С чего начать

Поговорка «Скупой платит дважды» справедлива и для рынка загородного строительства. На практике экономия зачастую зависит от того, насколько умело будущий домовладелец выступает в роли застройщика на собственной стройплощадке, и от финансового менеджера, отвечающего за расход личных средств. Чтобы сэкономить на строительстве своего дома, нужно почувствовать себя частным инвестором рынка загородной недвижимости – человеком, который вкладывает деньги, создает рабочие места, меняет архитектурный облик и инфраструктуру территории.

Наша задача – помочь вам на этом пути.

Есть ли у вас цель?

Прежде чем начинать разговор о своем «родовом гнезде», следует определиться: а зачем вам вообще нужен отдельный дом? Оцените, сколько времени и в какое время года вы и другие члены вашей семьи будете проводить за городом. Если все ваши личные предпочтения относительно планов на будущее не будут согласованы в семейном кругу, дальнейшие пререкания и переделки могут отнять немало времени, нервов и денег. Не претит ли вашим детям сама идея отъезда из города? Убедитесь, что они понимают, в какой мере переезд отразится на их повседневной жизни. Проанализируйте свой образ жизни. Вопросов здесь может быть множество, и точно сформулировать их можете лишь вы сами.

Какие шаги нужно предпринять, чтобы построить дом
1. найдите земельный участок, произведите общую оценку и выясните возможности его развития;
2. произведите геодезическое и геологическое исследование участка;
3. приобретите участок и оформите его в собственность как участок под ИЖС;
4. застрахуйте участок;
5. выберите проект дома;
6. подберите архитектурное бюро, с которым будете сотрудничать;
7. получите разрешение на строительство;
8. произведите техническую привязку проекта и вынос дома на натуру;
8. обеспечьте подачу воды и электроэнергии на стройплощадку; 9. произведите выбор подрядчика и заключите с ним договор;
10. произведите страхование строящегося объекта;
11. обеспечьте подъездные пути для строительства;
12. приступайте к строительству.

На этом этапе вам предстоят:
– закладка фундамента
– возведение стен
– сооружение стропил и кровли
– наружная отделка дома
– монтаж систем водостока и снеготаяния
– черновая внутренняя отделка
– прокладка инженерных сетей в доме

13. подключите дом к системам водо- и электроснабжения;
14. завершите внутреннюю отделку;
15. дома приведите в порядок участок;
16. подпишите акт сдачи-приемки работ с подрядчиком и определите гарантийный срок;
17. зарегистрируйте постройку в БТИ (бюро технической инвентаризации);
18. организуйте переезд;
19. устраните обнаруженные недоделки

Зачем строить, если можно купить?

Тогда вся ваша деятельность сведется к осмотру вариантов, уплате денег и оформлению бумаг. Если у вас расторопный и опытный агент, сделку можно совершить в течение пары месяцев, а то и быстрее. Но, покупая готовый загородный дом или коттедж, вы покупаете ошибки и просчеты предыдущих владельцев. Если дом совершенно новый, возникает опасность покупки кота в мешке: возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество проявится только в процессе эксплуатации. Выявление скрытых дефектов приобретаемого дома – целая наука. Даже когда мы возводим дом «под себя», и то нередко стараемся сэкономить на многом. Что уж говорить о коттедже, который изначально строился только для извлечения прибыли! Конечно, тотальная экономия здесь вредна, поскольку негативным образом может сказаться на внешнем облике, а значит, и на цене дома. Но если появляется возможность выбрать не столько качественные, сколько дешевые стройматериалы или найти совсем уж грошовых подрядчиков, застройщик-продавец редко отказывается от соблазна.

Сколько стоит участок?

Свободные «лакомые» участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в престижных загородных районах Москвы, Петербурга и других крупных российских городов ценятся на вес золота. Но если при поиске места под солнцем в коттеджных поселках ценообразование зачастую не вызывает вопросов, то стоимость отдельно стоящих участков порой может ввести в заблуждение самого искушенного покупателя.

