Как купить дом?

Желания и возможности

Сформулировав желания и требования, не бегите сразу к риэлтерам. Потратьте немного времени, чтобы понять, насколько реальны ваши запросы. Для этого возьмите какую-нибудь газету, публикующую объявления о продаже недвижимости, или посмотрите портал недвижимости в Интернете. Сравните свои запросы с имеющимися там предложениями (не с одним, а минимум с десятком-другим). Если ваши запросы и существующие на рынке объекты похожи, можно начинать заниматься поиском. Если рынок не отвечает вашим требованиям, подумайте, чем можно пожертвовать, чтобы осуществить свою мечту.

Возможно, следует поменять престижное западное направление на более экономичное северное или подыскать дом подальше от города: вместо запланированных 40 км от города отъехать еще на пару десятков километров? Возможно, проще отказаться от второго этажа или гаража в пользу близости к городу.

Подкорректировав свои пожелания в соответствии с рыночной ситуацией, решите для себя одну очень существенную проблему. Это проблема времени. Поиск и выбор загородной недвижимости требует много свободного времени. Вы должны быть готовы не один и не два раза выезжать на просмотры, потом – выезжать на переговоры, на изучение документов, на подписание договоров, на проведение взаиморасчетов, на подачу документов в регистрирующий орган, на получение документов из регистрирующего органа, на прием-передачу объекта. Безусловно, может просто повезти, и первый же просмотренный дом (участок) западет вам в душу, но свою удачливость можете оценить только вы сами. И надо быть готовым к тому, что несколько месяцев у вас пройдут под девизом «Я ищу и покупаю дом».

Что может риэлтер

Некоторые думают, что, обратившись к риэлторам, они снимут с себя все проблемы. Отнюдь. Риэлтерство – отрасль бизнеса, которая зарабатывает на вас деньги. Любому риэлтеру обязательно надо продать – причем то, что есть на рынке сейчас, а не то, чего нет или что нужно упорно искать. Любому бизнесмену известно, что одни и те же деньги, заработанные за один месяц и за полгода, стоят по-разному. Риэлтеру, который не нашел дом с вашими параметрами за один месяц, становится неинтересно его искать дальше.

Риэлтер – это инструмент, который может облегчить ваш труд, если вы будете им грамотно пользоваться.

Выбирая риэлтера, помните, что при сегодняшнем развитии доступа к информационным средствам, вы можете пользоваться теми же ресурсами, что и любой риэлтер. Никаких закрытых списков, никаких эксклюзивных объектов, о которых больше никому не известно, не существует. Просто риэлтер посвящает этому весь свой рабочий день и зарабатывает этим деньги, а вам в это время надо зарабатывать деньги, чтобы оплатить услуги риэлтера.

Крупная компания или маленькое агенство?

Раскрученный бренд крупного риэлтерского агентства не является гарантией качества. Чем больше агентство – тем меньше интереса представляете для него лично вы – один из множества других клиентов. В крупных агентствах есть месячные и квартальные планы продаж, за которые спрашивают с агентов. Вам хочется, чтобы сделка с вами произошла в конце квартала? Качество не важно, главное – план выполнить… Некоторым кажется, что у большого агентства серьезные юридические силы, которые все проверят и защитят клиента от грядущих неприятностей.

Да, серьезные матерые юридические силы есть в любой крупной компании, но они, как правило, направлены на борьбу с клиентами, а безопасность сделок и юридическую чистоту документов проверяют либо сами агенты, либо молоденькие юристы, заваленные работой.

Ни в одной крупной риэлтерской компании не будут под ваш конкретный случай менять текст договора, который предложат заключить. Вам скажут, что это утвержденная высоким руководством форма, в которую нельзя вносить изменения. А любая типовая форма, как вы догадываетесь, делается всегда в интересах того, кто ее составлял. В большинстве агентств типовые формы – кабальные для клиента.

Можно обвинить автора в нелюбви к риэлтерам, но это не так. Проработав 6 лет юристом различных риэлтерских компаний, а потом еще 7 лет вытаскивая клиентов и их деньги из риэлтерских агентств, автор пришел к личному (никому не навязываемому) убеждению, что маленькое агентство больше заинтересовано в клиенте, готово идти ему навстречу, а уровень персонала везде примерно одинаков.

В любом случае, нельзя становиться заложником риэлтерской компании. Управление процессом должно оставаться в ваших руках.

Поэтому, заключая договор с риэлтерской фирмой, требуйте указания в договоре существенных для вас условий.

О пользе чётких договорённостей

После заключения договора с риэлтерской фирмой вы должны лично познакомиться с агентом, который будет непосредственно работать на вас, договориться о времени и частоте контактов, оставить ему свои телефоны и электронные адреса, по которым к вам можно обращаться с информацией, указать приемлемые для вас дни или даты просмотров. Предложите агенту в частном порядке небольшие премиальные за скорость и качество, пусть он увидит в вас эксклюзивного клиента, на которого стоит работать в особом порядке. Но даже при установлении нормальных человеческих отношений с агентом не позволяйте себе входить в проблемы и сложности риэлтерского бизнеса.

Не поощряйте никаких срочных внезапных просмотров. Ваш дом обязательно вас дождется, а если какой-то объект «ушел», то, поверьте многолетней практике, он был не ваш.

Не допускайте никаких «кривых» схем под уговоры: «Все так делают». Вы платите агентству деньги, пусть они их заработают.

При наличии свободного времени вы можете не пользоваться риэлтерскими услугами, а стать «сам-себе-риэлтер», но в этом качестве вы должны будете спрашивать с себя так же строго, как с чужого человека. А перед внесением аванса (задатка) лучше показать документы на объект юристу или опытному риэлтеру. Консультация грамотного, не заинтересованного в сделке специалиста обойдется вам дешевле, чем комплекс риэлтерских услуг. Считайте ее для себя обязательной составляющей, потому что ни в одной статье и ни в одном учебнике нет полного описания всех подводных камней, скрывающихся под плавным течением сделки.

Особенности инвестиционного контракта

При обретении строящегося объекта по инвестиционному контракту схема взаимоотношений с риэлтером будет несколько другой. В этих случаях риэлтерская фирма выступает в роли посредника-сводника, который только выводит вас на застройщика – инвестиционно-строительную компанию, осуществляющую строительство. В этом случае риэлтеры сопровождают вас до стадии подписания договора соинвестирования (долевого участия в строительстве) и должны предоставить вам (взять у застройщика) пакет документов, подтверждающий права застройщика. Если вы достаточно расторопны, то выйдете на застройщика без всяких риэлтеров, что позволит вам сэкономить на стоимости риэлтерских услуг.