Стоит ли бояться единого налога на недвижимость

Картина первая: богатые заплачут…

О введении единого налога на недвижимость впервые заговорили в 2000 году и с тех пор возобновляли эти разговоры неоднократно. Однако дальше слов власти в этом деле пока не продвинулись, сроки введения поправок в налоговый кодекс все время отодвигаются. На сей раз Владимир Путин уточнил, что налоговые ставки повышены не будут, новый налог заменит собой уже существующие два – на землю и имущество. Кроме того, заявил премьер, единый налог будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости недвижимости, что позволит взимать в местные бюджеты гораздо больше денег с владельцев дорогих квартир, особняков и крупных земельных участков. Для малообеспеченных людей правительство предусмотрит налоговые льготы.

Еще год назад, весной 2008-го, сообщалось, что Министерство финансов уже готовит проект поправок в Налоговый кодекс РФ, и данный документ должен быть внесен на рассмотрение в Госдуму в 2010 году. Судя по всему, после публичных заявлений премьер-министра дело должно как минимум ускориться. Вот только за счет чего?

Картина вторая: закон и порядок

Сегодня граждане и организации платят налоги на землю и имущество по отдельности. Как рассказала старший юрист юридической компании «Мегаполис-Лигал» Илона Томаева, плательщиками земельного налога являются организации и физические лица – собственники или законные владельцы земли (за исключением владения землей на праве аренды или безвозмездного срочного пользования).

Земельный налог исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (при этом сведения о кадастровой стоимости земли предоставляются налогоплательщику бесплатно в органах кадастрового учета, подчеркивает юрист). Предельные размеры налоговых ставок определены Налоговым кодексом и составляют 0,3% (для земель сельхозназначения, земель, занятых жилищным фондом и др.) и 1,5% (прочие земельные участки), т. е. муниципальные образования (к примеру, Москва и Санкт-Петербург) не вправе устанавливать более высокие ставки. Земельный налог уплачивается по итогам года, законом муниципального образования или законом Москвы/Санкт-Петербурга может быть предусмотрена уплата авансовых платежей по земельному налогу. Организации и индивидуальные предприниматели самостоятельно исчисляют налог на землю, за физических лиц это делает налоговый орган. Для организаций важно, что недвижимость должна быть учтена на балансе организации в качестве объекта основных средств, только в этом случае она признается объектом налогообложения.

Налог на имущество исчисляется в процентах от среднегодовой стоимости имущества. Предельный размер налоговой ставки, установленной Налоговым кодексом, – 2,2%. Физические лица – собственники жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений и сооружений уплачивают налог на имущество физических лиц, который относится к местным налогам. Ставки налога устанавливаются органами местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости (так называемая стоимость БТИ) объектов недвижимости, но в пределах, установленных законом (от 0,1 до 2%). Налоговый орган самостоятельно исчисляет налог и направляет физическому лицу – налогоплательщику платежное извещение об уплате налога (не позднее 1 августа).

Также, согласно закону «О налогах на имущество физических лиц», налог на имущество должен быть уплачен равными долями в два срока – не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Картина третья: совсем не дикий Запад

Интересно посмотреть, как исчисляется налог на недвижимость в Европе. По данным, предоставленным международной юридической компанией Salans, в Италии налог на недвижимость (относящийся к муниципальным налогам) взимается в отношении зданий, промышленной и сельскохозяйственной земли. Налоговая база определяется органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества, на основании потенциального дохода, который может принести данное недвижимое имущество. Определенная таким образом база умножается на коэффициент, установленный в зависимости от цели использования недвижимого имущества (например, коэффициент 100 применяется к жилым помещениям, 50 – к коммерческой недвижимости). Ставка налога колеблется от 0,4% до 0,7%, в зависимости от места нахождения муниципалитета, на территории которого находится недвижимое имущество. Следует подчеркнуть, что налог на недвижимость не учитывается в составе расходов при расчете подоходного налога для физических лиц.

В Германии собственники также облагаются муниципальным налогом на недвижимость, вне зависимости от того, используется ли данная недвижимость в коммерческих или в бытовых целях. Ставка, установленная на уровне федерального законодательства, составляет 0,35% от стоимости недвижимого имущества, рассчитанной для целей налогообложения. Сумма налога, определенная путем умножения ставки на стоимость недвижимого имущества, подлежит дальнейшей корректировке путем умножения на специальный коэффициент, установленный органами местного самоуправления, который может варьироваться от 280% до 810%. В связи с этим эффективная ставка налога составляет от 0,98% до 2,84% от стоимости недвижимого имущества. В отличие от Италии, налог на недвижимость в Германии может приниматься к вычету для целей подоходного налогообложения физических лиц, но только в том случае, если недвижимое имущество используется для осуществления предпринимательской деятельности.

В Чехии для владельцев квартир и нежилых помещений налогооблагаемой базой является площадь, которая умножается на коэффициент 1,2. Указанные ставки, так же как в Италии и Германии, подлежат корректировке (умножению) на специальные коэффициенты, которые варьируются от 0,3 до 4,5 (в зависимости от размера муниципального образования, в котором находится недвижимое имущество). В дополнение к этому органы местного самоуправления получили право устанавливать повышающие коэффициенты от 2 до 5.

Картина четвертая: смутные сомнения

В России налог на землю уплачивается согласно кадастровой стоимости участков, а на имущество – согласно оценке БТИ. И с тем, и с другим во всех регионах проблемы. Они активно обсуждались на Земельном конгрессе еще осенью прошлого года. Ныне в Роснедвижимости (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости при МЭРТ) уже ведется разработка единого информационного пространства, способного в будущем создать базу всех объектов и вести их мониторинг. С введением этого инструмента должна уйти в небытие пресловутая оценка БТИ, далекая от реальных рыночных цен на недвижимые объекты. Кстати, на сайте Роснедвижимости можно в режиме онлайн проверить статус любого заявления о кадастровом учете. Кроме того, специалисты агентства отвечают на вопросы о работе БТИ.