Построй сам

У Анны и Михаила своего жилья в Москве, как и надежд на его покупку, не было. И они решили построить дом в области. Компании, в которые они обращались, за кирпичный дом площадью 120-150 кв. м запрашивали 2-6 млн руб.

Супруги подумали и взялись осваивать новую профессию — строителя.

В результате через 1,5 года на участке стоял 2-этажный кирпичный дом, подготовленный под чистовую отделку. Потрачено было 700 000 руб., в эту сумму вошла стоимость материалов и работ.

Как показывает практика, экономии поддаются практически все этапы строительства. На устройство фундамента денег жалеть нельзя — потом дороже обойдется. Зато внутренняя отделка — процесс творческий в том числе в плане оптимизации затрат.

В России немалую часть объемов вводимого жилья обеспечивают сами граждане — за счет ИЖС. Массовая застройка Подмосковья частниками — без развития инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, нормализации земельных и правовых отношений — маловероятна, нацпроекта не получится. Но для кого-то именно самостоятельное строительство — шанс обеспечить семье доступное жилье.

Бумажные работы

Возведение дома начинается со сбора справок и разрешений. После получения свидетельства о праве собственности на участок необходимо получить постоянное разрешение и техусловия на подключение к электричеству, газу (если он есть). После чего разработать и согласовать проект у главного архитектора того района Подмосковья, где расположен участок, и получить разрешение на строительство дома.

План размещения строений на участке (это часть строительного паспорта) потребуется согласовать в Госсанэпиднадзоре и Госпожарнадзоре, а затем предоставить в отдел архитектуры и градостроительства, получить строительный паспорт и всю входящую в его состав документацию. И зарегистрировать строительство, получив свидетельство о присвоении реестрового идентификатора.

Строительство необходимо зарегистрировать и в территориальном отделении главного управления Госархстройнадзора — там получают ордер на строительно-монтажные работы. И последний этап — получение разрешения на проведение земляных работ в отделе геонадзора районной архитектуры, перечисляет Андрей Кройтор, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Инком-Недвижимость».

Разрешительная документация на строительство дома действительна в течение двух лет, потом разрешения придется продлять, напоминает он.

Согласования и справки стоят денег. Сумма зависит от престижности направления, удаленности от Москвы и жадности местных чиновников. К примеру, разрешение на строительство — от 100 000 руб. Можно получить документы, уплатив лишь необходимые пошлины, но придется не один месяц ходить по кабинетам и стоять в очередях.

Затраты на подключение к мощностям непрогнозируемы и в каждом районе свои. Стоимость подключения 1 кВт электричества начинается от $1000, в среднем — $1600, рассказывает Юрий Наливайко, гендиректор компании «Лидер Строй Брокер». Для дома, по его мнению, в среднем необходимо от 12 кВт электроэнергии. Но, по словам инженера Дмитрия Мингалева, для дома площадью 300-400 кв. м вполне достаточно 3-4 кВт (без отопления, на отопление по СНиПам расходуется 70 Вт на 1 кв. м). Подключение газа обойдется в сумму от 300 000 руб. Итого траты на подключение к коммуникациям составят около 1 млн руб., резюмирует Наливайко.

В ряде случаев цена может оказаться значительно выше. Так, собственнику участка в д. Борисово в Домодедовском районе предложили поставить новый трансформатор за 1 млн руб., объяснив, что «мощностей в районе нет и других возможностей для выделения электроэнергии не будет». Вот уже три года этот дом снабжает светом сосед.

Проект самого дома и планировки участка лучше делать по СНиПами, советует Мингалев. В них, как правило, все учтено: на каком расстоянии от забора должно располагаться строение, где — скважина и т. д. Эти технические нормы выложены на специальных сайтах.

Стоимость проекта (его можно заказать любой организации, имеющей лицензию на ведение проектной деятельности), по данным Михаила Насекина, руководителя проектного отдела компании «Финансы и недвижимость», начинается от $30 за 1 кв. м. В большинстве случаев — $20-60 за 1 кв. м, уточняет Кройтор.

Типовой проект для дома площадью 250 кв. м стоит около 30 000 руб., оценивают в «Инкоме».

По информации Юрия Наливайко, проект дома обойдется примерно в 150 000 руб.

В компании Honka стоимость работ по проектированию дома обычно составляет примерно 40-50 евро за 1 кв. м, рассказывает Георгий Сидельников, руководитель отдела продаж московского представительства компании «Росса Ракенне СПб».

Без гарантий

На ниве строительства загородных домов подвизаются жители бывшего СССР. Белорусы, украинцы, таджики и узбеки — неотъемлемая часть подмосковного пейзажа. Благодаря им можно существенно уменьшить стоимость работ. Но к этим умельцам необходимо приставлять опытного и лучше знакомого прораба для технического надзора за строительством.

Обращение в известную фирму ничего не гарантирует. «Многие строительные компании набирают заказы, а потом перераспределяют их между частными бригадами, которые через интернет можно найти и самим, — делится Андрей Кройтор. — Право привлекать субподрядчиков обычно прописано в договоре, и не факт, что такой субподрядной организацией окажется опытная бригада мастеров». Но Юрий Наливайко все-таки считает, что надежнее нанять лицензированную строительную фирму: «Потом будет с кого спросить».

По словам Андрея Кройтора, стоимость дома, построенного по одному и тому же проекту, может различаться в 1,5 раза, если в одном случае его строят специалисты известной на рынке фирмы, а в другом — нанятые частным образом шабашники. 

