Как грамотно подойти к сделке купли-продажи

Опасаетесь, что, пока ведутся переговоры, устанавливаются условия сделки, подготавливаются документы, появится другой «купец» и уведет объект из-под носа или что хозяин передумает продавать или поднимет цену?

Устные договоренности, как говорится, «к делу не пришьешь». Стороны начинают поминать друг другу: «Мы же договорились… А дядя Ваня стоял рядом и может подтвердить…» Ничем хорошим подобные разбирательства не заканчиваются. Чтобы сразу исключить ссылки на склероз, а также иметь юридические гарантии, что сделка обязательно состоится и именно на тех условиях, о которых договорились Стороны, Покупатель и Продавец заключают Предварительный договор купли-продажи объекта.

Это законная правовая форма, четко прописанная в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она предполагает, что Стороны обязуются в конкретном будущем заключить основной Договор купли-продажи, а до этого – принять на себя ряд обязательств. Предварительный договор – это гарантия совершения сделки: если одна из Сторон уклоняется от заключения основного Договора купли-продажи, то другая Сторона может ее официально в судебном порядке принудить заключить основной Договор купли-продажи на тех условиях, которые Стороны установили в Предварительном договоре. В этом договоре стороны пошагово прописывают свои действия от дня его подписания до самого последнего. При этом не пропускают ни единого, даже самого мелкого шажочка.

Рассмотрим, как выглядит Предварительный договор.

Что именно Продавец собирается продать, а Покупатель купить?
1. Продавец владеет по праву собственности земельным участком общей площадью «ххх» м2 с кадастровым номером «zzz», и жилым домом, расположенным на этом участке по адресу: Такая-то область, Такой-то район, Такой-то с/о, дер. Такая-то, д. «W», на основании
– документа на право собственности на Объект (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, другой документ-основание);
– Свидетельства о государственной регистрации права, бланк серии SS
№ хххх, выданного Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Такой-то области (краю, автономной республике) (далее по тексту – ГУ ФРС), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) «такого-то числа» сделана запись регистрации № yyy_.

Как и в какие сроки Стороны планируют совершить сделку?
2. Покупатель намеревается купить Объект, а Продавец намеревается продать Покупателю принадлежащий ему Объект, указанный в пункте 1 путем заключения Договора купли-продажи принадлежащих ему Объектов в срок не позднее «такой-то даты» включительно.

Какова цена сделки?
3. Стоимость Объекта Стороны определили в размере «столько-то единиц». Данная стоимость является ценой продажи, окончательная и изменению не подлежит.

Каков порядок взаиморасчетов?
4. При подписании Предварительного договора купли-продажи Объекта Покупатель вносит Продавцу сумму в размере «несколько единиц» в обеспечение обязательств по Предварительному договору в качестве задатка до момента полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств, либо до окончания срока действия Предварительного договора, либо до момента установления факта о невозможности совершения сделки, по причинам, или не зависящим от Сторон, или связанным с выявлением юридически значимых обстоятельств, препятствующих заключению основного Договора купли-продажи Объекта.
5. В случае совершения сделки купли-продажи сумма, указанная в пункте 4, засчитывается в цену продажи, указанную в пункте 3 Предварительного договора.
6. Вышеуказанная сумма хранится у Продавца до момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и получения Продавцом зарегистрированного в ГУ ФРС своего экземпляра основного Договора купли-продажи Объекта.
7. Если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного Договора купли-продажи Объекта произошло по вине Покупателя, то ответственность за неисполнение Договора возлагается на Покупателя и сумма задатка остается у Продавца.
8. Если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного Договора купли-продажи Объекта произошло по вине Продавца, то ответственность за неисполнение Предварительного договора возлагается на Продавца, который обязан возвратить сумму задатка, указанную в пункте 4 Предварительного договора, в двойном размере в течение 3 (трех) календарных дней с момента окончания срока действия Предварительного договора.
9. Если неисполнение любого из условий Предварительного договора или отказ от заключения основного Договора купли-продажи Объекта произошло в связи с выявлением Покупателем юридически значимых обстоятельств, препятствующих заключению основного Договора купли-продажи Объекта, а именно:
– документы на Объект, представленные Продавцом, не соответствуют данным, полученным Покупателем в государственных органах;
– Объект обременен правами третьих лиц, как то: аренда, залог, сервитут, арест, запрет на отчуждение, блокировка в ГУ ФРС, что повлекло мотивированный отказ Покупателя от исполнения обязательств по Предварительному договору, Продавец обязан возвратить сумму задатка, указанную в условиях пункта 4 Предварительного договора, в двойном размере в течение 3 (трех) календарных дней с момента окончания срока действия Предварительного договора.
10. Если неисполнение любого из условий Предварительного договора произошло по причинам, не зависящим от Сторон, в том числе непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (форс-мажор) и издание актов государственных и муниципальных органов, препятствующих заключению основного Договора купли-продажи Объекта, Стороны возвращаются к первоначальному состоянию, а Продавец возвращает Покупателю сумму задатка, указанную в пункте 4 Предварительного договора.
11. В случае исполнения Продавцом всех принятых на себя по Предварительному договору обязательств, не позднее дня, предшествующего «дате, установленной Сторонами для заключения основного Договора купли-продажи Объекта», сумма в размере «некоторое количество единиц» (остаток от цены после выдачи задатка) закладывается Сторонами в депозитную ячейку «Какого-то Банка» (адрес банка) на срок «столько-то» дней (срок государственной регистрации + 3–5 дней для страховки).
Доступ Продавца к ячейке наступает при условии предъявления им зарегистрированного в ГУ ФРС подлинника основного Договора купли-продажи Объекта (экземпляр Продавца).

