Решения для загородной недвижимости
Известно, что о каком бы сегменте недвижимости ни шла речь, далеко не все проекты вводятся в эксплуатацию в том виде, в котором были заявлены, а многие и вовсе замораживаются на неопределенное время. Особенно остро вопрос реализации встает именно сейчас, во время кризиса, когда отрасль переживает трудный период.
О некоторых технических вопросах в реализации проектов загородной недвижимости, а также инвестиционной привлекательности земельных участков говорилось на прошедшей в минувшую пятницу практической конференции «Загородная недвижимость: проекты и projektы».
Вопрос в земле
Земельный вопрос стал одним из центральных на конференции, посвященной обсуждению проблем, связанных с загородным строительством. И это неудивительно, ведь изначально именно грамотный подбор участка, а также правильное оформление с учетом всех юридических тонкостей и становится залогом его инвестиционной привлекательности.
Кстати, приобретение участков вполне можно рассматривать и с точки зрения альтернативы фондовому рынку — об этом тоже говорили эксперты ведущих компаний, участников рынка недвижимости.
О правовых проблемах оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения для строительства коттеджного поселка рассказывала Юлия Андерсон, руководитель практики аналитики и правового мониторинга консалтинговой группы «Михайлов и партнеры». В ее докладе, в частности, были рассмотрены типичные нарушения при приобретении прав на земельные участки, такие как, к примеру, случаи когда кадастровая стоимость земельного участка превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (или городскому округу) более чем на 10 % (это касается, например, особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий). Дело в том, что действующее законодательство запрещает в таких случаях изменение вида разрешенного использования под дачное строительство. Для того чтобы решить эту проблему, по мнению эксперта, необходимо осуществить бонитировку почв и получить доказательства снижения их плодородия. В результате этого снижается и кадастровая стоимость земельного участка, и перевод его под дачное строительство становится возможным.
Еще одним сложным случаем является изменение вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего коммерческой организации. Для того чтобы провести такое оформление, необходимо изменить правообладателя земельного участка на некоммерческую организацию или физическое лицо. При этом стоит учитывать два факта: во-первых, автоматически изменяется также и налоговая система, во-вторых, преимущественным правом покупки земельного участка обладает субъект РФ.
Типичными нарушениями при приобретении прав становятся также перевод земельного участка в категорию «земли поселений» без учета границ населенного пункта и приобретение земельного участка с ограничениями в его использовании (ЛЭП, водоохранные зоны, источники питьевого водоснабжения, объекты гражданской обороны и т.д.). В результате ограничений часть территорий вообще нельзя использовать под жилую застройку, а часть земельного участка может быть использована при учете некоторых условий.
Технический момент
Практическая составляющая конференции дала возможность участникам не только обозначить проблемы, но и показать варианты их решения. Именно с точки зрения практических решений в вопросах развития загородных поселений на территории РФ рассуждал Константин Иващенко, руководитель группы по жилой недвижимости компании GVA Sawyer, Санкт-Петербург. В частности, он отметил, что в связи с кризисом особенно важно прорабатывать концепцию своего участия в проекте, а также иметь возможность выхода из него на любом этапе таким образом, чтобы это не повлекло за собой остановку работы. Особенно докладчик отметил и возросшую роль компаний-консультантов на рынке недвижимости. Говоря о земельном рынке Подмосковья, Алексей Вилков, руководитель отдела экспертизы проектов компании «Миэль — Загородная недвижимость», обратил внимание на то, что принцип расположения является на сегодняшний день одним из важнейших факторов в формировании привлекательности участка
- это хорошо видно, в частности, по ценообразованию.
Инфраструктура и экология
Одним из наиболее важных вопросов, решаемых во время строительства коттеджных поселков, является инфраструктура — какова она должна быть для того, чтобы не лечь тяжелым бременем на финансы жильцов и при этом обеспечить всем необходимым, что обязательно должно включаться в поселки разных уровней — об этом рассказала Яна Климова, руководитель департамента развития компании «Сапсан», на примере подмосковного поселка «Княжье Озеро».
Об инвестициях в инфраструктуру загородных малоэтажных комплексов рассуждал и Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group. По его словам, основными предпочтениями покупателей коттеджей являются хорошее расположение, наличие рядом с домом леса и воды.
Важны и широкий ассортимент предложений домов в поселке, и продуманная архитектурная концепция, и, разумеется, репутация застройщика, а также привлекательность цены. Наряду со всеми этими факторами значимым является наличие развитой инфраструктуры.
Наиболее востребованными объектами инфраструктуры в настоящее время, по его мнению, являются магазин, аптека и медицинский пункт, за ними по популярности идут ресторан, фитнес-клуб и автомойка. Инвестиции в инфраструктуру могут занимать порядка 2-3% от всего бюджета (при том, что около половины стоимости проекта составляет цена земли), однако такое вложение дает прекрасные конкурентные преимущества застройщику. Яна Климова уточнила, что вложения в социальную инфраструктуру в зависимости от класса застройки могут составлять до 30% от всего бюджета, и чем более развита инфраструктура, тем выше стоимость продаваемых объектов.
Практически все докладчики упоминали о необходимости привлечения специалистов-консультантов на различных этапах застройки. В частности, Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, назвала несколько причин необходимости привлечения консультантов для проведения маркетинговых исследований, разработки концепции проекта, разработки архитектурно-планировочных решений и подготовки финансового основания проекта. Среди них и повышающийся уровень конкуренции на рынке, и выход в ближайшем будущем ряда мегапроектов с развитой инфраструктурой, и возможность своевременной корректировки параметров, исходя из ситуации, и то, что результаты консалтинговых исследований могут быть представлены в качестве основания для получения кредита. О том, почему необходимо привлекать специалистов в решении экологических вопросов, подробно рассказал Николай Кривозерцев, директор по развитию бизнеса компании EcoStandartGroup.
На конференции были подняты и многие другие вопросы, включая необходимое PR-обеспечение продвижения загородных проектов и проведения успешных продаж. После обсуждения практических вопросов, участники конференции посетили загородный комплекс «Заокские просторы» и клубный поселок «Капитан».
