Кому жить в коттеджных поселках?

Однако сегодня ни у кого уже не вызывает сомнений, что эта реалия прочно завоевала свое место под солнцем и в перспективах у коттеджных поселков дальнейшее интенсивное развитие. Оно и понятно: ведь это комплексное решение проблем коммуникаций, вопросов безопасности и более или менее однородного социального окружения. Согласно статистике cottage.ru, уже сегодня спрос на дома в организованной застройке составляет 23% (против 54% спроса на отдельно стоящие загородные дома, 17% на земельные участки и 8% на аренду загородной недвижимости). Вопрос только в путях развития. Только в Подмосковье сегодня находится около 380 поселков, из которых 245 – в стадии реализации.

В первых числах марта для обсуждения этих путей, а также актуальных проблем в области малоэтажного строительства профессионалы рынка собрались на конференцию «Коттеджные поселки от А до Я», организованную порталом Коттедж.ру.

Главной особенностью данного сегмента недвижимости можно назвать резкое расслоение спроса и предложения. В сознании среднестатистического россиянина загородный дом медленно, но верно превращается из предмета роскоши в альтернативу городскому жилью или необходимое его дополнение. Однако суммы, которыми такой россиянин может оперировать при покупке или строительстве загородного дома, не превышают двухсот, максимум трехсот тысяч долларов. Для девелоперов же и риэлторов загородная недвижимость, естественно, – инструмент извлечения прибыли. Поэтому и ориентируются строители и продавцы коттеджных поселков в первую очередь на покупателей с доходом, мягко говоря, превышающим средний. В результате сегмент элит-класса (от $3 млн.) сегодня насыщен, по данным различных источников, от 80 до 90%, бизнес-класса (от $1 млн). А самый востребованный сегмент эконом-класса – от силы на 25%. Нижняя планка стоимости недвижимости в каждом из сегментов, естественно, варьируется в зависимости от региона (в данном случае приведены ценовые ориентиры Подмосковья, и в промежуточных вилках некоторые специалисты еще предлагают градации «эконом-плюс», «бизнес-плюс», «премиум»), однако общее соотношение спрос/предложение остается практически неизменным. Причем, по прогнозам аналитиков, в 2007 году спрос на загородное жилье эконом-класса вырастет еще как минимум на 17–20%. А вот предложение – едва ли.

Причина такого несоответствия кроется отнюдь не в алчности застройщиков. Постоянный рост цен на землю, коммуникации, строительные материалы делает строительство коттеджных поселков эконом-класса категорически невыгодным. А ожидать тотальной благотворительности, согласитесь, по меньшей мере странно. В связи со сложившейся картиной на конференции «Коттеджные поселки от А до Я», естественно, преобладали представители застройщиков, работающих в сегментах «бизнес» и «элит», поднимались такие вопросы, как выработка маркетинговых стратегий для наиболее успешной продажи дорогой загородной недвижимости в условиях наполненности рынка, создание архитектурной концепции элитных поселков, особенности клубной системы загородного жилья и т. д.

Однако мы подробнее остановимся на моментах, напрямую касающихся перспектив и возможностей в сфере доступной загородной недвижимости.

С какой же стороны можно ожидать появления коттеджных поселков, дома в которых будут доступны пресловутому среднестатистическому россиянину?

Эксперты утверждают, что в перспективе взяться за массовое строительство коттеджных поселков эконом-класса могут крупные застройщики, способные освоить большие земельные территории. Однако проблема в том, что, например, в ближайшем Подмосковье 70% земли принадлежит не более чем двадцати собственникам, скупавшим земли совхозов и колхозов в основном с целью повышения капитализации компаний. В результате сложился некий весьма узкий пул землевладельцев, жестко контролирующий цены на землю. Тем не менее вероятность появления игроков, способных и желающих осваивать большие наделы и строить на них в том числе и жилье эконом-класса, есть.

Один из новых продуктов, только появляющихся на рынке, – загородные жилые комплексы, по сути представляющие собой мини-города, построенные за чертой мегаполиса по единому плану и включающие в себя как небольшие (5–7 этажей, 30–35 квартир) квартирные дома, так и коттеджи, таун-хаузы, а также развитую инфраструктуру. Объектом собственности в таком комплексе становится не земельный участок, а жилплощадь. Сегодня в Подмосковье представлено 15 таких комплексов. Такие масштабные проекты по определению не могут быть монопродуктом, содержащим объекты одного класса, поэтому здесь можно ожидать появления вполне доступных домов и загородных квартир, которые привлекут многих горожан, уставших от мегаполиса. Однако на сегодняшний день стоимость квадратного метра в таких комплексах хотя и заметно уступает цене на отдельные коттеджи, все же сравнима, а иногда и выше стоимости метра в городской квартире.

Парадоксальная ситуация сложилась в России с таун-хаузами, во всем мире традиционно относящимися именно к загородному жилью для среднего класса и находящимися по преимуществу в сегменте эконом-класса. В нашем же государстве таун-хаузы неожиданно оказались хотя и не элитной, но весьма дорогой разновидностью недвижимости. Однако опыт продаж показывает, что, какие бы уникальные архитектурные решения ни предлагались, какие бы дорогие материалы и технологии ни использовались, человек с достатком (особенно обладающий российским менталитетом) предпочтет жить в отдельном доме. Поэтому развитие рынка таун-хаузов, исходя из логических предпосылок, должно пойти в направлении жилья для людей со средним достатком.

Итак, судя по прогнозам аналитиков, предпосылки для развития комплексного загородного строительства в России есть. Однако даже самые оптимистичные прогнозы, опирающиеся в первую очередь на мировой опыт (который, как известно, далеко не всегда оказывается приложим к нашей стране), говорят о сроке активного развития эконом-сегмента минимум через два года. Большая же часть экспертов гораздо более осторожна и рисует перспективы на 5 и более лет. Тем же, кто горит желанием обзавестись загородным домом прямо сегодня, остается искать более бюджетные варианты – например, покупка земли и самостоятельное строительство с использованием типового проекта и освоением роли прораба.