Дом в коттеджном поселке

Примета российского рынка недвижимости в самом начале XXI века – активное строительство и продажа коттеджей в коттеджных поселках. Практика свидетельствует о том, что поселки застраиваются по единому генплану какой-либо инвестиционно-строительной компанией, получившей или купившей под застройку большой участок земли. По окончании строительства всех коммуникаций и инфраструктуры на всей площади будущего поселка, территория разбивается на индивидуальные участки, идущие в продажу конечному потребителю. По желанию будущего собственника дом на индивидуальном участке может построить та же самая компания, предложив ему несколько готовых проектов (это бывает чаще) или собственник сам наймет строителей и построит дом по своему проекту. Иногда приобретается участок с уже построенным домом.

Способы приобретения коттеджа с участком земли

В российском правовом поле коттеджа еще не построено. В документах собственника любого коттеджа будет указано, что это отдельно стоящий индивидуальный жилой дом и прилегающий к нему земельный участок. Это вписывается и в Гражданский, и в Земельный Кодексы, а также другие законы.

Земли, отводимые под строительство коттеджных поселков, как правило, по целевому назначению (по категории земель) относятся к землям поселений. Дополнительное уточнение – разрешенное использование имеет аббревиатуру «ИЖС», что означает «индивидуальное жилищное строительство».

Юридическая составляющая подобных сделок по приобретению коттеджа для конечного потребителя – Покупателя – заключается в трех составляющих.

Первое: каким образом компания-Застройщик приобрела участок под строительство?

Второе: что именно(участок, участок с проектом дома, участок с готовым домом) Покупатель приобретает у Застройщика?

Третье: в какой момент (на каком этапе, когда) Покупатель приобретает у Застройщика коттедж?

Откуда у Застройщика земля

По первой составляющей – о правах Застройщика на земля – возможно три основных варианта с различными модификациями.

Вариант А. Земля у Застройщика уже в собственности, которую он приобрел:
А1. у Российской Федерации на аукционе, торгах, по конкурсу;
А2. у субъекта РФ на аукционе, торгах, конкурсе, просто по распорядительному акту;
А3. у субъекта РФ, выкупив участок, ранее находившейся у Застройщика в аренде или на праве постоянного бессрочного пользования;
А4. у частного собственника (юридического или физического лица) по договору купли-продажи, отступного, ипотеке и т.п.

В случае А. Покупатель будет приобретать участок у Застройщика по договору купли-продажи. Его должна волновать только законность перехода права собственность на участок, а также правильность оформления данного перехода сначала к Застройщику, а потом к Покупателю.

Вариант Б. Земля у Застройщика взята в долгосрочную аренду с правом выкупа:
Б1. у Российской Федерации на основании распорядительного акта уполномоченного органа государства и договора аренды;
Б2. у субъекта РФ основании распорядительного акта Правительства субъекта РФ и договора аренды;
Б3. у муниципального образования на основании распорядительного акта районной (городской) администрации и договора аренды;
Б4. у частного собственника (юридического или физического лица) по договору аренды.

В случае Б. Покупатель приобретет права на участок по договору уступки права аренды между ним и Застройщиком, после чего будет по последующему договору купли-продажи самостоятельно выкупать участок у лица, предоставившего землю в аренду Застройщику.

В этом случае Покупатель должен быть уверен, что:
– соответствующий распорядительный акт не отменен;
– в договоре аренды действительно фигурирует возможность уступки права аренды;
– в договоре аренды действительно фигурирует возможность выкупа участка по устанавливаемой на законных основаниях цене;
– договор аренды прошел государственную регистрацию;
– на момент подписания Покупателем всех бумаг договор аренды не расторгнут.

В наличии всех этих положений обязательно надо удостовериться. Лучше не полагаться на документы, которые вам покажет Застройщик, а самостоятельно или с помощью «специально обученных людей» произвести независимую проверку.

Вариант В. Земля у Застройщика взята в краткосрочную аренду на период проектирования и строительства поселка:
В1. у Российской Федерации на основании распорядительного акта уполномоченного органа государства и договора аренды;
В2. у субъекта РФ основании распорядительного акта Правительства субъекта РФ и договора аренды;
В3. у муниципального образования на основании распорядительного акта районной (городской) администрации и договора аренды;
В4. у частного собственника (юридического или физического лица) по договору аренды.

В случае В. Покупатель сначала будет оформлять права собственности на коттедж, после чего оформлять права на землю, заключая договор долгосрочной аренды, либо договор купли-продажи с лицом, предоставившим землю в аренду Застройщику.

В этом случае Покупатель должен быть уверен, что в соответствующем распорядительном акте фигурирует условие об обязательном предоставлении прав на землю конечному потребителю – Покупателю – собственнику построенного коттеджа.

Что приобретается

По второй составляющей – что именно приобретается у Застройщика – также существует три основных варианта с различными модификациями.

