Шаг второй

Если строительство родового гнезда – дело решенное, следует поразмыслить над выбором «малой родины». И здесь не может быть неважных деталей. Покупая участок, вы определяете не только географию своих перемещений на ближайшие годы (а может быть, и на всю жизнь), но и вид из окна, доступные вам виды развлечений, способы коммуникации с внешним миром и даже облик и технические параметры дома.

Не пренебрегайте никакими способами поиска участка: обращайтесь в агентства недвижимости, спрашивайте местных жителей, задействуйте строительные компании. При рассмотрении участка стоит оценить распределение затрат: что будет стоить сама земля и во что обойдется строительство дома. Нередко экономия на участке превращается в огромные дополнительные затраты в дальнейшем. Чтобы минимизировать количество возможных ошибок, старайтесь быть внимательными и следовать приведенным ниже рекомендациям.

Прежде всего обратите внимание на детали, изменить которые единолично вы не сможете. Устраивает ли вас район? Сможете ли вы подъехать к своему загородному дому не только летом, но и зимой и в весеннюю распутицу? Если вы планируете жить в доме постоянно, сможете ли вы позволить себе ежедневные поездки на работу? Что будет, если вдруг «встанет» машина: далеко ли до железнодорожной станции или остановки пригородного автобуса?

Прибыв для осмотра участка в какую-то местность, попытайтесь представить, что вы здесь уже живете. Поинтересуйтесь, далеко ли магазин с набором первоочередных товаров, медпункт или поликлиника. Взгляните на будущих соседей, постарайтесь пообщаться с ними по поводу развития земель района в целом и поинтересоваться общей (в том числе криминогенной) обстановкой в округе. Обратите внимание, работает ли ваш мобильный телефон. Связь для нормальной жизни в доме вам не помешает. Помните печальный пример Чехова, которому после опрометчивой покупки Мелихова пришлось лично заниматься устройством почтовой службы на ближайшей железнодорожной станции.

Если местность в целом вас устраивает, приступайте к выяснению вопросов, имеющих непосредственное отношение к предстоящему строительству. Прежде всего определитесь с площадью необходимого вам участка. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким. Выбирать следует исходя из общей площади дома, который вы хотите построить. Рекомендуемая пропорция – один к десяти. Для дома площадью 200 м2 требуется участок площадью 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет нарушена фатально, ликвидность вашей будущей недвижимости резко упадет. Если на этом этапе возникает «конфликт интересов» между понравившейся вам землей и домом вашей мечты – не отчаивайтесь и выбирайте в пользу земли. У вас еще будет возможность осуществить необходимую подгонку.

Однако эта возможность не отменяет еще целого ряда вопросов. Во-первых, вода: подача воды на участок может осуществляться от коллективного (поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Не слишком полагайтесь на собственную предприимчивость. Бурение скважины зависит не только от вашей готовности. Многие популярные загородные районы имеют существенный недостаток – большая глубина залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной 60–80 м, чтобы добраться до воды. С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать $8000 и более. Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде. Если вода доступна, не поленитесь поинтересоваться ее качеством. Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет бактериологических и химических примесей в воде.

Страховка – залог спокойствия
Уже на этапе приобретения участка стоит позаботиться о страховке. Помните о возможности титульного страхования, то есть страхования от финансовых рисков на случай утраты права собственности на недвижимость. Титульное страхование защищает собственника имущества от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев; незаконности предыдущих сделок; поддельных документов; недееспособности сторон сделок; неправомочных решений суда.

Следующий важный момент – грунты и грунтовые воды. Характер грунтов важно знать для определения типа фундамента будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе. Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его.