При рассмотрении участка очень важно правильно оценить распределение затрат: сколько будет стоить сама земля и во что обойдется строительство дома на ней. Нередко приобретение недорогого участка оборачивается огромными дополнительными затратами при строительстве дома и его дальнейшей эксплуатации.

С другой стороны, чрезмерно перестраховываться и искать скрытый подвох в каждом привлекательном предложении не стоит: в результате можно остаться у разбитого корыта. Найти золотую середину поможет знание важнейших ценообразовательных факторов, непосредственно касающихся определения параметров будущих инженерных сетей вашего коттеджа.

Риэлтеры не рекомендуют слишком экономить при покупке участка. Поскольку стоимость строительства дома и коммуникаций составляет $100–150 тыс., разница в цене не будет столь уж существенной, а преимущества удобного, экологичного и благоустроенного участка окупят и это превышение.

Но основное, что вам нужно помнить, перед тем как прицениваться к участку, – то, что на земельном рынке ценовая статистика зачастую «не работает». На цену земли влияет множество факторов – от наличия высот на участке до близости водоемов. Вам придется смириться с тем, что цены на соседние участки часто отличаются в полтора-два раза, а то и больше. Вот почему лучше руководствоваться не газетными вырезками и сравнительным анализом вычитанных в рекламе цен, а железными принципами разведчиков со стажем: четко следовать своим целям, никому не верить на слово, тщательно проверять и перепроверять получаемую информацию и не принимать скоропалительных решений.

Вопросы при выборе участка

МЕСТНОСТЬ

• устраивает ли вас выбранный район с
  точки зрения природы
• какова экология – наличие
  предприятий, оживленных
  трасс в непосредственной
  близости и т. д.
• отсутствие заболоченности и
  паводковых вод
• характер и состояние грунтов
• удобно ли добираться до участка

ПРАВО НА УЧАСТОК

• вид права владения (право собственности/постоянного пользования/наследуемого владения/аренды)
• не ограничено ли целевое использование
• не находится ли участок в правовом споре
• за участок уплачены все налоги и сборы
• местные налоги разумны
• правильность пакета документов на приобретение
• кадастровый номер земельного участка
• границы участка точно соответствуют документам

СООТВЕТСТВИЕ БУДУЩЕМУ ДОМУ

• размер участка достаточен
• участок прост по форме и удобен для строительства
• нет ограничений на вырубку деревьев
• перепад высот не критичен
• удовлетворительный уровень грунтовых вод
• доступные водоносные пласты
• пригодный для садоводства слой почвы
• удаленность от соседних домов
• солнце не закрыто домами и деревьями
• хороший вид вокруг – окрестностей и ближайшего окружения
• не слишком на виду – закрытость от посторонних глаз

• привлекательный подъезд

Как выбирать размер участка?

Специалисты по сделкам с загородной недвижимостью советуют выбирать участок исходя из общей площади дома, который вы хотите на нем построить. Примерная пропорция, которую при этом стоит соблюсти, – один к десяти. То есть для дома площадью 200 м² требуется участок площадью 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет нарушена фатально, ликвидность вашей будущей недвижимости резко упадет. Да, сегодня вы планируете превратить свой загородный дом в родовое гнездо. Но кто гарантирует, что, допустим, через десять лет вы не будете искать покупателя, чтобы переехать в более масштабное поместье? Если уже на этапе подбора участка возникает «конфликт интересов» между  понравившейся вам землей и домом вашей мечты – не отчаивайтесь и выбирайте в пользу земли. У вас еще будет возможность осуществить необходимую подгонку.

Зачем нужен проект?

Любой дом должен строиться по проекту. Проект – это документ контроля за архитектурным и строительным качеством, а также за расходом конструктивных и отделочных материалов. Решившись строить на глазок, вы не сможете контролировать расход материалов и средств. Последствия могут быть как самыми серьезными, когда фундаменты не выдерживают нагрузок, так и анекдотичными, когда будет отсутствовать вход в дом или лестница на второй этаж. Практика показывает, что желание сэкономить на проекте оборачивается высокими расходами на строительство дома и дополнительными затратами на его перестройку.

