Заказчик на распутье

Проект L-0409-0

Большинству частных застройщиков приходится выбирать между четырьмя путями решения «строительного вопроса». Воспроизведем их в порядке увеличения стоимости работ.

Путь первый: «Сам себе режиссер»

Застройщик самостоятельно занимается строительством, время от времени нанимая себе помощников. В среднем доля наемной рабочей силы при этом пути может не превышать одной трети. Строительные материалы самостоятельно закупаются застройщиком на базах, необходимое оборудование арендуется или приобретается в собственность.

Путь этот, прямо скажем, не самый распространенный в современном капитальном загородном строительстве. Однако не стоит забывать, что еще не так давно он был единственно возможным. Конечно, современный загородный дом – не дачная времянка образца семидесятых. Но ведь и строительство дома – не только выгодная инвестиция, но еще и жизненная альтернатива. Случаи, когда хочется «бросить все и работать руками», – не такая уж редкость. А строительство собственного дома – это не частая в наши дни возможность работать, четко понимая, «кому это надо». К тому же непосредственно строительством может заниматься не сам инвестор, а один из членов его семьи, имеющий достаточно сил и знаний (или желания их получить), но не представляющий, куда их приложить. Возможно, как раз такая работа поможет человеку найти себя. Стоит только оговориться, что, если у вас нет достаточных навыков строительства, подобная затея довольно рискованна.

Проект J-0697-0

Путь второй: «Если бы директором был я»

Застройщик не занимается непосредственно строительством, но полностью принимает на себя функции прораба. Он самостоятельно нанимает рабочих разных квалификаций, организует их труд, закупает строительные материалы и обеспечивает их доставку, арендует оборудование, следит за графиком выполнения работ и контролирует их качество.

Этот вариант управления строительством либо полностью исключает, либо сводит к минимуму физическое участие застройщика в строительных работах, однако обеспечивает ему обладание всей полнотой информации о собственном доме. Близкий к первому пути по степени вовлеченности в строительный процесс, этот путь требует совсем иных качеств – преимущественно организационных. Скажем, если ваша жена работает проект-менеджером в какой- нибудь компании, но недовольна условиями и собирается уходить, можно смело предлагать ей строительство как альтернативный вариант занятости. Здесь не следует переоценивать фактор отсутствия специального образования: ведь при четкой мотивации и большом стремлении к знаниям необходимую квалификацию можно получить и самостоятельно.

Выбирая этот путь, будьте готовы к тому, что вам лично придется вступать в контакт с рабочими и, возможно, даже решать их жизненные проблемы. Разрешение конфликтных ситуаций тоже станет вашей непосредственной обязанностью. Вы наверняка будете каким-то образом переживать и, возможно, даже плохо спать ночами (хотя это не обязательно, если вы человек с нордическим темпераментом или суперодаренный руководитель).

Но есть и очевидные плюсы, которые для многих могут оказаться решающими: выбор этого пути даст вам экономию в 25–30% от общей стоимости строительства по срав- нению с услугами строительной фирмы. Разумеется, такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует серьезного напряжения сил, но, с другой стороны, каждый из нас знает, что заработать десять-двадцать-пятьдесят-сто тысяч долларов нелегко. Так что если у вас есть время, но нет лишних денег, то к рас- смотрению этого пути стоит отнестись со всей серьезностью.

Проект F-0866-0

Путь третий: «Разделяй и властвуй»

Вы нанимаете основного подрядчика для выполнения основных строительных работ, то есть заказываете «коробку» (или «короб- ку» плюс инженерные коммуникации). На все остальные работы на отдельных условиях привлекаются специализированные подрядчики. Способы закупки материалов и оборудования могут варьироваться: можно самому заняться обеспечением поставок, а можно поручить подрядным организациям закупать все, необходимое на их участке работ, у собственных поставщиков.

Этот путь можно считать оптимальным, если техническая оснастка и внутренняя отделка коттеджа являются особенно важными для вас областями, а к участию в возведении коробки, как говорится, душа не лежит. В данном случае у вас будет возможность на этапе строительства вос- пользоваться услугами прораба-профессионала, работающего в фирме подрядчика, а инженерные и дизайнерские работы поручить выбранным вами специализированным фирмам или независимым специалистам и непосредственно контролировать их ход. При таком раскладе ваша вовлеченность в процесс строительства будет возрастать по мере приближения к цели.

