Хороводы в узком кругу

Во-первых, интерес девелоперов переместился на рекреационно привлекательные регионы Юга и Северо-­Запада России, а также на Рижское взморье. Во-вторых, на местных рынках застройщики принялись активно утолять растущий спрос в нижней части ценового диапазона. Осмыслить эти процессы помогает ежегодная Национальная премия «Поселок года», которая в нынешнем году впервые включила в круг состязателей коттеджные новостройки Петербурга и Ленинградской области.

Рынки загородного жилья вокруг обеих столиц динамичны и необозримы. Можно с уверенностью сказать, что ни один эксперт не в состоянии охватить целиком реальную картину комплексных малоэтажных новостроек ближайших предместий мегаполисов и тем более – окружающих областей. Покупатели и аналитики ориентируются на рекламу, которая в этой сфере особенно склонна выдавать желаемое за действительное. Около половины застройщиков начинают продажи на стадии замыслов, более или менее подтвержденных проектно и документально. Что касается изучения спроса, то данные по заслуживающей доверия методике получены компанией «Миэль-недвижимость» в Москве, а северная столица пока довольствуется расчетами практиков продаж. Конечно, и без исследований ясно: за город в той или иной мере стремится каждый житель мегаполиса, кто «на недельку до второго», кто «на всю оставшуюся жизнь». Отделив зрелый платежеспособный спрос от мечтательного, нужно еще учесть влияние вторичного рынка, который дорожает значительно медленнее, и нормальное стремление экономных людей строиться самостоятельно. Вскоре подобное изучение спроса, по словам главы отдела аналитики и оценки компании «Миэль-недвижимость СПб» Евгения Безлюдного, будет проведено и в Петербурге.

По признанию жюри премии «Поселок года», m.o.n.a.k.o.v.o – лучший проект коттеджного поселка в Московской области. «Миэль-недвижимость»

Даже среди тех, кто покупает московские квартиры, около 40% предпочли бы загородные дома, но пока не могут себе этого позволить. В Москве за время активизации загородного рынка (3–4 года) стоимость новых домов выросла в 1,5–3 раза. Только за прошлый год цены лотов (дом+участок+доля в инфраструктуре) в коттеджных поселках увеличились в среднем на четверть, а в наиболее сформированных из них – наполовину. Считается, что, несмотря на усиленное внимание девелоперов к проектам эконом­класса, в среднем стоимость загородных домов будет расти и в дальнейшем. Особенно если заработает ипотека. К тому же на молодом рынке много игроков «на повышение»: доходность вложений сегодня оценивается от 25–30 % (эконом­класс) до 100% (элита и люкс).

Петербург, по единодушному мнению практиков, отстает от Москвы на 4 года. При этом нет никакой ясности по количеству строящихся поселков окрест обеих столиц. Глава оргкомитета премии «Поселок года» Олег Ступеньков сомневается в расхожих цифрах: «Аналитики говорят, что вокруг Петербурга 90 коттеджных поселков, но, извините, я не нахожу и шестидесяти, даже если считать поселком 4 частных дома, обнесенных забором. Полноценных поселков около 30. В Подмосковье, говорят, их около семисот, но реально я бы назвал поселков 400». Однако и это число наблюдатели считают завышенным почти вдвое.

Наиболее востребованы коттеджи эконом­класса стоимостью до $300 тыс. в Подмосковье и $150–200 тыс. в окрестностях Петербурга. Но такие предложения, несмотря на усилия девелоперов удешевить проекты, весьма редки. А предложения «элиты» окрест первопрестольной уже избыточны, и конкуренция сейчас такова, что без особой «фишки», идеи, концепции дорогой объект продать уже непросто. Близок к насыщению и сегмент бизнес-класса.

Судя по рекламе, на московском рынке больше 3 млн. кв. м загородных новостроек на сумму $6,5 млрд. Правда, верить этому можно с большой натяжкой: на месте продаж может быть чисто поле.

Типологические стандарты коттеджей для Москвы утвердились на таком уровне. Эконом­класс – $300 тыс., дома из пенобетона, сэндвич­панелей или дерева, не более 250 кв. м с участком до 10 соток в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Спрос – 40%, предложение – 15%.

К бизнес-классу относятся коттеджи стоимостью $300–700 тыс., размером от 250 кв. м, с участками до 20 соток в радиусе 15–50 км от МКАД, на юго-востоке – ближе. Обязателен единый архитектурный проект поселка и несколько типов домов на выбор. Почти половина предложений – именно поселки бизнес-класса.

