Как купить дом

Шаг первый или Проверка готовности сторон

Еще раз проверяем вашу готовность к сделке. Это очень просто: – вы не передумали покупать именно этот дом с участком; – у вас есть деньги, достаточные для его оплаты; – ваш паспорт в полном порядке; – ваша законная половина готова лично присутствовать на сделке либо уже выдала вам свое нотариально удостоверенное согласие на приобретение дома и участка.

Еще раз проверяем готовность продавца к сделке. Это чуточку сложнее, здесь вам потребуется внимательность.

Во-первых, продавец не передумал продавать именно вам и цену не изменил.

Во-вторых, выполнил все предварительные договоренности: выкопал, закопал, прибил, покрасил, убрал, вывез, подключил, оплатил счета, налоги и так далее…

В-третьих, собрал все необходимые документы.

Зачем нам нотариус?

Затем вам предстоит вместе с Продавцом окончательно решить, в какой форме будет осуществляться сделка – в нотариальной или простой письменной. Если в нотариальной, необходимо иметь представление о том, что такое нотариус и зачем к нему идти.

В представлении людей, смотревших много западных фильмов, нотариус – личность, которой отдается на хранение завещание миллионера. В советской литературе и кинематографии образ нотариуса никак не отражен, а в современной российской – нотариус, обычно, – помощник бандитов, забирающих квартиры бедных граждан за поцарапанные «Мерседесы». Такое восприятие нотариата и всех связанных с ним процедур – наследие советской власти, при которой роль нотариуса была сведена к состоянию одушевленного штампа на малозначащих документах. Самым значительным действием, осуществляемым нотариусами в те годы, было оформление наследства, что редко практиковалось, так как завещать советскому человеку как правило было нечего.

Чтобы стать нотариусом, достаточно было закончить юридический техникум, где в основном преподавались азы делопроизводства. Нотариусы получали фиксированную зарплату и были просто государственными чиновниками. В одной государственной нотариальной конторе могло быть и десять, и двадцать, и больше нотариусов.

Настало время перемен, и выяснилось, что нотариусы полезны и необходимы. Нотариусов было мало, к ним записывались на прием за много дней. Начало меняться и законодательство. Ликвидировался нотариат как государственная структура, нотариусы стали частными, лицензированными специалистами, только с высшим образованием. Правда, до сих пор на нотариальном рынке бродят советские «динозавры» с юридическим образованием на уровне техникума, но они обречены на «вымирание».

Лицензированием нотариусов занимается Министерство юстиции. Оно же определяет нотариальную квоту – количество нотариусов, могущих действовать одновременно на данной территории. На одной конкретной территории одновременно может практиковать ограниченное число нотариусов. Если кто-то из действующих нотариусов уходит от дел, прекращает практику или умирает, в теории, на его место Минюст должен устроить конкурс, выбрав лучшего из кандидатов. Но это в теории... Деятельность умного и грамотного нотариуса высокодоходна, поэтому и платят за место нотариуса не один десяток тысяч долларов, поэтому на практике это положение нередко обходится разными путями.

В сельской местности и городах типа райцентра нотариусы по большей части советские, в основном – со средним юридическим. Никаким законом их не возьмешь: «Я так всегда делал, делаю и делать буду. А не нравится – иди отсюда». И пошел бы, но альтернативы нет. Областных нотариусов катастрофически не хватает. Местные власти мотивируют тем, что на душу проживающего населения достаточно, забывая, что в области, в частности в Подмосковье, проводится огромное количество сделок с участием иногородних. Очереди к областным нотариусам, особенно в весенне-летний период, когда валом идут сделки с дачами, коттеджами, участками, достигают титанических размеров. Большая часть этих сделок приходится не на местное население, а на горожан, которые по закону обязаны совершать их по месту нахождения недвижимости, т.е. у областного (районного) нотариуса.

Итак, зачем вам идти к нотариусу? Нотариус еще раз внимательнейшим образом проверит все документы. При составлении договора не допустит (не должен, по крайней мере) неюридических условий, нарушающих закон, удостоверит сделку и личности граждан ее совершающих, сможет засвидетельствовать законность сделки в суде, если спор какой возникнет. Нотариально удостоверенные сделки оспариваются гораздо реже. Копии всех документов по сделке останутся в делах этого нотариуса и будут храниться вечно, а значит, у вас всегда будет еще одно место, где их можно будет получить в случае утраты.