С экономической точки зрения путь № 3 занимает среднее положение между вторым и четвертым: вы оплачиваете организацию лишь части работ. Надо заметить, что именно этот путь выбирают сейчас большинство российских застройщиков. Впрочем, в качестве причины здесь можно назвать и тот факт, что за время строитель- ства у заказчика нередко накапливается определенная усталость от продолжительного общения с одной фирмой. Даже если все идет, что называется, как по маслу, отдельные разногласия и недопонимания между сторонами неизбежны, и, приступая к внутренней отделке помещений, заказчик порой рассчитывает на «новое дыхание», а следовательно, и на нового исполнителя. Кроме того, нередко будущий домовладелец привлекает к внутренней отделке и дизайну помещений специалистов, хорошо зарекомендовавших себя ранее, на работах с его городской квартирой.

Проект I-0566-0

Путь четвертый: «В одном флаконе»

Этот путь нередко называют «комплексным подходом». Застройщик нанимает генерального подрядчика, обязующегося выполнить все работы «под ключ» – от котлована до финальной отделки и благоустройства участка. Ответственность за организацию работ, поставки материалов и наем субподрядчиков полностью лежит на службе заказчика в структуре генерального подрядчика. Данный выбор подразумевает минимальное участие заказчика в строительном процес- се: все возникающие вопросы вы будете решать с представителем генподрядчика и человеком, осуществляющим надзор. Стоит ли добавлять, что это путь самый дорогостоящий? Стоимость работ при выборе комплексного подхода повышается в среднем на 25–30% по сравнению с путем № 3. Этот вариант чаще всего выбирают будущие домовладельцы, чье рабочее время стоит дороже, чем экономия, на которую они могут рассчитывать при поиске более дешевых подрядчиков на выполнение отдельных видов работ.

Другими словами, если вы считаете, что, отвлекаясь от собственного бизнеса на работу с несколькими подрядчиками, потеряете больше, чем сэкономите, ваш выбор – комплексный подход. Еще одна фокус-группа для компаний, нацеленных на «комплекс», – высокообеспеченные заказчики, ценящие свой комфорт и свободное время достаточно высоко, чтобы не разменивать их на выяснения отношений с отдельными фирмами. То есть для тех, кто мечтает получить готовый дом, как говорится, на блюдечке с голубой каемочкой, наилучшее решение – комплексный подход.

Защита от «комбайн-эффекта»

Если же говорить о подводных камнях этого пути загородного строительства, глав- ный из них кроется в самом определении – «комплексный». Оставив в стороне нелестное сравнение с комплексными обедами в столовых, приведем лучше аналогию с современной техникой для офиса. Взять, к примеру, активно рекламируемые офисные «комбайны», готовые взять на себя решение множества задач. Тут тебе и факс, и ксерокс, и сканер, и принтер – причем все «в одном флаконе». Казалось бы, преимущества комплексного подхода в решении задач офисного работника налицо. Да вот только есть один минус у «комбайна», готовый свести на нет большинство из его преимуществ.

Дело в том, что поломка такой техники может на какое-то время парализовать работу всего офиса, который в мгновение ока лишится и факса, и ксерокса, и сканера, и принтера. В лучшем случае гарантийная служба производителя за короткое время устранит неисправность, и работа в офисе закипит по новой. В худшем – руководству фирмы придется закупать офисную технику по отдельности, зарекшись когда-либо иметь дело с не оправдавшими себя «комбайнами». Возвращаясь к «комплексным» подрядчикам, можно сделать вывод о том, что самая серьезная задача при выборе четвертого пути заключается в проверке надежности фирмы, которая возьмет на себя все работы. Заказчик должен отдавать себе отчет, что при возникновении мало- мальски серьезных проблем с подрядчиком в данном случае под вопрос может быть поставлено не только успешное завершение отдельного вида работ, но весь процесс строительства. Остается только понять, какими «лакмусовыми бумажками» нужно проверять потенциального генподрядчика. Лучшая защита ваших инвестиций – страхование строящегося объекта. Наличие страхового договора может сэкономить весьма значительные средства, если что-то пойдет не так. Альтернативный вариант – заключение договора с независимым экспертом по техническому надзору за строительством.