Следствие строительства без проекта – не только низкое архитектурное и строительное качество и неликвидность готового дома, но и невозможность легального ведения строительства, а как следствие – невозможность оформления дома в собственность. Копия проектной документации понадобится вам уже при подаче заявления на разрешение строительства.

Проект дома включает в себя две основные части: архитектурно-строительную и инженерную. Инженерная документация в большинстве случаев имеет три раздела: «Водопровод и канализация», «Отопление и вентиляция» и «Электрика». Архитектурно-строительная часть должна включать в себя не только фасады, но и подробные чертежи с указаниями размеров и параметрами материалов. К проекту должна прилагаться копия лицензии на осуществление проектной деятельности, выданная его автору. И однозначно нужны гарантии разработчика на соответствие проекта действующим нормам и правилам.

Какие бывают проекты?

Общепринятой классификации проектов не существует. Самыми первыми на рынке считались типовые советские проекты поселковых индивидуальных домов, которые разрабатывались в соответствии с тогдашними СНиПами. По удобствам и разнообразию объемно-планировочных решений их можно было сравнить с типовыми же квартирами в строящихся в СССР домах.

Сегодня под ТИПОВЫМИ чаще всего подразумеваются проекты, предлагаемые небольшими компаниями, специализирующимися на индивидуальном строительстве. Самый большой минус этих проектов в большинстве случаев – наличие только той документации, которая необходима для получения разрешения на строительство.

Еще один тип проекта – ЭСКИЗНЫЙ. Покупая его, вы оплачиваете только «картинку», внешний вид дома, а все технологические расчеты (работа архитектора-конструктора) придется заказывать потом отдельно. И зачастую оказывается, что спроектировать дом «по картинке» исходя из общепринятых типоразмеров стройматериалов и конструкций если и можно, то за очень большие деньги.

Следующий тип – ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ, заказанный в архитектурной студии под запросы конкретного клиента, как костюм в ателье (вариант индивидуального проекта – авторский, представляющий собой «выставочный образец с подписью именитого архитектора» мы вообще не рассматриваем, так как к экономии средств домовладельца он не имеет никакого отношения).

Наиболее распространенный тип проекта, который принято называть ГОТОВЫМ, несет в себе апробированные жизнью архитектурно-строительные решения и доступен по цене. Коттеджи по готовым проектам надежны, удобны для частного инвестора и ликвидны для рынка. В отличие от индивидуального проектирования, сами проекты многократно дешевле, а риски «экспериментальных» решений в них фактически отсутствуют, поскольку основаны на опыте многочисленных реализаций. Приобретение готового проекта позволяет сэкономить время и деньги – ведь вы покупаете полностью готовый к началу строительства набор рабочих чертежей.

Возвращаясь к индивидуальным проектам, стоит отметить, что их сравнение с индивидуальным пошивом далеко не так однозначно. Ведь если посмотреть на эту ситуацию с другой стороны, только готовый проект, опробованный десятками, если не сотнями покупателей, имеет такие же преимущества перед индивидуальным, как машина серийной сборки перед самоделкой. Проблемы, возникающие при строительстве, оттачивают проект, естественным образом отсекая от него все лишнее, ненужное, неоправданное, и оставляют только то, что реально необходимо для комфорта в доме.

Сколько стоит проект?

Выбор рационального проекта
На этапе выбора проекта следует задуматься и о затратах на строительство и последующую эксплуатацию вашего детища. Особенно полезными здесь могут оказаться следующие соображения:

• Проектирование дома с минимальным количеством холлов и коридоров, с отказом от встроенных гаражей снижает стоимость жилой площади.
• Учет в проекте местных строительных норм и правил, а также всех пожеланий владельца до начала строительства избавляет от изменений на ходу и дополнительных расходов.
• Строительство на плоском участке дешевле, чем на участке с перепадом высот.
• Использование стандартных материалов и конструкций значительно снижает расходы на строительство.
• Использование готовых конструкций, которые могут быть быстро установлены по месту, снижает затраты рабочей силы и экономит время на стройплощадке.
• Надлежащая изоляция экономит затраты на отопление и вентиляцию.
• Чем проще и короче инженерные коммуникации дома, тем дешевле будет его оснащение и тем надежнее он будет в эксплуатации.
• Двухэтажные или одноэтажные дома с мансардой и с цокольным этажом представляют собой более сложные инженерные сооружения, но при равной полезной площади являются более экономичными по площади застройки, по материалоемкости, строительным затратам, требуют меньшее количество печей и труб, в том числе для инженерных коммуникаций, и значительно экономичнее в эксплуатации. Кроме того, двух- или трехэтажные мансардные дома, как правило, имеют более интересный, выразительный внешний вид. А отказ от подвалов избавляет от дорогостоящих земляных работ и хлопот с гидроизоляцией. Соотношение общей композиции дома и его экономичности довольно четко определяется следующей формулой: чем сложнее конфигурация здания, тем выше строительные и эксплуатационные расходы.

Стоимость готового проекта в архитектурных бюро обычно составляет до $1200–1500 в зависимости от площади. Средняя ставка за комплект архитектурно-строительных чертежей по индивидуальному проекту, включающему внутренние инженерные сети, все конструкции, колеблется в пределах $15–300 за м² общей площади, в зависимости от статуса архитектурного бюро. Средняя цена – $50–150 за м². Причем цены постоянно растут, еще два-три года назад эта «вилка» была $7–50 за м².

Таким образом, $15 за м² – минимум, на который необходимо ориентироваться, начиная поиски индивидуального архитектора для индивидуального проекта. Стоимость комплекта чертежей для дома 250 м² обойдется в $3750–7500. Много это или мало? По сравнению со стоимостью строительства кирпичного дома такой же площади – 2–4%, то есть не такая уж и высокая плата за уникальность. Если, конечно, проект действительно будет уникальным. Порой индивидуальный проект оказывается модификацией существовавшего ранее. Чтобы не попасть впросак, перед заказом индивидуального проекта необходимо приобрести все специализированные каталоги и изучить их как можно внимательнее.

Это время не окажется потраченным зря. Ведь не исключено, что, штудируя каталоги, вы найдете готовый проект, который будет полностью соответствовать запросам вашей семьи. А жажду оригинальности можно утолить за счет перепланировки и отделки фасада. 

Как снизить бюджет строительства с помощью готового проекта?

Допустим, у вас есть определенный бюджет на строительство дома. И вопрос, который вы себе задаете чаще всего: на чем можно сэкономить при строительстве, чтобы не влезть в долги?

Лучше всего задуматься и о затратах на строительство и последующую эксплуатацию вашего детища еще на этапе выбора проекта. Особенно полезными здесь могут оказаться следующие соображения:

– Проектирование дома с минимальным количеством холлов и коридоров снижает стоимость жилой площади.

– Учет в проекте местных строительных норм, правил и пожеланий владельца до начала строительства избавляет от изменений «на ходу» и дополнительных расходов.

– Строительство на плоском участке дешевле, чем на участке с перепадом высот.

– Использование стандартных материалов и конструкций значительно снижает расходы на строительство.

– Использование готовых конструкций, которые могут быть быстро установлены на месте, снижает затраты рабочей силы и экономит время на стройплощадке.

– Надлежащая изоляция экономит затраты на отопление и вентиляцию.

– Чем проще и короче инженерные коммуникации дома, тем дешевле будет его оснащение и тем надежнее он будет в эксплуатации.

– Двухэтажные или одноэтажные дома с мансардой и подвалом или цокольным этажом представляют собой более сложные инженерные сооружения, но при равной полезной площади являются более экономичными по площади застройки участка (в два раза), по материалоемкости, строительным затратам, требуют меньшее количество печей и труб и значительно экономичнее в эксплуатации. Кроме того, двух- или трехэтажные и мансардные дома, как правило, более интересны и выразительны внешне.

Чем сложнее конфигурация здания, тем выше строительные и эксплуатационные расходы. При сильно изрезанном плане, выступах, лоджиях, ломаном очертании крыши увеличивается площадь наружных стен, образуются снеговые мешки, увеличиваются теплопотери, чаще требуется ремонт. Самым экономичным будет замкнутый квадратный (а еще экономичнее круглый) дом без мансарды, лоджий и балконов. Но подходит ли такой дом вам? И в какой мере вы готовы отступить от эталона экономичности?