Вариант Г. Приобретается только земельный участок, находящийся на территории коттеджного поселка, Покупатель будет строиться своими силами по своему собственному проекту:
Г1. участок, занимаемый коттеджным поселком, только начал осваиваться, ни сетей, ни инфраструктуры еще нет. Покупатель заключает с Застройщиком договор соинвестирования (долевого участия) строительства всего, кроме своего дома. Ведет строительство своего дома параллельно с освоением Застройщиком основного участка. По окончании строительства приобретает долевую невыделяемую собственность в сетях и инфраструктуре;
Г2. основной участок Застройщиком уже освоен, все сети и коммуникации уже подведены к персональным заборам. Покупатель ведет строительство своего дома с подключением к существующим сетям, при этом единовременно выплачивает Застройщику деньги за право использования подведенных Застройщиком сетей и коммуникаций.

Вариант Д. Покупатель приобретает участок и один из проектов, предложенных Застройщиком, который и осуществляет строительство.
Д1. Покупатель и Застройщик заключают договор соинвестирования (долевого участия) строительства коттеджа по выбранному Покупателем проекту. Покупатель выплачивает единую сумму Застройщику, который все строительные и другие проблемы решает самостоятельно;
Д2. Покупатель и Застройщик заключают договор генерального подряда, охватывающий строительные проблемы и проблемы со стройматериалами, остальные проблемы оплачиваются Покупателем отдельно;
Д3. Покупатель и Застройщик заключают договор на осуществление функций Заказчика-Застройщика и технического заказчика, и отдельно Покупатель заключает договор подряда с подрядчиком, указанным Застройщиком.

Вариант Е. Покупатель приобретает участок и единственный предлагаемый Застройщиком вариант коттеджа.
Е1. Покупатель и Застройщик заключают договор соинвестирования (долевого участия) строительства коттеджа конкретной установленной Застройщиком планировки. Покупатель выплачивает единую сумму Застройщику, который все строительные и другие проблемы решает самостоятельно.
Е2. Коттедж уже построен, но права на него еще не оформлены. Покупатель и Застройщик заключают договор уступки права на коттедж конкретной построенной Застройщиком планировки.

Когда приобретается

По третьей составляющей – когда именно, на каком этапе строительства поселка, Покупатель приобретает у Застройщика участок с коттеджем – существует три основных варианта с различными модификациями.

Вариант Ж. У Застройщика нет ничего кроме прав на землю для поселка, нет согласованного проекта, экспертиз и заключений охранных и контролирующих служб, нет разрешения на строительство.
Ж1. Инвестиционные договоры, договоры соинвестирования, договоры долевого участия в строительстве законодательно запрещены с 01.04.2005г. Не поддавайтесь на провокации – останетесь без денег и без дома.
Ж2. Можно заключить договор купли-продажи земельного участка, выделив его из общего участка поселка, при условии, что дальше Покупатель строится сам, но и все разрешения на строительство получает тоже сам.

Вариант З. У Застройщика есть разрешения и ордера на строительство, им опубликована проектная декларация.
З1. Покупатель и Застройщик заключают договор об участии в долевом строительстве коттеджного поселка. В таком договоре обязательно должны фигурировать следующие условия: 1) точное описание подлежащего передаче Покупателю конкретного коттеджа; 2) срок (точная дата) передачи Застройщиком Покупателю его коттеджа; 3) окончательная цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на коттедж, который не может быть меньше 5 лет. После подписания этот договор обязан пройти процедуру государственной регистрации. Права на дом возникнут у Покупателя из этого договора, путем его регистрации еще раз после сдачи дома в эксплуатацию. Земельный участок перейдет в собственность Покупателя позднее – по договору купли-продажи, который будет заключен, когда будет построен сам дом, а также основная (сети и коммуникации) инфраструктура поселка.
З2. Земельный участок продается Покупателю сразу. Для строительства дома Покупатель и Застройщик заключают договор генерального подряда. Для подключения к сетям заключается договор долевого участия только по строительству инфраструктуры поселка.
З3. Земельный участок продается Покупателю сразу. Дом Покупатель строит сам. Для подключения к сетям Покупатель и Застройщик заключают договор долевого участия только по строительству инфраструктуры поселка.

Вариант И. Покупатель приобретает построенный Застройщиком коттедж.
И1. Коттедж построен, но в эксплуатацию еще не сдан и право собственности на него еще никем не оформлено. Покупатель и Застройщик заключают договор уступки права на коттедж, после чего право собственности Покупателя регистрируется как первичное.
И2. Коттедж построен, сдан в эксплуатацию, право собственности оформлено на Застройщика или на его доверенное физическое лицо или доверенную фирму. Покупатель и Застройщик (или доверенное лицо Застройщика) заключают договор купли-продажи коттеджа. Право собственности Покупателя оформляется как вторичное.

Возможно великое множество комбинаций из первых трех вариантов (А, Б, В) и трех вторых (Г, Д, Е.) и трех третьих (Ж, З, И). Например, А1 + Е2 + И1, или Б1 + Д2 + Ж2, или любая другая комбинация, предлагаемая Застройщиком. Выбирая, не забудьте проверить соответствие возможностей Застройщика с заявляемой им схемой выполнения обязательст. Следует отметить, что в связи с многочисленными злоупотреблениями на рынке инвестиционного строительства в России, специалисты оценивают участие физического лица в качестве соинвестора (долевого участника) в любых инвестиционных проектах всегда как сделка, совершенная Emptorium, т.е. на полном риске Покупателя.