Как купить дом в коттеджном посёлке?

Если вы любите новое, то надо покупать дом в строящемся коттеджном поселке. Вы приняли такое решение, определили направление, крайнюю цену и другие параметры, о которых было детально рассказано в статье «Как купить дом? Часть первая», напечатанной в №3 нашего журнала, загрузили работой себя или риэлтера, отсмотрели не один десяток поселков, наконец, нашли искомое. Надо покупать, надо заключать договор. Как? С кем?

Прежде чем заключать договор

На сегодняшнем рынке недвижимости существует множество способов продажи строящихся домов в коттеджных поселках. Не все они одинаково безопасны для приобретателя.

Максимальную (но не 100%) безопасность дает договор, заключенный с собственником земельного участка.

Предположим, компания «Ромашка» владеет земельным участком по праву собственности, в подтверждении чего готова продемонстрировать вам свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи, по которому она этот участок приобрела (у государства или частного лица). Как правило, участок, которым владеет «Ромашка», большой (несколько гектаров) и предназначен для строительства целого поселка. Тогда вам необходимо убедиться, что «Ромашке» разрешено строительство такого поселка, о чем должен иметься соответствующий документ.

Для очистки совести и собственного спокойствия стоит попросить копии с документов, которые вам продемонстрировали, и обратиться в два ведомства с запросами.

Во-первых, в районный филиал Главного управления Федеральной регистрационной службы по соответствующей области, именно это учреждение занимается ведением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заполнив соответствующее заявление (бланки есть в каждом филиале) и, заплатив 100 рублей в любом отделении Сбербанка, через 3–5 дней вы получите ответ на бланке и с круглой печатью. Из него будет ясно видно, действительно ли «Ромашка» владеет этим участком или же успела его кому-нибудь продать, а вам морочит голову. Там же в графе «Обременения» будет указано, есть ли на участок какие-нибудь претенденты, не сдан ли участок в аренду, не заложен ли банку. Итак, ответ, который вам нужен: да, участок с таким кадастровым номером, такой площадью, расположенный по такому-то адресу действительно принадлежит «Ромашке», никаких обременений и запретов на участке нет.

Во-вторых, в орган, выдавший разрешение на застройку данного коттеджного поселка. В каждой избушке свои игрушки, поэтому в разных областях (краях, республиках) эти органы могут называться по-разному. Но суть вашего запроса остается неизменной: не отозвано ли, не приостановлено ли разрешение номер такое-то на застройку. Итак, ответ, который вам нужен: разрешение на застройку действует, строительство осуществляется «Ромашкой» на законных основаниях.

После получения положительных результатов проверки можно вернуться в офис «Ромашки» с более серьезными намерениями.

Требуйте внесения изменений

Итак, вы вернулись, чтобы выяснить, по какой схеме вам будут продавать участок и дом, какие договоры вам предложат заключить.

Скорее всего, вам предложат заключить договор финансирования строительства конкретного дома, который по завершении строительства будет оформлен в вашу собственность, а договор купли-продажи земельного участка пообещают заключить при оформлении собственности на дом. Ничего особенно противозаконного в этой схеме нет, если грамотно защитить свои интересы.

Здесь очень важно детально прописать, какой именно дом (площадь, этажность, конфигурация помещений, отделка, материалы и т. д.) вы финансируете. Лучше всего, если частью такого договора будет архитектурный проект дома со всеми поэтажными планами и детальными описаниями.

Далее, в договоре обязательно должно быть указано, в какой именно точке большого участка, принадлежащего «Ромашке» будет стоять финансируемый вами дом. Это следует детально описать, не жалея сил и слов. Недопустимо, чтобы в договоре фигурировали фразы типа: «Дом будет находиться на участке № 32, согласно плану». Если у «Ромашки» в собственности единый большой участок, то все виртуальное деление на более мелкие участки и их нумерация могут быть в любой момент этой «Ромашкой» переиграны, поскольку такое деление – это ее личное дело и в государственных документах своего отражения не имеет, а значит, отсутствует и возможность судиться за участок «№32». Следует взять длинную рулетку и промерить в натуре расстояние от вашего будущего участка до краев большого участка «Ромашки» либо до каких-нибудь не зависящих от «Ромашки» и не сносимых ориентиров, например, капитальных бетонных столбов освещения дороги (у них есть номера), соседней деревни (если она не очень далеко), реки, пруда, ну, в общем, на местности определитесь.

К сожалению, требование об идентификации местоположения будущего дома очень важно, т. к. уже не один раз на практике в угоду более выгодному для компании клиенту производилась перенумерация виртуальных участков, потому что такой клиент захотел уже «запроданный» участок.