Какие права и обязанности имеют заказчик и подрядчик?

Основной документ, фиксирующий ваши права и обязанности, – договор строительного подряда. Не требуйте от подрядчика того, что не указано в договоре. Распределение ролей обычно определяется в разделе «Права и обязанности сторон».

Основное и неотъемлемое право заказчика – контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного подряда. Если заказчик обнаруживает неполадки, он обязан сообщить об этом подрядчику и потребовать их исправления, оформив претензии соответствующим образом. При этом заказчик не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

К обязанностям заказчика относятся следующие:

– предоставление подрядчику необходимой технической документации, которая включает в себя проект на будущий объект, на основании которого выдано разрешение на строительство;

– оказание подрядчику дополнительных услуг. Эта обязанность в случае необходимости непременно должна быть указана
в договоре. Например, заказчик берет на себя обеспечение своевременной транспортировки, осуществление подводки электроэнергии, воды и пр. Однако оплата коммунальных услуг во время строительства – дело подрядчика. Она должна быть заложена в сметную стоимость;

– предоставление земельного участка для строительства. В тексте договора должна быть указана площадь и состояние земельного участка;

– оплата работы подрядчика в соответствии со сметой в порядке и в сроки, определенные договором. Само по себе наличие графика работ, без указания обязательства заказчика оплачивать промежуточные этапы, не дает права подрядчику требовать деньги до окончания всего строительства;

– страхование отдельных строительных рисков. 

Когда лучше рассчитываться с подрядчиком?

Все строительные компании просят внести определенную сумму в качестве аванса – на закупку части строительных материалов, а также для покрытия накладных и транспортных расходов начального этапа строительства. Обычно предоплата не превышает 20–30% от стоимости «коробки». Однако некоторые фирмы норовят получить до 60%, аргументируя это необходимостью приобретения сразу всех строительных материалов. Не поддавайтесь на подобные уговоры.

К договору подряда прилагается календарный график производства и финансирования строительно-монтажных работ. Эти документы должны быть согласованы друг с другом. С их помощью вы сможете реально контролировать проведение работ, выплачивая деньги только за то, что сделано. После завершения каждого этапа строительства вы принимаете работу, подписываете акт приема данного этапа и вносите очередную сумму.

Оплачивая работы или стройматериалы, не забывайте брать квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа
и даты. Если какой-либо авансовый платеж все же имеет место быть, обязательно берите с его получателя расписку.

Заранее определитесь с датой сдачи-приемки работ. Отправляйтесь на объект и посвятите его осмотру столько времени, сколько считаете нужным. Помните, что после того, как вы поставите свою подпись в акте сдачи-приемки работ, строители уже ничего не будут вам должны. Осматривайте свой дом, но не спешите называть его готовым, ищите недостатки. Ведь у вас в руках еще есть весьма мощный рычаг – остаток суммы, которую вы должны выплатить после подписания акта приема. И только когда вы убедитесь, что все недостатки исправлены и существенных претензий больше нет, можете подписывать акт сдачи-приемки
и производить окончательный расчет.

Из чего складывается бюджет строительства?

Приведем некоторые оценочные данные по основным работам, связанным со строительством дома. Однако имейте в виду, что по этим данным можно лишь ориентироваться. Обязательно предпримите «независимое расследование», если вы собираетесь задействовать их в каких-то реальных расчетах. Дело не только в том, что подобная информация устаревает – она также варьируется в зависимости от региона. Но если вы сможете оценить предстоящие расходы, это позволит вам рационально подойти к анализу сметы.

Итак, первые статьи в смете расходов займут бурение скважин для определения характеристик грунта и уровня грунтовых вод (порядка $1000) и топосъемка, стоимость которой зависит от особенностей участка. Если ваш участок ровный или рельеф
не ярко выражен и при этом на территории нет большого количества деревьев, можно смело рассчитывать на то, что стоимость топосъемки в двухсотом масштабе (1:200 или в 1 см на плане 2 м на местности) составит примерно $10 за сотку. И наоборот, если территория имеет некий рельеф («значительные перепады высот») либо на участке большое количество деревьев, а значит, потребуется так называемая подеревная съемка, стоимость топосъемки в двухсотом масштабе составит около $20 за сотку.

