Купить дешевле - продать дороже?

Рынок становится все более конкурентным для самих инвесторов. Поэтому для оценки возможного объекта приобретения все чаще зовут оценщиков, справедливо полагая, что данный специалист действительно может помочь. И отчасти это так. Экономические принципы, лежащие в основе оценочной деятельности, связаны с рыночной средой. Применительно к домам и участкам они предполагают учет оценщиком степени соответствия архитектурного стиля, уровня удобств и услуг, предлагаемых застройкой участка, потребностям и ожиданиям рынка. Кроме того, оценщик должен определить степень соответствия физических параметров участка принятому в данном районе принципу землепользования и близости к экономической среде.

Что за всем этим стоит?

Не надо «портить» землю

Риэлтеры, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что удачное местоположение – главная предпосылка удачных инвестиций. Аксиома, впрочем, не бесспорная: неграмотное инвестирование может безнадежно «испортить» землю.

В частности, непродуманная концепция торгового центра или коттеджного поселка (в случае, когда предпочтения покупателей недостаточно изучены) сводит на нет мечты предпринимателя о прибыли. Плохо построенный дом (например, в случае выбора не подходящего для местных условий проекта) не только не повысит, но и существенно снизит рыночную стоимость расположенного под ним участка. Как говорят оценщики, «земля не виновата», а высокое звание инвестора не гарантирует от глупости.

Как минимизировать инвестиционные риски, связанные с началом освоения земли? Риэлтерская триада «место, место и еще раз место» решает многое, но далеко не все. Приобретателю земли в любом случае приходится искать компромисс между соблазном построить свой «дом мечты» и местными условиями.

При этом каждому земельному участку соответствует свой тип, характер и целевое назначение застройки.

Например, особняк, построенный вблизи шумной трассы, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и вилла в садоводстве, конечно, могут радовать глаз проходящим и проезжающим, но способны стать настоящим «кладбищем» для инвестиций. Вызвав риэлтера, обладатель шести соток, в освоение которых вложено больше $80 тыс., может оказаться изрядно обиженным тем, что ему предложили оценить данный объект недвижимости в $35 тыс.

Есть обратные примеры. «Плодородная» земля в совокупности с разумным инвестированием способны дать неплохой урожай. Недорогие типовые домики – финские «ривитайло», расположенные вблизи озер или горнолыжных трасс, готовые круглый год принимать арендаторов из числа отдыхающих, порой окупаются за два-три года. Но, повторимся, если строятся они на благодатной для такого рода проектов почве.

Залог успеха
Три составляющие успешных вложений в покупку земельных участков под застройку:
1. Определиться с целевым назначением будущего объекта: дача, дом для постоянного проживания, объект коммерческой эксплуатации.
2. Выбрать земельный участок, соответствующий данной цели.
3. Выбрать проект, позволяющий в полной мере решить данную задачу.

Занимаемой территории не соответствует

Продолжим перечень ситуаций, в которых объект строительства «не соответствует» земельному участку. Подобное встречается сплошь да рядом и существенно влияет на цены объектов недвижимости:

– «Целевые» несоответствия. Каменный дом, предназначенный для постоянного проживания, требующий регулярного отопления и присмотра, в вымирающем на зимний период дачном массиве. Обратный случай: деревянная дача в шумной городской среде или в проезжем районе с не слишком благоприятной экологией. Жилой дом в районе коммерческой застройки (магазины, производства, автомастерские и т. п.)

– «Классовое» несоответствие: например, особняк бизнес-класса в районе более «демократичной» застройки.

– Стилевые несоответствия. Дом, по архитектурной стилистике несоответствующий местным традициям, окружению, да и вообще здравому смыслу.

– Несоответствия с точки зрения затрат на строительство и эксплуатацию. В данном случае речь о тех, к сожалению, типичных ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газ, водо- и электроснабжение, канализация) оказываются неоправданными с точки зрения разумных инвестиций. Или характер почвы, требующий непомерно дорогого фундамента.

Собственно говоря, последний пункт – он сложный самый и требует рассмотрения в отдельных публикациях. Убери его из условного «списка несоответствий», проложи трубы и дороги – и пригороды российских городов начнут стремительно застраиваться. Развитие частного и малоэтажного домостроения, а также реализацию программ строительства «доступного и комфортного жилья» тормозят в первую очередь инфраструктурные проблемы.

Ключевым параметром во всех вышеперечисленных ситуациях «несоответствия» является возможная цена продажи объекта. Если окажется, что стоимость покупки или смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. Как определить цену вопроса и понять, завышена ли она?

Понятие «рыночной стоимости» внятно обозначено в законодательстве. Это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.1998 в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для ее определения может быть полезным общение с одним из профессиональных участников рынка недвижимости – оценщиком.

Результаты оценки для цели сделки могут быть полезными в процессе принятия решения.

Естественно, полученная в отчете расчетная величина стоимости не является догмой как для продавца, так и для покупателя, которому приглянулся товар, но может стать отправной точкой для переговоров.

Подходы к оценке:
• затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Источник: стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519)

Зачем нам оценщик

Попробуем разобраться в этом вопросе. Для того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен, для этого необходим квалифицированный и порядочный риэлтер, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить свой на продажу по завышенной цене, и, снижая ее, «прощупывать» рынок.

Потенциального покупателя недвижимости обычно интересуют два вопроса, связанные с оценкой: не заставляют ли его переплачивать и станет ли приобретенный объект действительно выгодным вложением (читай: будет ли он окупать сделанные вложения за счет аренды и расти в цене). Для квалифицированного ответа нужны не только оценщики, специалисты по инвестициям, которые в рамках заданных параметров, существующих формул и методик могут просчитать стоимость объекта, но также те источники достоверной информации, которыми пользуется оценщик и которым доверяет (но проверяет) заказчик: исследования маркетологов, прогнозы аналитиков.

В условиях сегодняшнего роста цен на рынке недвижимости этот фактор не сильно заметен. Но надо понимать, что цены не могут расти вечно. А конкуренция – еще один из принципов оценки в условиях роста цен – рано или поздно приведет к равенству спроса с предложением. Когда это произойдет? Над прогнозами на сей счет работает целая армия профессионалов, и оценщики здесь – одни из многих.

Прогнозирование: уравнение со многими неизвестными

В любом случае придется принимать во внимание множество составляющих, большинство из которых лежит в области прогнозов: демографическая ситуация и цены на нефть, цены рынка недвижимости, перспективы развития территории, на которой реализуется проект. Понятно, что уравнение с таким количеством неизвестных величин не имеет однозначного решения. Здесь будущему домовладельцу-инвестору приходится полагаться и на мнения специалистов, и на собственную интуицию.

Но в любом случае следует принимать за аксиому то, что каждому земельному участку соответствует свой проект. Для того чтобы приобретаемый или проектируемый объект недвижимости был выгодным вложением в будущее, выбор проекта должен основываться не только на предпочтениях собственника, но также учитывать экономические принципы, на которых основана оценочная деятельность.