Кроме местоположения будущего дома, важно указать в договоре и описание того земельного участка, который когда-нибудь перейдет в вашу собственность: площадь участка, его форма (квадрат, овал, многоугольник), выход на внутрипоселковую дорогу, расположение по отношению к внешней границе участка. Также необходимо указать, к какой категории земель будет относиться ваш участок и каково будет его разрешенное использование. Следует помнить, что если в свидетельстве о государственной регистрации права на большой участок, принадлежащий «Ромашке», указаны категории земель – «земли поселений», разрешенное использование – «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», то и у вашего будущего участка должно быть то же самое. Если у участка, принадлежащего «Ромашке», категории земель – «земли сельскохозяйственного назначения», а разрешенное использование – «для дачного строительства», то никакие обещания «Ромашки», что у вас будет «ИЖС» не должны ввести вас в заблуждение – не будет.

Следите за сроками

В договоре финансирования строительства также должны быть указаны сроки, в которые «Ромашка» обязуется произвести выдел вашего будущего участка из своего большого, получить на него отдельный кадастровый номер, а также заключить с вами договор купли-продажи земельного участка (и по какой цене).

Договариваться необходимо на этом берегу, поэтому не стоит забывать, что в договоре должны быть указания о том, на ком лежат расходы по межеванию, выделению и регистрации прав на участок.

В противном случае вы рискуете получить уведомление от «Ромашки», что «в дополнение к стоимости договора финансирования вам необходимо доплатить стоимость земельного участка, межевания и других расходов на оформление». Это может составить весомую сумму.

По срокам межевания и регистрации прав обязательно должна быть указана ответственность «Ромашки» за неисполнение этих сроков.

По действующему земельному законодательству нельзя оформлять право собственности на дом отдельно от оформления права собственности на участок.

Представьте себе: дом построен, все документы для оформления вашей собственности на него собраны, а земля не выделена, значит, происходит просрочка в заключении договора купли-продажи вашего участка и регистрации права собственности на дом. Поскольку межевание и оформление участков дело небыстрое, то начало вашего пользования новой собственностью может оказаться серьезно отложенным.

Не стоит также забывать об ответственности «Ромашки» по срокам строительства и срокам передачи вам дома и участка. Сроки должны быть указаны очень жестко – конкретной датой, не допускайте расплывчатых указаний типа «IV квартал», поскольку любой квартал это 3 месяца, следовательно, любой застройщик до конца квартала точно не будет никуда спешить. Здесь надо требовать обязательного внесения в условия договора штрафных санкций за срыв сроков. Если «Ромашка» отказывается от внесения условий о штрафных санкциях по срокам, то это очень опасная «примета» – сроки не будут соблюдаться вообще.

Кто ответит за качество

Ответственность за качество построенного дома – очень важный момент. Если в договоре имеется витиеватая фраза: «Ответственность за соблюдения качества строительства возлагается на застройщика согласно действующему законодательству Российской Федерации…», то вы можете быть твердо уверены, что это ни о чем, как бы вас ни убеждали в «Ромашке». Дело в том, что по общим правилам, закрепленным в Гражданском кодексе, сам застройщик прямой ответственности не несет, но может потребовать исправлений и доделок от непосредственного производителя работ – подрядчика, но… только в течение 1 года с момента передачи объекта от подрядчика застройщику. Давайте посчитаем: предположим, подрядчик сдал дом «Ромашке» «01» марта, потом «Ромашка» вызвала БТИ для обмеров – это 1,5–2 месяца, т. е. «01» мая, потом сбор всех остальных документов, необходимых для подачи на регистрацию права. Это еще 2–3 месяца, т. е. «01» сентября, государственная регистрация вашего права на дом – 1 месяц, т.е. «01» октября. Следовательно, на выявление дефектов и подачу претензий у вас остается 5 месяцев. Если какие-то дефекты будут вами вскрыты позднее, то никакой ответственности подрядчик перед застройщиком нести не будет, а значит, и застройщик «Ромашка» вам откажет. Именно поэтому в договоре должна быть указана отдельная специальная ответственность застройщика перед вами, тогда вне зависимости от общих норм гражданского права вам удастся требовать возмещений и в более поздний период.

Это основные положения, которые обязательно должны быть прописаны в подобном договоре.

Если «Ромашка» заключает договоры не сама, а через посредника – риэлтерскую фирму, то вам следует потребовать от риэлтеров подтверждения их полномочий: договор между риэлтерами и «Ромашкой», доверенность на право заключения договора финансирования с вами, подтверждения от «Ромашки» о том, что на дату подписания договора между вами и риэлтерами доверенность от «Ромашки» действует и не отозвана.

Надо отметить, что при заключении договора через риэлтерскую фирму стоимость приобретения дома с участком автоматически вырастает на 10–15%, а бывает и больше, т. к. это уже зависит от аппетитов конкретных риэлтеров.

В качестве рекомендации: пригласите на переговоры незаинтересованного в сделке юриста, который в качестве независимого эксперта сможет вам сказать, насколько в предлагаемом вам к заключению договоре соблюдены ваши права, каковы ваши риски, какие еще требования необходимо добавить в текст договора. Скупой платит дважды.