Далее идут расходы по подготовке стройплощадки. Сюда входят обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, временное ограждение строительства, а после его завершения – забор, ворота, калитка, мусорный бак, тротуар и ступени перед входом в дом, подъезд к гаражу, а если нет гаража, то место для стоянки автомобиля или автомобилей, терраса, газоны (выравнивание грунта, удобрения), рассада кустов и деревьев, а возможно, и оплата за спил старых деревьев. Нелишним будет и проект стройплощадки.

Еще одна существенная статья расходов – инженерные сети (электричество, газ, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Некоторые владельцы участков не считают зазорным потратиться на электроподстанцию за $40 000, а для других предел мечтаний – индивидуальные очистные сооружения-септик за $2000.

В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные расходы (от $1000) на дренажные работы, замену грунта и т. п.

Необходимая, но, к сожалению, не столь часто учитываемая российскими застройщиками статья строительного бюджета, – это страхование строящегося объекта. Однако уже для настоящей главы важно понимание того факта, что если получение кредита на строительство коттеджа (смотри ниже) входит в ваши планы, то без страховки вам в любом случае будет не обойтись.

Стоимость строительства самого дома очень сильно зависит от избранного вами пути строительства. Но ориентиры для первоначальной прикидки привести можно. Пальму первенства по популярности среди частных застройщиков уже не одно десятилетие держат кирпичные дома. В последнее время на один уровень с ними встали газобетонные коттеджи. Если учитывать, что
«в чистом виде» ни один материал стен сегодня не используется (если газобетон – то с облицовкой кирпичом, если кирпич –
то с утеплителем), можно поместить эту группу в одну ценовую нишу – $500–600 за м2 (здесь и далее цена включает в себя экскавацию грунта, закладку фундамента, строительство «коробки» с перекрытиями, устройство кровли и все необходимые материалы).

Следующий в ценовом «рейтинге» – деревянный или металлический каркас с использованием различных видов наполнителей и облицовкой, преимущественно из кирпича (в районе $400). Такие дома быстро строятся, достаточно легки и не требуют массивных фундаментов, что в значительной степени снижает стоимость строительства. Данная технология позволяет значительно снизить стоимость работ по индивидуальному проектированию коттеджа.

Отдельное место в ценовом рейтинге занимают деревянные дома (профилированный или клееный брус, простое и оцилиндрованное бревно). Шлифованное вручную бревно, оцилиндрованное бревно – $250–350 только за сруб. При этом в каждой категории можно найти примеры, скажем так, наиболее престижных производителей, чьи цены выбиваются из среднего диапазона. К примеру, дома из калиброванного бруса одной широко известной финской фирмы обойдутся заказчику в $900–1300 за м².

Специалисты советуют резервировать сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ, либо же (что в большей степени соответствует действительности) обращаются к ней
в случае непредусмотренных сюрпризов.

И еще один момент. Чтобы расходы на те или иные материалы и технологии были обоснованными, нелишним будет воспользоваться помощью оценщика, который оценит будущую ликвидность строящегося дома, исходя из его параметров. Это же соображение относится к выбору отделочных материалов для интерьера дома, стоимость которых может превышать стоимость строительства. 

Как защитить свои инвестиции?

Единственное, что должно волновать вас как застройщика, – повышение эффективности своих инвестиций. Поэтому главным вопросом становится не «Каким образом сократить затраты?», а «За какую сумму я смогу продать мой дом, если затраты на его постройку составят столько-то?». Разумеется, никто не говорит, что вы станете продавать ваш дом (хотя в жизни бывают разные случаи), но его качество в конце концов может быть выражено предельно точно и кратко – в виде суммы, за которую его можно будет продать. Качество – слово, которое произносят практически все строительные фирмы, – неопределенное и даже почти мифическое качество приобретет вполне конкретный смысл. А теперь представьте, что покупатель, для которого вы строите дом и тень которого витает над вами, – и есть вы сами. Допотопный дом или дом, который через два года (месяца, дня) начнет разваливаться, не нужен никому – ни вам самим, ни стороннему покупателю.

