Коттеджные поселки: что можно строить на участке?

Чаще всего на собственных участках в загородных поселках сооружают бани, гаражи, летние кухни, скамейки с навесом, песочницы, колодцы, качели. В поселках элит- и бизнес-класса  — беседки для барбекю, фонтаны, отдельное здание бассейна. А если позволяет площадь надела — теннисные корты, спортивные и игровые уголки для детей, отдельные дома для прислуги. «Большой популярностью пользуются зимние сады, — делится наблюдениями Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. — Поскольку разведение многих редких растений в условиях открытого грунта в России практически невозможно, приходится обустраивать зимний сад. А если средств на отдельное здание не хватает, то сооружается пристройка к коттеджу. Любители заморской зелени на размеры зимних садов не скупятся — иные достигают 300 кв. м».

Нередко уже после приобретения дома клиент решает соорудить бассейн.

Новое помещение для него либо пристраивают к дому, либо возводят в виде отдельного объекта.
 
Законно — незаконно

«Если на земельный участок, находящийся в собственности, не наложено каких-либо ограничений по строительству, то новое сооружение на нем в любом случае будет считаться законным, — уверен Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-Риэлти». — Главное — соблюдать все нормы и положения СНИПов, выдерживать необходимую дистанцию между постройками, соседским забором, поселковой дорогой в соответствии с общими правилами.

Вместе с тем если участок приобретался в организованном поселке с подрядом на строительство, то на возведение дополнительных объектов могут быть наложены ограничения».
 
Например, в Резиденции Бенилюкс в целях сохранения единого облика на открытых (нелесных) участках запрещено возводить деревянные сооружения, а только из кирпича или бетона.
 
«От границы участка до жилого дома должно быть не менее трех метров,  — продолжает А. Коротких. — А расстояние между домами согласно санитарным и противопожарным нормам — от 6 до 15 м. Есть предписания и для бань. Так, расстояние между «помывочными заведениями» на соседних наделах должно быть не менее 8 м».
 

«В большинстве организованных поселков разрешено возведение только некапитальных сооружений, таких как беседки или перголы. Причем любой вопрос, даже установка крытой скамейки, оговаривается как в договоре, так и в своде правил (меморандуме) поселка», — замечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Подобные меморандумы имеются в поселках Довиль по Минскому шоссе, Полянка Де Люкс по Рублево-Успенскому шоссе, в жилом комплексе экономкласса «Мечта» по Дмитровскому направлению.

Нормативы, документы, меморандумы, конечно, могут иметь место, но если клиент приобрел землю и дом на ней в собственность, он все-таки имеет право на их обустройство по личному усмотрению.

Этот тезис подтверждает Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент»: «Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник участка может возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земли и ее разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».
 
Впрочем, иногда между покупателем и застройщиком подписывают так называемые договора совести. В этом документе имеются пункты о том, что будущий владелец обещает придерживаться правил, установленных в поселке, в том числе и в отношении самостроя. Однако запретить ему возводить что-то на собственном земельном участке даже через суд практически невозможно. Другое дело — порядочность покупателя, а также его нежелание ссориться с соседями по поселку.  

Таким образом, собственник участка имеет право сооружать любые дополнительные объекты при условии выполнения требований строительных нормативов.

Оговорка в договоре, ограничивающая его права, юридически недействительна. Хотя в любом случае, прежде чем приступить к работам, владельцу следует получить на это специальное разрешение.

План расположения пристройки, а также эскиз проекта должны пройти экспертизу если не у архитектора района, который в свое время утверждал генплан загородного комплекса, то у главного архитектора поселка.
 
Новая пристройка — новый налог

Даже в кризисное время налог на имущество никто не отменял, поэтому сразу после того, как оранжерея или беседка для шашлыков узаконена, фискальная нагрузка на собственника увеличивается. Причем чем больше площадь объекта, тем выше плата.
 
«В силу ст. 3 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003–1 «О налогах на имущество физических лиц» ставки налога на помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, — комментирует А. Богданов. — А поскольку этот показатель увеличивается с момента регистрации права собственности на дополнительную постройку, то возрастает и размер сбора».

Отраден только тот факт, что налог на дополнительные постройки пока не столь велик.

Наказать или наградить?
 
Случаи, когда, даже подписав соответствующий договор или меморандум, собственник все-таки решается на производство несанкционированных работ, происходят повсеместно. Правда, причиной подобного нарушения является обычно не злой умысел, а невнимательность при прочтении договора.

И, если предупреждения со стороны руководства поселка не возымели действия, способ остановить стройку все равно будет найден.

Например, охрана на въезде может получить распоряжение не пропускать машины с необходимыми материалами и иную технику на конкретный объект.
 
«Строгость наказания за возведение на своем участке какого-либо строения без разрешения УК или администрации поселка может варьироваться от штрафа до сноса, — считает Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании «Усадьба», — хотя чаще всего все ограничивается устным недовольством администрации и соседей». Размер штрафа рассчитывается на основании договора по предоставлению коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с проживанием на территории поселка (ст. 330 ГК РФ), уточняет М. Литинецкая. Могут быть, конечно, и иные наказания. Если дополнительная постройка возведена в обход внутренних правил, то поселковые власти могут решиться на отключение газа, электричества или каких-либо других коммуникаций.
 

Любое самоуправство застройщик может контролировать на стадии продажи, когда коттедж еще не введен в эксплуатацию и т. д. Для этого существуют рычаги воздействия, связанные с отказом в выдаче правоустанавливающих документов, подключении к коммуникациям и пр. Если же дом продан и документы о собственности получены, то бороться с нарушителем уже сложно. «Честно говоря, я не вижу обстоятельств, в соответствии с которыми владелец земельного участка мог бы понести ответственность за возведение объекта на своей земле, за исключением случаев, когда строительство было осуществлено с нарушением действующих строительных нормативов, — считает А. Богданов. — Если же земля и дом на ней получены во временное пользование, то любое строительство требуется согласовать с собственником или арендатором земли. При отсутствии разрешения любое новое сооружение признается самовольным и может быть ликвидировано.

Необходимость согласования дополнительного строительства может быть предусмотрена уставом некоммерческой организации (некоммерческого партнерства), осуществляющей управление поселком. Однако нарушение устава, как правило, тоже не приводит к каким-либо серьезным последствиям, так как исключение из членов партнерства возможно при злостном нарушении обязанностей, а это — невыплата членского или паевого взноса».
 
Разрешите строить

По мнению М. Литинецкой, чтобы сохранить уважение соседей и руководства поселка, благоразумнее все же согласовать проектную документацию и местоположение будущего бассейна или оранжереи с главным архитектором и администрацией поселка (или на стадии возведения загородного комплекса  — с инвестором). Необходимо также оговорить сроки проведения строительства и дать возможность специалистам контролировать ход работ.