Земля без подряда: что купить на распродаже?

Долгожданный продукт

Если до кризиса почти все девелоперы коттеджных поселков в пределах 30-километровой зоны от Москвы продавали участки только с подрядом, то теперь, лишившись кредитов, они стали менее принципиальны.

«Новый продукт очень востребован, – комментирует Владимир Яхонтов, директор «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – Стройматериалы сейчас подешевели на 30-40%, и ожидается, что они, как и расценки на строительные работы, будут падать и дальше. Таким образом, вместо того чтобы дорого покупать у девелопера готовый коттедж, люди сейчас стремятся приобрести участок, чтобы построить дом своими силами». Покупатели намереваются жить в этих домах сами либо выставить их через какое-то время на продажу.

Естественно, цена участка без подряда гораздо ниже приобретаемого домовладения (вместе с коттеджем или подрядом на него).

Например, в рамках поселка Александровская Слобода, как рассказала Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, предлагаются участки с подрядом и без. Стоимость сотки земли без подряда с учетом подведения коммуникаций варьируется от $26 тыс. до $30,5 тыс., а стоимость участка с подрядом на строительство дома находится в диапазоне $685 тыс. – $1,1 млн.

Что касается удельной стоимости земли, то на участках без подряда она бывает дороже, чем на тех участках, на которой дом будет строиться силами девелопера.

«В проекте «Ривер Клаб» цена сотки земли без строительного подряда в среднем на 30% дороже той же сотки земли, но при условии подряда», – приводит пример Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». Девелоперу ведь выгоднее строить самому. Впрочем, такая конъюнктура не везде: в проектах «Александровская Слобода», «Опушкино», «Крючково-2», «Новое Глаголево», «Никольские Озера», «Финская Деревня», независимо от того, покупаете ли вы землю с подрядом или без, удельная цена конкретного участка одинакова.

Новый продукт приветствуют как покупатели с ограниченным бюджетом, которые могут сэкономить на строительстве дома, так и состоятельные. «Клиенты, располагающие бюджетом от $10 млн до $20 млн, предъявляют требования, которые сложно удовлетворить в рамках построенных объектов. Готовые же поселки в подобных бюджетах реализуются сложно, – признает Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. – Наглядный пример: поселок Park Vill Жуковка на Рублево-Успенском шоссе продавался с большим трудом, а расположенная напротив Жуковка-21, где предлагались участки без подряда, быстро нашла жителей». Как справедливо замечает Илья Терентьев, руководитель земельного портала Zemer.ru, качество строительства в поселках с готовыми домами не всегда удовлетворяет потребителя.

Что бы ни говорили застройщики, но строительство на продажу и строительство для себя – две большие разницы.

Где купить

Предложение участков без подряда за последние два-три месяца выросло в разы – сегодня их можно купить в 75-80 поселках. Это проекты с инфраструктурой, с подведенным электричеством, в поселках бизнес- и элит-класса – с газом, канализацией, водопроводом. Неорганизованных поселков, где земля размежевана и продается по 10 соток без гарантий по коммуникациям, еще больше.

По словам Владимира Яхонтова, такие участки начала продавать компания «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». Среди известных девелоперов и ленддевелоперов, которые перешли на продажи без подряда в Подмосковье, Илья Терентьев называет также компании Rodex Group, «Красивая земля», «Большая Земельная Компания», «Сапсан», застройщика «Европейской деревни», «Инком».

Километров эдак за 100 от города можно купить землю по $3 тыс. за сотку. «Сегодня максимально интересны проекты по продаже участков с целевым назначением для жилищного, дачного строительства или садоводства в эконом-сегменте (100-150 тыс. руб. за сотку), но это предложения на удалении свыше 60 км от МКАД», – отметила Жанна Щербакова, директор департамента компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Чем ближе к Москве, тем дороже.

Из направлений самое дорогое, конечно, Рублевка, где верхнего ценового предела не существует, но и остальные западные направления не отстают: на Новорижском шоссе есть предложения от $10,5 тыс. до $55 тыс. за сотку, на Калужском – по $30 тыс., на Волоколамском от $6,6 тыс. до $15,5 тыс. По Ярославскому шоссе цена сотки варьируется от $1,8 тыс. до $5 тыс. На Дмитровке имеются участки по $26–33 тыс. По Егорьевскому и Новорязанскому направлениям земля без подряда может стоить от $2,2 тыс. до $10,6 тыс.

Наибольшее количество поселков, в рамках которых продается земля без подряда, предлагается по Симферопольскому направлению Подмосковья, где, кстати, этот тип предложения был характерным и до кризиса. Стоимость сотки в них варьируется от $17 тыс. до $22 тыс.

Владимир Яхонтов уверен, что земля без подряда в ближайшее время начнет расти в цене, ведь спрос на нее очень велик.

Ваши условия?

Перед покупкой участка без подряда необходимо детально ознакомиться с планами (и возможностями!) девелопера по дальнейшему развитию поселка. Одни застройщики обязуются организовывать единое управление, охрану, строить инфраструктуру, другие же просто распродают землю, после чего умывают руки. В последнем варианте цена сотки значительно ниже.

Обширная же инфраструктура, которой девелоперы любили козырять в докризисную эпоху, сильно удорожает проект. Содержание ее многочисленных объектов ложится на плечи жителей, которые вынуждены платить по 10–20 тыс. руб. в месяц в поселках бизнес-класса и выше – от 30 тыс. руб. ежемесячно – в проектах de luxe.

В проектах эконом-класса бывает так: «При продаже проектов без подряда предлагается пакет коммуникаций и организованная собственником управляющая компания, на которую «заводят» коммуникации и дороги, – рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН». – Такие УК малоэффективны и зачастую не имеют в структуре даже сервисной службы. На практике жители поселка самостоятельно создают новую управляющую компанию с необходимыми для себя сервисами».

Если девелопер берется доводить проект до ума по всем правилам, то он может ставить покупателям земли без подряда определенные условия.

Например, накладывать ограничения на архитектурный стиль домов, материал строительства, их высоту, площадь, на высоту и тип ограды, а также на сроки возведения. Правда, сегодня имеется тенденция к ослаблению и даже отмене такого контроля, так как это затрудняет столь важные для застройщиков продажи.