И последнее. Всегда стремитесь повысить ликвидность своих капиталовложений в дом путем развития местности. Речь идет как
о ландшафте собственного участка, так и об окружающей территории. Думайте, как максимально использовать то, что вы имеете, и как круг своих возможностей расширить. Знакомьтесь с соседями, прощупывайте почву для создания коллективных инженерных сетей, автономных систем энерго- и теплообеспечения, обсуждайте совместные планы благоустройства прилегающей территории, создавайте позитивные перспективы и генерируйте наполеоновские планы. Пусть не все они реализуются, а даже те, что реализуются, реализуются не быстро. Важно задать тон и ожидание того, что жить в вашем поселке завтра частному домовладельцу будет лучше, чем сегодня. Другими словами, учитесь быть Хозяином в полном смысле этого слова.

Как вести строительство?

Как вести строительство?
Путей ведения строительства четыре. Воспроизводим их в порядке увеличения стоимости работ.

ПУТЬ А
Застройщик самостоятельно занимается строительством, время от времени нанимая себе помощников. В среднем доля наемной рабочей силы при этом пути может не превышать одной трети. Строительные материалы самостоятельно закупаются застройщиком на базах, необходимое оборудование арендуется или приобретается в собственность. Непосредственно строительством может заниматься не сам инвестор, а один из членов его семьи, имеющий достаточно сил и знаний (или желания их получить), но не представляющий, куда их приложить.

ПУТЬ Б
Застройщик не занимается непосредственно строительством, но полностью принимает на себя функции прораба. Он самостоятельно нанимает рабочих разной квалификации, организует их труд, закупает строительные материалы и обеспечивает их доставку, арендует оборудование, следит за графиком выполнения работ и контролирует их качество. Будьте готовы к тому, что вам лично придется вступать в контакт с рабочими и, возможно, даже решать их жизненные проблемы. Разрешение конфликтных ситуаций тоже станет вашей непосредственной обязанностью. Но выбор этого пути даст вам экономию в 25–30 % от общей стоимости строительства по сравнению с услугами строительной фирмы. Разумеется, такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует серьезного напряжения сил, но, с другой стороны, каждый из нас знает, что заработать десять-двадцать-пятьдесят-сто тысяч долларов нелегко. Так что если у вас есть время, но нет денег, то к рассмотрению этого пути стоит отнестись со всей серьезностью.

ПУТЬ В
Вы нанимаете основного подрядчика для выполнения основных строительных работ, то есть заказываете «коробку». На все остальные работы на отдельных условиях привлекаются специализированные подрядчики. Способы закупки материалов и оборудования могут варьироваться: можно самому заняться обеспечением поставок, а можно поручить подрядным организациям закупать все необходимое на их участке работ у собственных поставщиков. Этот путь можно считать оптимальным, если техническая оснастка и внутренняя отделка коттеджа особенно важны для вас, а к участию в возведении «коробки», как говорится, «душа не лежит». В данном случае у вас будет возможность на этапе строительства воспользоваться услугами прораба-профессионала, работающего в фирме подрядчика, а инженерные и дизайнерские работы поручить выбранным вами специализированным фирмам или независимым специалистам и непосредственно контролировать их ход. Ваша вовлеченность в процесс строительства будет возрастать по мере приближения к цели.

ПУТЬ Г
Застройщик нанимает генерального подрядчика, обязующегося сдать дом «под ключ». Ответственность за организацию работ, поставок материалов и наем субподрядчиков полностью лежит на генеральном подрядчике. Для контроля за генподрядчиком инвестор отдельно нанимает независимого специалиста, в обязанности которого входит так называемый надзор. Этот путь потребует от вам минимума участия в строительном процессе: все возникающие вопросы вы будете решать с представителем генподрядчика и человеком, осуществляющим надзор. Стоит ли добавлять, что это путь самый дорогостоящий?