К элитным относят поселки со стоимостью лотов от $700 тыс., непременно рядом с лесом и водоемом. Домов площадью от 500 кв. м с участками не меньше 25 соток в поселке должно быть не более полусотни.

Северный пейзаж

«Горки СПб» - Гран-При Премии «Поселок года-2006». Золотая премия в номинации «Лучший коттеджный поселок класса Elite». Компания «ПетроСтиль»

Окрестности Петербурга и Ленинградская область пока выглядят гораздо скромнее, хотя темпы роста здесь выше. Число заявленных проектов, по наблюдению аналитика компании «Евросиб -Девелопмент» Николая Позолотина, ежегодно удваивается, и сегодня в продаже дома в 46 коттеджных поселках. Но в большинстве случаев «на натуре» нет ни домов, ни даже дорог к ним – ничего, кроме документов на землю и красивого проекта. Директор по продажам компании «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» Анна Прозорова полагает, что «доля девелоперских проектов пока составляет всего около 15% от общего объема рынка, но имеет тенденцию к росту». В разной стадии готовности, по ее мнению, находится около 50 проектов по обустройству коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов. При этом емкость рынка оценивается примерно в $5 млрд. (агентство BusinessVision).

Доля первичного рынка в общем объеме предложений недотягивает и до трети, а число реальных сделок – всего несколько сотен в год.

Тем не менее рынок коттеджных поселков быстро растет с учетом опыта Москвы, и за последние три года спрос сформировал местную типологию. По расчетам корпорации «Петербургская недвижимость», эконом­класс – это дома 120–180 кв. м, с участком 10–25 соток, стоимостью $150–300 тыс., бизнес¬класс – дома до 450 кв. м, с участком до 35 соток, по цене $300–500 тыс., а классом «элита» считаются поселки с домами до 600 кв. м, участком до 50 соток, дороже полумиллиона долларов. Самые дорогие предложения особняков в составе девелоперских проектов «Северный Версаль» и «Горки СПб» приближаются к $1 млн.

Для Петербурга это очень высокий уровень цен, особенно если иметь в виду, что дешевых предложений явно недостаточно. Верхнюю планку диапазона поддерживают состоятельные москвичи, а также «нефтяники и алкоголики», как выражаются риэлтеры, не вкладывая в эти слова ничего обидного и подразумевая представителей наиболее доходных отраслей российского бизнеса.

Недавний земельный бум сформировал новую внятную тенденцию на рынке коттеджных поселков. Не менее трети участков застройщики предлагают под самостоятельную застройку, и такой товар пользуется спросом. Это выгодно всем: покупатель вкладывается (в среднем около $20–30 тыс.) в заведомо ликвидную недвижимость, а девелопер получает средства для инженерной подготовки территории. Вместе с участком предлагается несколько типовых проектов дома , но строиться можно годами.

Петербургский рынок выгодно отличается от московского разнообразием рекреационных возможностей: леса и озера Карельского перешейка, горнолыжные курорты, условия для устройства гольф­полей и яхт-клубов. Это привлекло к региону внимание инициаторов премии «Поселок года-2006», но и поставило их в затруднительное положение. Оказалось, что ассортимент дачных поселков с трудом умещается в одну номинацию, причем не по числу, а по несравнимой разнице концепций.

Cостязания столиц

Лучший дачный поселок Ленинградской области в конкурсе «Поселок года» – «Корабельные сосны» компании «ПетроСтиль»

Итоги третьей ежегодной премии «Поселок года» подводились на пышном приеме в Большом Петровском зале «Президент Отеля» в Москве. Состязания проводились в 12 номинациях по Москве и в шести по Петербургу.

По словам главы оргкомитета премии Олега Ступенькова, в этом году критерии отбора соискателей были так строги, что 60 поселков не смогли предъявить необходимых документов. Поэтому число конкурсантов в этом году сократилось до 27 (в прошлом году их было 41). Петербургская когорта состояла из 13 претендентов на получение «знака качества»

Премия учреждена независимым информационно­рекламным порталом www.kottedj.ru три года назад и довольно много сделала для самопознания загородного рынка. Правда, круг участников остается относительно узким, а имена некоторых лауреатов повторяются из года в год. Например, поселки «Княжье озеро», «Резиденции Бенилюкс», «Величъ» признавались лучшими не по одному разу.