Однако перестраховываться и отказываться от приобретения понравившейся земли только потому что грунты не позволяют построить фундамент, указанный в выбранном вами проекте, тоже не стоит. Нужно понимать, что в некоторых регионах выбрать участок с идеальными для строительства грунтами просто невозможно. Архитекторы, практикующие в этой местности, прекрасно об этом знают и всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов. Уровень грунтовых вод тоже повлияет на облик будущего дома: если он высок, то на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать. Выяснить этот момент можно самостоятельно: пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать. Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок. Расспросите соседей о периодах весенних паводков и осенних дождей. Если паводки обильны, придется позаботиться о хорошей дренажной системе.

Теперь о канализации. При наличии коммунальных канализационных сетей вопрос снимается. Остается только получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах. Использование очистных систем с полями фильтрации предъявляет дополнительные требования к грунтам и площади самого участка (она должна быть больше). Еще большую актуальность этот вопрос приобретает, если участок расположен близко к воде. Местные органы СЭС строго отслеживают нарушения границ водоохранных территорий. В ряде случаев затраты на устройство приемлемой для данной местности канализации могут конкурировать с ценой самого участка.

Обязательно выясните вопросы электрификации: где находится ближайшая подстанция и сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Норма потребления среднего коттеджа площадью 200–300 м2 составляет 20–30 кВт. Однако по действующим сегодня нормам на один дом выделяется не более 9.6 кВт, а то и половина этой мощности. Вот почему при невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задумываться об альтернативных источниках энергии или серьезно оптимизировать электропотребление дома.

После света – тепло. Если в администрации вам удастся получить на коттедж более 30 кВт, это даст возможность устроить систему электроотопления – наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, ее в любой момент можно включить и выключить и т. п.).

Если это невозможно, для системы отопления придется искать другой источник энергии. Идеальный случай – когда на участке имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа. Еще одним вариантом может стать дизельное топливо. Однако следует иметь в виду, что этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы электрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует. Такой вариант приемлем, если вы начинаете строительство одним из первых на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появятся соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.

Убедившись, что выбранный вами участок пригоден для строительства, приступайте к юридическим вопросам. Выясните, четко ли определен номер участка, точны ли его границы, то есть проходил ли участок предписанную законом процедуру межевания. Поручите агенту проверить, не является ли интересующая вас земля предметом правового спора, не ограничено ли ее целевое использование. На момент приобретения за участок должны быть уплачены все налоги и сборы. Не забудьте попутно приобрести сведения о налогах на недвижимость в области – вскоре вам предстоит их платить.

Имейте в виду, что требования местных органов власти (архитектурного управления, СЭС, пожнадзора) устанавливают стандарты для использования земли и зданий в пределах региона, и они могут расходиться с вашими ожиданиями. Обычные требования включают пределы площади застройки, этажности или высоты здания, расстояния от улицы («красная линия»), расстояния до водоемов и соседних сооружений. Если и они не противоречат вашим планам, приступайте к покупке.

Есть два способа приобретения участка. Вы можете заключить контракт с застройщиком, возводящим дом на одном из участков в составе понравившегося вам поселка, и выбирать один из нескольких предложенных вам проектов. Этот метод приобретения участка и строительства требует минимума вашего участия. Это удобно, если вы не имеете ни опыта, ни желания, ни времени для строительных и административных работ. Неудобство в том, что выбор проекта ограничен малым числом вариантов, вы должны подписывать контракт на строительство дома целиком, имея минимальные возможности влиять на выбор материалов и технологий.

Во втором случае вы просто покупаете участок. И контролируете все: выбор проекта, основных и отделочных материалов, набор инженерного оборудования. Вы можете дополнительно сэкономить на прибыли генподрядчика, наняв подрядчиков, которые будут строить дом поэтапно. Однако вы становитесь прорабом на своей стройке и тратите на это немало времени. И еще: согласования проекта и общение с административными органами также лягут на вас.

Конкретные условия сделки по купле-продаже участка вам предстоит выяснить непосредственно у продавца. Остановившись на конкретном варианте, вы заключаете договор купли-продажи или с застройщиком, или с владельцем участка, или с агентством.