Спасаем фазенду от вредных соседей и придирчивых чиновников

Что делать, если участок затапливает грязная вода

- А у нас в садовом товариществе все решается миром!

- У меня в садовом товариществе очень вредный сосед: он устроил у себя во дворе стоянку спецтехники - кран, две «Газели» и легковых машин до 5 штук одновременно. Занимается на участке ремонтом машин, мытьем. Вся грязная вода сливается ко мне. Я не раз к нему обращалась, но бесполезно, ответ один: «Мой участок, что хочу, то и делаю». Есть решение правления товарищества о приведении участка в надлежащий вид, но ничего не помогает. Посоветуйте: что делать?

Елена.

- Прежде всего имейте в виду: самоуверенные заявления соседа о том, что собственник участка - «хозяин-барин», не соответствуют действительности.

По закону в нашей стране право собственности на землю имеет ряд особенностей, в том числе ограничений. Ваш сосед нарушает как минимум два принципа земельного законодательства:

принцип приоритета охраны земли, согласно которому собственники могут пользоваться своими участками только так, чтобы это не причиняло ущерба окружающей среде, в том числе не загрязняло соседние участки;

принцип целевого использования земли, согласно которому «резвиться» на своих участках можно лишь в определенных рамках - исходя из назначения конкретного земельного надела.

Садовые участки по закону предназначены для выращивания ягод-овощей и прочих сельхозкультур, а также для отдыха. На такой земле разрешается возводить жилые домики и хозяйственные сооружения, но никак не устраивать автостоянки и мойки машин!

Чтобы проучить соседа-нарушителя, действуйте так:

Во время очередной помывки транспорта срочно вызывайте участкового, показывайте текущие струи грязной виды и просите составить протокол об административных правонарушениях: нецелевом использовании участка и загрязнении окружающей среды. 

С копией протокола и заявлением «прошу привлечь к ответственности» обращаетесь в государственный орган, который следит за соблюдением целевого использования и охраной земель - Роснедвижимость. Координаты ее территориального подразделения в вашем районе можно узнать по справочной, через Интернет (сайт http://www.kadastr.ru/) или в местных органах власти.

Имейте в виду: если не удалось найти участкового, он «тянет резину» и т. п., то обращаться в Роснедвижимость можно сразу самостоятельно, без милицейского протокола. В своем заявлении нужно изложить все факты неправомерного поведения соседа, сослаться на нарушение основных принципов земельного законодательства (см. выше), а также указать, что у вас есть свидетели, готовые подтвердить изложенное.

На заметку

Штраф за нецелевое использование участка - от 500 до 1000 рублей, но взиматься он может неограниченное число раз. Разумеется, при этом в каждом случае должны соблюдаться все процедуры: составление протокола о нарушении, вынесение решения о наказании и др.

Для особо злостных нарушителей закон предусматривает и крайнюю меру: изъятие бесхозяйственно используемого участка через суд (ст. 285 Гражданского кодекса РФ).

Как подстраховаться, чтобы не «кинули» при покупке земли

- Я хочу купить 6-соточный участок в поселке. Нынешний хозяин получил эту землю от матери по наследству, у него на руках: свидетельство о праве на наследство по завещанию от 1997 г., кадастровый план участка этого года, согласие супруги на продажу. Он хочет выдать мне доверенность, чтобы я собрал все остальные документы для оформления продажи. Как мне лучше поступить?

С уважением Гоша.

- Вы, конечно, можете взять на себя хлопоты по документальной предпродажной подготовке участка. Но при этом стоит иметь в виду следующие возможные трудности и «подводные камни»:

Для сделки понадобится правоподтверждающий документ: свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок на имя продавца. Выдает его территориальное подразделение Росрегистрации по месту нахождения участка. Срок процедуры - один месяц.

При оформлении такого документа могут возникнуть сложности, связанные с разночтениями в площади, границах участка в кадастровом плане и в свидетельстве о праве на наследство. Могут понадобиться дополнительные согласования с соседями, органами местной власти и т. д.  