Единственная беда в использовании нотариуса – то, что его услуги стоят денег, но ведь вы не просто так идете к нему, а для чистоты сделок, которые тоже стоят денег, причем, гораздо больших. За безопасность стоит заплатить.

В случае выбора нотариальной формы сделки вам и продавцу придется решать, кто будет оплачивать нотариуса. По сложившейся на рынке практике в нотариальной форме сделки больше заинтересован покупатель, следовательно, он и платит. Но иногда стороны все расходы делят поровну. Как договоритесь…

Если вы с продавцом решаете к нотариусу не обращаться, а совершать сделку в простой письменной форме, в местном (по месту нахождения дома и участка) регистрирующем органе вам предложат типовой договор, в который вы сможете внести свои дополнения. Специалист исправит совсем грубые ошибки, но на особый контроль и внимание не рассчитывайте. Это форма стоит раз в десять дешевле, чем нотариальная. Но и оспаривается легче. Поэтому решайте – «дешево и сердито» или «дорого, но надежно».

Шаг второй или Как рассчитываться будем?

После того, как вы определились с формой заключения сделки, необходимо еще раз вернуться к обсуждению взаиморасчетов.

На сегодняшний день 95% расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости производятся через депозитную банковскую ячейку. Это означает, что Покупатель заключает с Банком (банк выбирают совместно Продавец и Покупатель) договор аренды депозитной ячейки. После этого Продавец и Покупатель накануне подписания основного договора купли-продажи или утром этого дня заключают с Банком трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, в котором устанавливают условия доступа Продавца к деньгам, закладываемым Покупателем в ячейку на определенный срок. Обычно деньги закладываются на срок, необходимый для государственной регистрации, плюс 5-7 дней для страховки. Условием доступа Продавца к ячейке как правило устанавливают предъявления им зарегистрированного в УФРС (штампы и печати) подлинника основного Договора купли-продажи Объекта (экземпляр Продавца).

В результате заключения такого дополнительного соглашения Покупатель, пока сделка не будет зарегистрирована, не сможет вынуть деньги и обмануть Продавца, а Продавец не получит денег до регистрации сделки. И волки целы, и овцы сыты.

Конечно, остаются 5% граждан, не пользующихся ячейками, но в этом случае они либо очень доверяют друг другу, либо кто-то из сторон договора сильно рискует.

Значит, вторым шагом Вашей основной сделки должна быть закладка денег в ячейку.

Шаг третий, самый короткий

Третьим шагом является подписание основного договора купли- продажи либо у нотариуса, либо в регистрирующем органе, который называется Управление Федеральной Регистрационной Службы по Такой-то области.

Шаг четвертый или Давайте зарегистрируемся!

Четвертым шагом станет подача всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и дом, а также государственную регистрацию договора купли-продажи. Здесь добавится еще один документ – квитанция об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию. Кто будет ее оплачивать решать вам с продавцом.

Подавать документы на государственную регистрацию можно лично, можно попросить нотариуса (если сделка нотариальная), можно послать кого-нибудь, выдав ему специальную, нотариально удостоверенную доверенность. Здесь трудно давать рекомендации. Все зависит от наличия у вас сил и здоровья, денег, свободного времени и доверия к окружающим. Выбор за Вами.

Шаг пятый или На финишной прямой

Пятым шагом является получение документов с государственной регистрации. Через тридцать дней после подачи у Покупателя на руках должны оказаться следующие документы:
– новенькие хрустящие с голограммой и водяными знаками Свидетельства (2 штуки) государственной регистрации права:
а) на дом,
б) на земельный участок.
В Свидетельствах должна быть фамилия Покупателя.
– договор купли-продажи дома и участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, а также указанием, что это экземпляр Покупателя.

У Продавца после государственной регистрации на руках оказываются:
– договор купли-продажи дома и участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, а также указанием, что это экземпляр Продавца.
– Деньги, вынутые Продавцом из ячейки.

И, наконец, можете смело разложить шезлонг на лужайке перед теперь уже вашим домом и выдохнуть. Вы сделали это!