Гран­при и звания лучшего в бизнес-классе удостоен поселок «Княжье озеро», возводимый компанией «Сапсан» в Истринском районе области (24 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Это будет огромное поселение из пятисот домовладений на территории 80 га. На открытой местности в окружении леса предлагаются 40 вариантов домов разных размеров (140–780 кв. м) по проектам собственного бюро. Можно купить просто земельный участок с подрядом. Единство стиля обеспечивается коваными ограждениями участков, уличными фонарями, отделкой фасадов и мощением пешеходных дорожек. Диапазон цен огромен: от $500 тыс. за участок с подрядом до миллиона долларов и выше за дом «под ключ» площадью 238–374 кв. м с участком 12–60 соток. Как уверяют в отделе продаж компании, за три года продана половина лотов, и к расчетному сроку (2007 год) проект будет полностью реализован.

Премия присуждена также «Бельгийской деревне» компании «Лоджик Реалти», уже отмеченной в классе DeLuxe, на этот раз – в номинации «Лучшая архитектурная концепция года». Правда, авторы проекта остались анонимными, хотя «Бельгийская деревня» заявлена как «новое направление загородного строительства, маленькая Европа, а точнее, Северная Фландрия, на подмосковной земле». Поселок из 70 домов площадью 300–600 кв. м с участками 20–50 соток расположен в 10 км от МКАД, в живописном месте на берегу большого озера и с трех сторон окружен лесом.

Петербургские лауреаты на фоне таких масштабов и цен выглядят весьма привлекательно. Гран­при и звания лучшего удостоен поселок «Горки СПб», победивший также в номинации класса Elite. Лучшим среди дачных поселков признаны «Корабельные сосны», а среди завершенных – «Высокие ели» той же компании. В номинации «Микрорайон малоэтажной застройки» победил обжитой комплекс «Каменка» компании «Эльф», а в классе Business признан лучшим «Теплый дом», возводимый компанией «Флагман» неподалеку от озера Разлив. Среди проектов пальма первенства досталась поселку «Сестрорецкие Дубки» компании «Океан-Инвест», правда, он был один в своей номинации.

Поселок «Высокие ели» признан жюри премии «Поселок года» лучшим завершенным проектом в Ленинградской области. Компания «ПетроСтиль»

Признанный эталонным продуктом петербургского загородного строительства, клубный поселок «Горки СПб» построен в укромной ложбине рядом с Юкковским заповедником. Это 16 респектабельных домов для постоянного проживания на территории более 4 га. Архитекторов выбирали по международному тендеру, и финское бюро ARKVAL OY оправдало лучшие надежды. Дома, умело врезанные в холмистый рельеф, действительно выглядят произведениями искусства в актуальной лаконичной стилистике. Трехуровневые дома (405 м²) максимально используют рельеф для видов и освещенности, а двухуровневые (327 м²) привлекательны удобным горизонтальным зонированием. Щедрое остекление галерей и зимних садов–студий позволяет круглый год пребывать «в ландшафте». Для Петербурга его цена действительно предельна (сейчас лот стоит без малого $1 млн.), но, если вспомнить, что в Москве более дорогие объекты бизнес-класса продаются как горячие пирожки, состоятельный покупатель вполне может приобрести такой дом в качестве семейной дачи.

«ПетроСтиль» предложил на конкурс и дачный поселок «Корабельные сосны» неподалеку от Рощина, на 13 гектарах, включающий 50 финских домов из клееного бруса площадью по 127–262 кв. м. По петербургским меркам, это весьма крупное поселение, поэтому здесь предусмотрена обширная инфраструктура отдыха, быта и даже медицинского обслуживания. Райский ландшафт с соснами на участках и песчаный пляж на берегу озера под Москвой стоили бы миллионы, а у нас продаются от 408 тыс. у. е. Правда, за дачи покрупнее запрашивают $600–800 тыс., и это уже запредельно для местного рынка.

Заслуженно взяв три премии из шести и Гран­при в придачу, «ПетроСтиль» затмил другие интересные проекты, ориентированные на более низкий ценовой сегмент, особенно среди дачных поселков. Другие лауреаты премии концептуальных открытий не принесли.

Инициаторы премии уже сделали выводы. Олег Ступеньков пояснил: «В Ленинградской области так много удаленных мест с уникальной природой, что дачные поселки надо представлять по классам и ценовым сегментам».

Все девелоперские проекты, даже ориентированные на экономного покупателя, заведомо дороже вторичного рынка и индивидуального строительства. Тем не менее смотры достижений в этой области полезны и интересны всем участникам рынка.