Фундаментальный подход

Экономить на фундаменте специалисты не советуют.

Выбор типа фундамента (основных — три: плитный, ленточный и свайный) зависит от характеристик местности, площади дома, материала и т. д.

Обычно в Подмосковье достаточно ленточного фундамента, советует Дмитрий Мингалев, ранее грунт промерзал на 1,7 м, сейчас — не более 1,5 м. Глубина залегания фундамента (без подземного этажа) — 1,5-2 м.

По данным Наливайко, стоимость ленточного монолитного мелкозаглубленного фундамента под деревянный дом общей площадью 250 кв. м — примерно 600 000 руб. Мингалев считает — максимум 420 000 руб. Монолитный железобетонный фундамент с монолитным перекрытием обойдется примерно в 1 млн руб., фундамент с подвалом — в 1,8 млн руб. Точечный (свайный) фундамент в 10 раз дороже ленточного и используется обычно при строительстве металлокаркасных зданий.

Подземный этаж в подмосковных грунтах — вещь затратная и хлопотная в эксплуатации. По данным Сидельникова, по затратам на строительство цокольный этаж с качественной гидроизоляцией, остеклением, инженерным оснащением и вентиляционной системой как минимум сопоставим с надземным деревянным этажом аналогичной площади. По информации Насекина — в 2 раза дороже, чем соответствующий надземный этаж. «Но в России цокольные этажи пользуются особой любовью, и в половине случаев их все-таки строят», — добавляет Сидельников.

Родные стены

Для строительства домов используют дерево (оцилиндрованное бревно, клееный брус, брус), кирпич, газосиликатный кирпич, пеноблоки, шлакоблоки, монолит.

«Можно купить б/у сруб, разобрать его, поменять нижние венцы и поставить на участке, — советует Мингалев. — Такому дому не надо отстаиваться, усаживаться, он не будет протекать. И обойдется в несколько раз дешевле нового сруба. Сверху такой бэушный сруб очищаем шкуродером, обрабатываем антисептиками и получаем внешний вид не хуже, чем у оцилиндрованного бревна».

Дом из модного сейчас оцилиндрованного бревна обойдется в 3 раза дороже обычного сруба, но не факт, что будет лучше, считает Мингалев.

Дом из клееного бруса или оцилиндрованного бревна площадью примерно 250 кв. м, по подсчетам «Инкома», обойдется в $80 000-250 000, если его строит российская фирма. Дом от западной компании, специализирующейся на элитном деревянном домостроении (Honka, Vuokatti, Kontio, Danhaus), — от $100 000 до $400 000, добавляет Андрей Кройтор.

Комплект финских материалов для дома из клееного бруса под ключ обойдется примерно в 750-1000 евро за 1 кв. м, рассказывает Георгий Сидельников. Фундамент прибавит еще 250-400 евро к цене каждого метра, сборка и инженерное оснащение — примерно 700-900 за 1 кв. м. Отделочные работы — это еще 250-400 евро за 1 кв. м. «Меньше чем за 2000 евро за 1 кв. м качественный дом из дерева не построишь, а средняя стоимость находится и вовсе в районе 2500 евро за 1 кв. м», — подсчитывает специалист из Honka. «Дом из кирпича или бетона с качественной отделкой и наполнением обойдется примерно в те же деньги, — продолжает Сидельников. — А дома из пеноблоков или сэндвич-панелей могут попасть в диапазон от 1000 до 1500 евро за 1 кв. м». По данным Кройтора, коттедж из бетона, газобетона или пенобетона будет стоить от $60 000 до $120 000.

Цена дома, возведенного по деревянно-каркасной технологии (не сэндвич-панели), по информации Viceroy Homes Distribution, колеблется от 5000-6000 руб. (если используются российские материалы и типовой проект) до 25 000 руб. за 1 кв. м, если применяются импортные строительные материалы высшего качества и сложный архитектурный проект.

Самый универсальный материал, по мнению Михаила Насекина, — монолит, но он считается одним из самых дорогих.

По данным «Инкома», стоимость монолитного или кирпичного дома площадью 250 кв. м составит $100 000-300 000.

Самый дорогой кирпич — немецкий, бельгийский и голландский, большинство марок предлагается по цене 30-55 руб. за штуку. А стоимость полнотелого кирпича производства ABC Klinkergruppe доходит до 75 руб. за штуку, рассказывает Кройтор. Керамический одинарный полнотелый кирпич производства «Победа-Rauf» (Россия) обойдется в 18-20 руб. за штуку. Самый дешевый — белорусский керамический и силикатный кирпич.

Для устройства кровли сейчас предлагается масса материалов — от шифера до сланца. Из недорогих — металлочерепица, шифер. Самый долговечный и экологичный — натуральная черепица.

Самый дешевый — толь, но срок его службы не превышает 5-6 лет. Кровля из металлочерепицы или профлиста на дом в 250 кв. м, по подсчетам Юрия Наливайко, обойдется примерно в 600 000-700 000 руб. с учетом стропильной системы. По расчетам Мингалева — максимум в 400 000 руб.

В сумме строительство фундамента, стен и кровли дешевле отделочных работ. Примерное соотношение затрат, как отмечает Дмитрий Мингалев, — 30 на 70. Именно на отделке можно достичь наиболее существенной экономии. Дороже всего обходится отделка каменных домов (кирпич, блоки), дома из клееного бруса почти не требуют дополнительных работ, также можно оставить без отделки рубленый дом.