В поисках эталона

Корабельные сосны («Петростиль»). Лучший строящийся дачный поселок класса “Элит” (Санкт-Петербург)

Именно эту цель – стимулировать четкое структурирование рынка загородной недвижимости и помочь формированию как вкусов покупателей, так и высоких стандартов для застройщиков, и преследовали организаторы Премии, если говорить о глобальных задачах. Что же касается текущих целей, они очевидны: определить лучшие коттеджные поселки, выведенные на рынок.

Гарантией объективности выбора служит многоступенчатая система оценки участников. После подачи заявок (которая обычно начинается в сентябре) информация о претендентах попадает в технический совет Премии. Члены технического совета выезжают на каждый из заявленных объектов с видеогруппой, которая фиксирует буквально все – от въезда в поселок до отдельных элементов зданий. Этот видеоматериал в дальнейшем становится объектом самого пристального изучения. Что характерно, выезды для съемок происходят без предупреждения, и если группу почему-либо не пускают на территорию поселка, у него есть все шансы быть исключенным из конкурса: если информация, предоставленная оргкомитету, соответствует истине, участнику нечего скрывать от комиссии и дополнительная подготовка не требуется.

Коллегия экспертов, в которую входят 30 специалистов рынка загородной недвижимости из строительных и риелторских компаний, анализирует концепции поселков, а также политику, технологии и динамику продаж, график продаж и стратегию рекламных кампаний.

Независимая юридическая коллегия проверяет правоустанавливающие документы. Рассматриваются буквально все возможные аспекты – разрешение на строительство, документы на землю, на коммуникации, договоры, которые заключаются с клиентами, и т.д. Если претендент не в состоянии предоставить все требуемые документы, к участию в конкурсе поселок не допускается.

Совет директоров Премии (в него входят генеральные директора или члены совета директоров компаний, занимающихся загородной недвижимостью) анализирует данные, собранные коллегиями и формирует список номинантов. Чтобы оценить строгость отбора, достаточно сказать, что на конкурс изначально подается около 130 заявок, а до оценки независимым жюри доходят не более тридцати участников.

Зеленый Мыс («Комстрин»). Гран-При. Лучший коттеджный поселок класса «Бизнес» (Москва)

Независимое жюри состоит из людей, не имеющих отношения к рынку загородной недвижимости – это генеральные директора крупных компаний, банковских структур, представители шоу-бизнеса, то есть, по сути, представители самой взыскательной части покупателей загородной недвижимости. Они оценивают номинантов с покупательской точки зрения, и главный критерий в этом случае – можно ли расценивать тот или иной поселок как потенциальное место жительства для себя и своей семьи.

Каковы же критерии, делающие сегодня коттеджный поселок успешным? По словам председателя Совета директоров Премии Олега Ступенькова, в первую очередь имеют значение такие факторы, как продуманная инфраструктура поселка, транспортная доступность и архитектура. Причем очень важен баланс между вкладываемыми средствами, назначением поселка и конечной стоимостью объекта. Так, строительство разветвленной инфраструктуры при поселке в двадцать домов вряд ли можно считать рациональным вложением, позволяющим установить разумную цену на коттеджи в таком поселке. Следовательно, для такого объекта должно быть выбрано место, позволяющее воспользоваться богатой внешней инфраструктурой. Однако никакая внешняя инфраструктура не выдержит такой нагрузки, какую даст поселок из двухсот и более домов. В этом случае приоритет отдается застройщику, предусмотревшему необходимые объекты (магазины, места отдыха, объекты здравоохранения, а в некоторых случаях – школы и даже возможность арендовать помещение для офиса) непосредственно в поселке.

Четыре года назад премия «Поселок года», хотя и называлась национальной, охватывала лишь московских застройщиков. Что неудивительно: по мнению аналитиков, рынок малоэтажного строительства в Подмосковье опережает петербургский на 4–5 лет, а если говорить о регионах, разница представляется еще более внушительной. Однако жизнь не стоит на месте, и в прошлом году Премия впервые пришла в Санкт-Петербург.

Михайловское («ПБЛ – Холдинг»). Гран-При. Лучший строящийся коттеджный поселок класса «Элит» (Санкт-Петербург)

Разные структуры петербургского и московского рынков нашли свое отражение в номинациях, представленных двумя городами. Так, среди московских поселков преобладают объекты классов «Бизнес», «Элит» и «Де Люкс» – аналитики даже поговаривают о перенасыщении этих сегментов рынка (хотя, судя по тому, что в Премии представлены не только готовые объекты, но и проекты поселков упомянутых классов, сами застройщики по-прежнему находят данное направление перспективным). В Петербурге классы «Бизнес» и «Элит» тоже присутствуют, однако в гораздо меньшем объеме. Зато довольно активно на рынок выводятся поселки класса «Комфорт» (петербургское обозначение эконом-класса), практически отсутствующие в Подмосковье. Но особенно характерно для города на Неве интенсивное развитие дачных поселков: из 15 номинаций петербургской премии 6 приходится именно на дачные поселки – различных классов и стадий готовности – от проекта до готового объекта. Московская премия таких номинаций не предусматривает вообще. Это, конечно, не означает, что москвичи не строят дач, но, во-первых, это по преимуществу дорогие «дальние дачи», скорее претендующие на титул ранчо или усадьбы, а во-вторых, как собственно дачи их позиционируют редко. Зато в Москве существует номинация «Лучшая аренда» (победитель – поселок Дарьино («Выбор»)), пока не представленная в Петербурге.

Однако, несмотря на ярко выраженные тенденции, обладателем Гран-При в Петербурге стал строящийся поселок класса «Элит» Михайловское («ПБЛ – Холдинг»), а в Москве – «Зеленый Мыс» («Комстрин»), позиционирующийся как поселок бизнес-класса.

Заметно различие рынков загородной недвижимости двух столиц и в составе игроков: в Москве что ни номинация – то новое имя, в Петербурге сразу 4 позиции в разных классах заняла ком- пания «ПулЭкспресс», еще две – фирма «Петростиль».

Принципиально новым в развитии Национальной премии стал выход в регионы – в этом году в поле зрения попали поселки Калужской и Воронежской областей, Краснодарского края, Республики Татарстан и даже Украины (в результате чего появилась номинация «Лучший коттеджный поселок за рубежом»). «Лучшим коттеджным поселком регионов Российской Федерации» признан поселок Беловодье (управляющий холдинг «Каскад»).

Все участники Премии «Поселок года- 2007», дошедшие до последнего этапа, становятся обладателями Знака качества рынка недвижимости и могут считаться своеобразными эталонами в своих сегментах. А это именно то, что особенно нужно активно развивающемуся рынку, чтобы развитие его шло в правильном направлении.