Пять советов при покупке дома: как торговаться и кому верить

Совет первый: торговаться как на восточном базаре

Все процессы на загородном рынке происходят по большей части тет-а-тет, особенно в нынешнее непростое время.

Торг сейчас не просто возможен, а обязателен при личной встрече, и скидка может достигать значительных величин.

По готовым коттеджам цены снижаются существенно меньше, чем по недостроенным. «В целом на сегодняшний день цены на многие проекты, которые предлагаются в рублях, снижены по факту на 30% (вследствие падения рубля относительно бивалютной корзины)», – рассказывает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group.

При этом Теряев добавляет, что многие застройщики на загородном рынке в условиях нестабильной финансовой ситуации цены на свою продукцию напрямую не снижали. В сегменте эконом-класса ситуация с изменением цен оказалась наиболее стабильной. Что до тех проектов, которые были востребованы у покупателей еще до кризиса, здесь цены в целом не изменились.

Наибольшее снижение наблюдалось, как нетрудно догадаться, на неликвидные и неудачные проекты – то, что называется «потенциальный недострой».

Совет второй: сводить риск к минимуму

Покупка недостроенного объекта сейчас выглядит наиболее рискованной сделкой. Дело в том, что многие загородные проекты строятся по принципу «сначала дома, потом коммуникации»: вода, электричество, газ, канализация появляются в поселке гораздо позже самих коттеджей. И сегодня никто не скажет наперед, сколько придется ждать того момента, когда в доме можно будет жить: ведь для этого все дома должны быть куплены, достроены, а потом у застройщика еще должны найтись деньги на подведение всех коммуникаций.

Главный совет тем, кто решился на переезд за город в нынешнее время: дом должен находиться в высокой степени готовности.

Или, что еще лучше, полностью готов к проживанию, а коммуникации в поселок заведены.

Совет третий: рассмотреть trade-in

Альтернативные сделки, так распространенные на городском рынке недвижимости (когда одно жилье продается, а другое покупается, и обе сделки проходят в один день), на загородном рынке пока не имеют широкого применения. Зато сейчас начинают появляться такие предложения, как услуга trade-in, больше пока знакомая нам по рынку автомобилей.

Однако, в отличие авторынка, где новая машина всегда покупается с доплатой, на рынке коттеджном вариантов целых три:

1 вариант: городская квартира и дом – объекты равной цены,
2 вариант: дом дороже квартиры (тогда покупатель доплачивает разницу),
3 вариант: квартира дороже дома (тогда в компании подбирают более дорогой участок или предоставляют клиенту дополнительные услуги дизайнеров, проектировщиков, ландшафтных дизайнеров и т. п. на необходимую сумму разницы).

Вопрос подобных «взаимозачетов»  индивидуален, подчеркивает Геннадий Теряев, так как на рынке недвижимости существует разделение по сегментам. Как за одну элитную квартиру можно купить 3 дома эконом-класса, так и за элитный коттедж, возможно, придется отдать несколько квартир.

Но и в случае сопоставимых по классу и своему предназначению объектов недвижимости возможность полностью прямого обмена затруднительна. А вот обмен с доплатой – наиболее частый вариант, который реализуется на рынке.

Как рассказывает Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik development, сейчас такие программы на рынке активно продвигают «Инком», «Урбан Групп» (Ивакино-Покровское) и «Стройарсенал» (РиверКлаб). И многие участники рынка рассматривают введение таких программ как антикризисный шаг. В любом случае будет разумно и правильно, добавляет Капланова, позвонить девелоперу и уточнить, может ли он оказать помощь с продажей квартиры.

Или, возможно, у него есть какие-то другие варианты – как заинтересованная в продажах сторона, девелопер наверняка найдет что предложить.

Антон Гололобов, руководитель пресс-службы корпорации «Инком», рассказывает, что основной поток клиентов по внедренной в компании программе trade-in «нацелен» на таунхаусы: они ближе всего по цене к городским квартирам. «Хотя есть и один клиент, который хочет обменять сразу несколько инвестиционных квартир в одном доме на домовладение в Millennium Park», – добавляет Гололобов.

«Инком» и Villagio Estate – элитное подразделение холдинга – предложили в начале этого года систему «длинных» рассрочек с низкими ставками (10 лет под 15% годовых в рублях), рассказывает Гололобов. Все эти программы доступны в поселках, которые компания строит самостоятельно: Millennium Park и Monteville, где цена дома стартует от $1,6 млн за домовладение (со средними параметрами – участок в 20 соток, дом 400 кв. м).

В компании «Сапсан» с начала марта 2009 года предлагают две программы: «Плати после кризиса» и «Аренда в зачет стоимости дома». Цены зафиксированы в у. е., привязанных к бивалютной корзине. В программе «Плати после кризиса» дома стоимостью свыше $1,5 млн, уже готовые, под чистовую отделку, отдаются покупателю всего за 1% от стоимости в месяц (на срок 5 лет). За это время хозяину необходимо будет сделать отделку и ландшафтный дизайн и после окончания кризиса внести еще 40% от стоимости, тогда дом переоформляется в его собственность.

Вторая программа предполагает, что потенциальный покупатель въезжает в полностью готовый дом, платит арендную плату – от $10 до 15 тыс. ежемесячно, а по истечении определенного срока (оговаривается отдельно) может его выкупить с учетом внесенных арендных платежей. Как рассказывает Владимир Василевский, начальник отдела продаж холдинга «Сапсан», компания собирается ввести еще и так называемую зачетную программу, в рамках которой можно будет поменять дом с отделкой (в поселках компании) на дом большей площади, но без отделки.

Можно будет поменять и городское жилье на дом.

Совет пятый: Оценка недвижимости должна быть независимой

Основная проблема такого обмена в том, что специалисты загородного рынка редко хорошо ориентируются в рынке городском, и наоборот. Мало какая компания имеет подразделения, одинаково хорошо работающие во всех сегментах рынка, поэтому вашей сделкой будут, скорее всего, заниматься два риелтора, юрист и еще независимый оценщик.

Естественно, компания может (и, скорее всего, будет) предлагать свою оценку вашей недвижимости. Но для уверенности в том, что эта цена справедлива, лучше обратиться за документом об оценке квартиры к независимому оценщику (стоит это от 3000 до 6000 руб.)

И конечно, для того чтобы не ошибиться с выбором, нужно четко представлять себе ценовую ситуацию на загородном рынке, динамику и актуальное состояние цен, разброс по направлениям, сегментам и типам жилья. Об этом – в следующих материалах «Собственника».