Что стоит за массовым спросом на землю?

Готовые фундаменты. Территория посёлка «Заозерье». ГК СТИНКОМ

«Первоначально на рынке были представлены именно земельные участки, иногда даже не подготовленные инженерно, – рассказывает Светлана Невелева. – Вообще, первичный загородный рынок сложился не так давно. По большому счёту, в Ленинградской области активное строительство посёлков началось максимум 6 лет назад. Поэтому в организованных коттеджных посёлках практически нет «вторички»». Впоследствии девелоперы стали предлагать более совершенный продукт. Но только в 2007–2008 году выплеснулось на рынок Ленинградской области огромное количество посёлков.

Сейчас процесс обратный — эти проекты захлопываются, так же, как тогда открывались. Покупателей готовых домов в посёлках сейчас мало, в особенности, если цена готового лота достаточно высока. В первую очередь, вследствие нехватки средств – раньше была возможность использовать привлечённые средства – кредиты, ипотеку, теперь можно рассчитывать только на себя. Рассрочка застройщика (даже если он может её себе позволить) сейчас тоже не слишком выгодна – при девальвации рубля дешевле (легче) сразу заплатить полную стоимость.

Однако сейчас имеет место оживление в торговле земельными участками. Оно не является следствием возрождения спекулятивных тенденций. Земля покупается вовсе не с целью дальнейшей перепродажи. Люди в основном инвестируют в себя. Они могут не строиться прямо сейчас. Но будут строить потом, когда обретут такую возможность.

Покупательская активность на рынке земельных участков связана с двумя факторами.

Прокладка коммуникаций. Территория посёлка «Гармония».
ГК СТИНКОМ

Во-первых, это наличие значительных свободных денежных средств. Сейчас на руках у населения около 500 млрд рублей, снятых за осень с банковских счетов. В землю осуществляются долговременные вложения. Поэтому ликвидная земля с подведёнными коммуникациями поднимается в цене.

Во-вторых, люди на фоне кризиса и связанного с ним страха быстрее принимают решение, к которому они и так плавно шли. На взлёте рынка им казалось, что времени на раздумья много. Но теперь они поняли, что деньги тают, не будет в обозримом будущем новых впечатляющих  проектов, поэтому надо обратить внимание на то, что является сейчас грамотным и устойчивым проектом, ликвидным и надёжным. Клиент сейчас гораздо внимательнее смотрит на надёжность компании, принимающей на себя обязательства».

Дальнейшее падение цен на землю Светлана Невелева исключает. «Падать цена на землю не будет. К концу 2009 года цены на земельные участки вырастут процентов на 30 просто потому, что они на 25% упали к концу 2008 года. Девелоперу легче заморозить продажи, чем отдать товар ниже рентабельности. Застройщики будут ждать своего покупателя, не будут продавать в убыток. Земля не может дешеветь потому, что в неё вложено большое количество средств. Дороги, коммуникации, согласование проектов, реклама, организация деятельности коммерческих служб и т.п. Все кризисы последнего столетия показывают: в момент кризиса может упасть в цене на некоторое время земля, недвижимость, золото, но при выходе из кризиса они не только забирают своё, но и выигрывают. А вот строительные услуги действительно дешевеют. Себестоимость строительства упадёт процентов на 20. За счёт более дешёвой рабочей силы и материалов. Поиска новых более дешёвых конструктивных решений».
Сейчас активно продаются участки земли на довольно большом расстоянии от мегаполисов. Связано это с тем, что покупатель осознал: основное время пути тратится не на покрытие собственно расстояния, а на стояние в пробках. При хорошей дороге никого уже не пугает расстояние 100-120 км.

Земляные работы. Территория посёлка «Гармония». ГК СТИНКОМ

Ипотека на земельный участок неэффективна для застройщика – если человек берёт ипотеку уже на землю, то у него заведомо нет денег на дом. Это значит долгострой. Когда же он приобретает землю и получает свидетельство собственности на участок, он вправе сам распорядиться своим участком, заложить его и под него взять ипотеку и строить дом. С другой стороны, если клиент покупает несколько участков или один большой участок, всегда возможны скидки.

Поэтапное строительство, начиная с покупки земельного участка – не сиюминутная, но долговременная тенденция. Ещё в 2006 году продажи целого лота – участка с домом и инфраструктурой – шли гораздо лучше, чем в посёлках, где предлагалось сначала купить землю, потом выбрать строительного подрядчика, потом выбрать архитектурный проект... Но это продолжалось до 2008 года. Сейчас же предложения готового лота на рынке однозначно проигрывают. В настоящее время доминирует поэтапное вложение в загородную недвижимость, возможность варьировать и выбирать самому архитектурные решения, только не в отсутствии всякого архитектурного регламента, а с возможностью выбора из множества предложенных вариантов, в условиях единых правил игры для всех.

Один и тот же архитектурный проект можно возвести по разным технологиям. Рамки, которые задаёт компания, не являются ограничением, а гарантией возможности каждому получить положительный результат. Накладывая на каждого ограничения, застройщик защищает всех от всех. Мы не вернёмся к стихийной застройке, к «шанхаям», к соседствующим цилиндрованным, кирпичным, картонным домикам. Мы все движемся невзирая на наши сложности к европейскому пониманию единообразия, экономики, единства стиля.