В предварительном договоре определяется
• Что именно Продавец собирается продать, а Покупатель – купить?
• Как и в какие сроки Стороны планируют совершить сделку?
• Какова цена сделки?
• Какой порядок взаиморасчетов?
• Каковы существенные условия сделки?
• Каков срок действия Предварительного договора?
• Каковы иные условия?

Каковы существенные условия сделки?
Другие условия сделки – это обязательства Сторон юридические и фактические. Как правило, обязательства Продавца выглядят следующим образом:
12. Не отдавать в залог, не вносить в уставный капитал, не сдавать в аренду принадлежащий ему Объект, не заключать договоры с третьими лицами о любом использовании принадлежащего ему Объекта, не обременять принадлежащий ему Объект иным способом
без письменного согласия Покупателя. 13. Не вести переговоры и не заключать предварительные договоры и договоры купли-продажи в отношении принадлежащего ему Объекта с другими Покупателями.
14. Предоставить Покупателю в срок не позднее «такой-то даты» включительно следующие документы в подлинниках: – выписка из земельного кадастра (формы В.1. – В.6.: 6 листов) на земельный участок с кадастровым номером «zzz», выданная не ранее даты заключения Предварительного договора со всеми заполненными графами, включая сведения о правах, данные по ставке земельного налога, по фактическому использованию участка, данные по смежным землепользователям, данные по обременениям и т.д.;
– выписка из ЕГРП в отношении Объекта, выданная не ранее даты заключения Предварительного договора;
– нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) Продавца на продажу Объекта, выданное не ранее даты заключения Предварительного договора.
15. В срок не позднее «такой-то даты» включительно предъявить Покупателю в подлинниках и передать в копиях следующие документы:
– документ-основание права собственности на Объект (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, другой документ-основание);
– свидетельство о государственной регистрации права на Объект;
– страницы паспорта Продавца с данными о его текущем семейном положении;
– свидетельство о браке или о расторжении брака Продавца.
16. Подготовить комплект документов, необходимый для совершения сделки купли-продажи принадлежащего ему Объекта и подачи на государственную регистрацию перехода права собственности на них.
17. Заключить основной Договор купли-продажи принадлежащего ему Объекта с Покупателем в срок не позднее «какой-то даты» включительно.
18. Оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией договора купли-продажи Объекта и перехода права собственности на Объект в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Такой-то области.

Возможны и другие дополнительные обязательства Продавца для конкретного случая. Они могут быть связаны не с документами, а с конкретными физическими действиями Продавца: выкопать, закопать, прибить, покрасить, убрать, вывезти, подключить, оплатить и так далее. Для них Стороны также устанавливают сроки и порядок исполнения.

Обязательства Покупателя могут выглядеть так:
19. Предоставить Продавцу в срок не позднее «такой-то даты» включительно следующие документы:
– нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) Покупателя на приобретение Объекта, выданное не ранее даты заключения предварительного договора (в подлиннике);
– страницы паспорта Продавца с данными о его текущем семейном положении (в копии);
– свидетельство о браке или о расторжении брака Продавца (в копии).
20. Заключить основной Договор купли-продажи Объекта с Продавцом в срок не позднее «какой-то даты» включительно, при условии отсутствия ограничений, указанных в пунктах 4 и 9 Предварительного договора.

Дом, постороенный по проекту E-0329-0

Каков срок действия Предварительного договора?
21. Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до «конкретной даты» включительно, либо до момента досрочного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств, либо до срока, на который Стороны по взаимному согласию продлят срок действия Предварительного договора.
22. Стороны могут по взаимному согласию продлить срок действия Предварительного договора путем подписания Дополнительного соглашения.

Каковы иные условия?
23. В случае возникновения споров по Предварительному договору Стороны примут все меры к разрешению их путем переговоров. В случае недостижения согласия путем переговоров Стороны передают разрешение споров в суд согласно действующему законодательству Российской Федерации.
24. В случае уклонения любой из Сторон от заключения основного Договора купли-продажи Объекта другая Сторона имеет право в судебном порядке понудить первую Сторону к заключению основного Договора купли-продажи Объекта, согласно положениям статьи 429 ГК РФ.
25. Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон.

После подписания такого документа и выдачи задатка (не забудьте с Продавца взять расписку о его получении) вам станет гораздо проще и спокойнее жить. Можно ждать сбора документов, самому собирать деньги и готовиться к непосредственной сделке, т.е. заключению основного Договора купли-продажи Объекта и государственной регистрации перехода права собственности на Объект к вам от Продавца.