – расстояние более 50 км от МКАД) вырос в три раза сравнительно с 2007 годом. И неудивительно: основная доля времени, расходуемого на дорогу, уходит на стояние в пробках на ближайших подступах к городу. А здесь все находятся в одинаковом положении – и те, кто едет 80 км от дачи, и те, кто только 30.

Нарастал объем продаж таунхаусов, а также квартир в малоэтажных жилых комплексах.

Лидировали, однако, коттеджи: объем их продаж в три раза превышал объемы продаж таунхаусов и участков без обязательного подряда на строительство. Активно продавались дома в крупных коттеджных поселках (по 100 и более домовладений). Однако наибольшей популярностью пользовались объекты не слишком дорогие, в пределах $600 тыс. Подобные сделки составляли более 50% от всего рынка.

Эксперты отмечают стабильное возрастание за последние 2–3 года как площади поселков, так и количества домов в них.

В Подмосковье, где большое значение имеет направление, стали активно застраиваться считавшиеся ранее непрестижными юг и восток.

Что сейчас

Октябрь принес падение темпов продаж недвижимости. Аналитики утверждают, что именно рынок загородной недвижимости первым отреагировал на экономические сложности. Так, АСН-инфо отмечает снижение продаж под Санкт-Петербургом в октябре-ноябре на 20% в сравнении с тем же периодом 2007 года. В других регионах цифры схожи – обычно специалисты говорят о 20–25%.

Покупатель затаился, он был перегружен негативными прогнозами, паническими настроениями и общей неопределенностью ситуации, даже шокирован. В особенности пострадал первичный рынок – здесь наблюдается трехкратное снижение продаж в сравнении с докризисным периодом.

В этих условиях, однако, не происходит массового снижения цен на загородную недвижимость (на что, возможно, рассчитывали покупатели). Объясняется это тем, что девелоперы и продавцы, связанные финансовыми обязательствами, не в состоянии предлагать недвижимость на уровне себестоимости. Кроме того, массовое снижение цен привело бы к общей выжидательной позиции покупателей (когда же падение цен достигнет дна?), что полностью парализовало бы рынок.

Хотя в отдельных случаях практикуется персональный дисконт, доходящий в случае коттеджей иногда до 30%, а по земельным участкам – до 40–50%.

Последнее характерно: спрос сейчас сместился на участки с подготовленными коммуникациями без подряда, что объясняется их большей ликвидностью по сравнению с такими вариантами, как подряд или готовый дом. Именно на таких землях удобно строить свой дом по готовому проекту. 

В ряде случаев пересмотрены концепции коттеджных поселков в сторону большего процента продажи земельных участков. Однако высококачественных и полностью готовых к продаже участков под ИЖС немного, поэтому желающим сделать покупку земли для строительства своего дома по избранному проекту целесообразно поторопиться.

Поселок «Гармония», аэросъемка земельного участка. СТИНКОМ

Девелоперы сейчас все больше начинают предлагать небольшие поселки (не более 50 домовладений). Однако и общее количество поселков, выставляемых на продажу, резко сократилось, поэтому ожидать обвального снижения цен не приходится.

Так называемые мегапроекты, предполагающие освоение больших площадей (свыше 100 га), замораживаются до лучших времен.

Все силы брошены на завершение уже ведущегося строительства, утверждает генеральный директор компании «Пулэкспресс» Андрей Бочков. С ним согласен генеральный директор компании VILLAGE CONSULTING Алексей Рогов. На его взгляд, чтобы сейчас продать коттедж, нужно, чтобы он был в максимальной степени готовности. На этапе 20–30% готовности покупатели его покупать не станут – слишком высоки риски.

Продолжается уже отмечавшаяся тенденция предложения загородного жилья в более массовых и дешевых форматах – таунхаусах, малоэтажных комплексах и дач. Так, генеральный директор компании «Канадский дом» Владимир Поручиков рассказывает, что его компания раньше занималась коттеджами для постоянного проживания, а теперь они готовы повернуться к более дешевому варианту – дачному строительству. Компания предлагает малобюджетные дома – например, полный комплект каркасного дома 56 м² стоит около 500 тыс. рублей. А с установкой под ключ – 1 млн 199 тыс. Такой дачный дом предназначен в основном для сезонного проживания, однако имеет электрообогрев, в нем можно отдыхать и зимой. На подобные социально ориентированные продукты сейчас есть спрос.

Сворачивание ипотеки, конечно, оказало влияние на платежеспособность покупателей загородной недвижимости, но не слишком большое: доля ипотечных сделок в этом сегменте недвижимости не превышала 5%.

Поскольку банковский сектор сейчас не в лучшем положении, строители практикуют бартерные схемы, которые могут быть выгодны некоторым покупателям (например, обмен квартиры на дом), возрождаются кооперативы. Главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин говорит о новом варианте работы с кредитами: при отсутствии ипотеки компания может предоставить собственную рассрочку, а затем перевести ее в банк.

Поселок «Сторожевая гора». RODEX

Виталий Бегарь, генеральный директор компании «Питервуд», отмечает наметившееся изменение предпочтений клиентов по материалам: от дорогого кирпича домовладелец предпочитает переходить к дереву и каркасу.

Помощь государства девелоперам загородной недвижимости невелика, но она все-таки есть – существует госзаказ от Ленинградской области на малоэтажное строительство. Конечно, эти суммы небольшие, но тем не менее средства выделяются.
Позитивные тенденции наблюдаются на рынке аренды загородной недвижимости.

В целом можно отметить, что, несмотря на существенные трудности, рынок загородной недвижимости не парализован, он функционирует, на нем есть интересные и достойные предложения. Рынок повернулся лицом к среднему классу, осваиваются недорогие проекты, которые потенциально могут быть по карману многим.

С рынка уходят непрофильные игроки, те, для кого строительство загородной недвижимости было побочной деятельностью, но настоящие профессионалы остаются, и они строят доступное жилье. Поэтому вполне вероятно, что нынешняя ситуация поможет даже большему количеству людей, чем раньше, сделать решающий шаг к собственному дому.