Имущество, в том числе земля, полученное по наследству, - весьма рискованный объект сделок. Опасность в том, что в любое время могут появиться неучтенные наследники, в том числе при завещании - претенденты на так называемую обязательную долю (нетрудоспособные супруг, родители, дети наследодателя, в том числе внебрачные).

Поэтому опытные риэлторы готовят сделки с унаследованными квартирами и участками особенно тщательно, проводя специальные «расследования» родственных связей продавца. Не каждый покупатель справится с такой задачей самостоятельно.

В жизни случается всякое: хозяин может в любой момент отозвать доверенность и даже отказаться от продажи подготовленного вами к сделке участка - это допускается по закону. 

Обезопасить себя от таких «подстав» можно, с одной стороны, оговорив вознаграждение за «оформительские» услуги - скажем, в случае сделки на эту сумму снижается цена участка, а если покупка сорвется - вы получаете «живые» деньги. С другой стороны, можно заключить с хозяином предварительный договор купли-продажи участка - тогда он юридически будет обязан продать вам землю в определенные сроки.

По каким правилам возводятся дачные дома

- Мы купили в Подмосковье садовый участок, категория «земли поселений». На участке дом, мы хотим снести его и построить новый. Стали собирать документы для разрешения на строительство, но в сельсовете сказали, что сначала нужно переоформить целевое назначение участка на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. - Прим. ред.). Правомерно ли требование сельсовета? Нельзя ли нам обойтись без перерегистрации?

Елена.

- Вам вообще не нужно получать разрешение на строительство! По закону, разрешение НЕ ТРЕБУЕТСЯ для возведения каких бы то ни было построек на участках, предоставленных для ведения садоводства и дачного хозяйства

- п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Так что можете спокойно строить домик, а для регистрации права собственности на него будет достаточно подать в Мособлрегистрацию декларацию о постройке (она заполняется на бланке самостоятельно).

Обратите внимание: чтобы впоследствии вам не предъявили претензии органы архитектурного надзора и государственного пожарного надзора, следует соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы.

Они установлены в следующих документах:

СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования»;

СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан».

Важно!

Если регистраторы требуют разрешение на строительство...

Читатели жалуются: пытаемся оформить  в собственность дом на участке для ИЖС, предъявляем техпаспорт БТИ, а в регистрационной службе отказывают, ссылаясь на то, что нет разрешения на строительство и акта о вводе в эксплуатацию. Правомерен ли такой отказ?

Отвечаем: в каждой ситуации нужно выяснять конкретные обстоятельства дела - законодательство о недвижимости очень сложно и запутанно, содержит массу оговорок и т. п.

В то же время на «Прямых линиях» в «Комсомолке» руководство Росрегистрации не раз напоминало общее правило: до 1 января 2010 года для оформления в собственность дома на участке для ИЖС требуется техпаспорт БТИ, а «разрешительно-согласовательная» документация не нужна (п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

Так что, если вы получаете отказ, нужно подать письменный запрос в вышестоящее подразделение регистрационной службы

(областное, городское управление и т. д.). Сошлитесь на указанное общее правило и потребуйте разъяснить: на основании каких нормативных актов вам отказывают в праве оформить дом по статье закона 25.3 (см. выше).

Вполне возможно, что вышестоящая инстанция поправит своих местных коллег и ваши права на дом зарегистрируют. Если же откажут повторно и обоснования вы сочтете неубедительными, можно обращаться с жалобой в суд.

Кстати

Не отнимут ли землю? Этот вопрос беспокоит и тех, кто еще не начал заниматься оформлением своих прав на участок, и тех, кто надолго увяз в «землеустроительных» процедурах.

Специалисты поясняют: расслабиться и не бояться потери дачи могут землевладельцы, которые имеют хоть какой-нибудь документ о предоставлении участка или о правах на участок. Степень давности и название документа могут быть самыми разными, главное - чтобы он был выдан органами власти.