Комфорт в поселке: кто его создает и сколько это стоит

Современное жилищное законодательство провозгласило собственника полным хозяином жизни. Он волен сделать все, что душе угодно со своими метрами, в том числе найти для своей собственности достойного управляющего. В равной степени это относится и к жителям многоквартирного дома, и коттеджного поселка. Проблема, правда, в том, что конкурентного рынка управляющих компаний у нас нет. Выбирать не из кого. И приходится работать, а подчас и воевать, с тем, кого "Бог пошлет".

Вопрос № 1: Кто у нас управдом? Как правило, коттеджным поселком управляет тот, кто его и строит. 

Девелоперская компания создает компанию управляющую. В этом есть свои плюсы: строители прекрасно знают, что и из чего построено, где какая труба проложена, что можно, а что нельзя делать. Кроме того, в любых новостройках это обычная практика: пока жители еще не вселились и не обжились, им не до выбора управляющей компании. Но существовать-то как-то надо, вот строители и создают свою структуру.

Как заметил представитель компании «КМ Девелопмент» Владимир Каменский, пройдет два – три года, прежде чем все собственники закончат отделку коттеджей и озеленение участков, познакомятся друг с другом и создадут местное сообщество. За это время силами застройщика будет введена в действие вся инфраструктура, проведены ландшафтные работы, завершено благоустройство территории.

Именно тогда возникает вопрос о том, кто и как должен управлять жизнью поселения и отвечать за комфорт его жителей. И тут уж жители могут определиться – либо оставаться со «старой» управляющей компанией, либо искать новую. Но для смены компании необходимо провести общее собрание собственников и принять решение. На практике жители и уже существующая компания стараются найти общий язык. Просто им некуда друг от друга деваться. О смене компании речь заходит, когда управленцы категорически не устраивают жителей, но до такого дело стараются не доводить.

Вопрос № 2: А труба-то чья?

Действительно, интересный вопрос – кому принадлежат коммуникации? Ведь за содержание и эксплуатацию труб жителям придется платить (об этом чуть ниже), а что греха таить, есть недобросовестные компании, которые могут без зазрения совести поднимать платежи. Вот тогда и стоит задуматься, - кому принадлежат трубы, за которые вы платите и нельзя ли их забрать себе?

Внутридомовые сети принадлежат хозяевам дома.

Разводящие сети (к ним присоединены внутридомовые сети) могут находиться в собственности застройщика (управляющей компании) или в собственности органов местного самоуправления. В первом случае управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, и ее деятельность регулируется государством. Во втором случае вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.

Если разводящие сети и иные объекты коммунальной инфраструктуры построены за счет прибыли застройщика, то это имущество по праву принадлежит застройщику, если за счет средств, оплаченных собственниками жилья (и нежилых помещений), то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность.

«Однако в этом случае жителям передаются не только коммуникации, но вместе с ними и расходы, связанные с реконструкцией, и рисками досрочного выхода оборудования из строя», - предупреждает руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов.

Впрочем, если между управляющими и жильцами нет особых разногласий, жителям  важнее, течет ли из крана исправно вода, а не кому принадлежит труба.  И в большинстве случаев фирмы оставляют  коммуникации за собой.

Вопрос № 3: Кто устанавливает плату?

Будущие жители должны знать, что тарифы на электроэнергию, газ и тепловую энергию (отопление), на воду и водоотведение устанавливает государство, в лице местных или региональных властей, а не управляющая компания. Более того, уважающие себя управленцы во всех платежках обязательно указывают номера соответствующих постановлений.

Кстати, даже если управляющая компания - собственник коммунальной инфраструктуры и участвует в производстве и транспортировке ресурсов, тарифы для нее должны устанавливаться на уровне субъекта Федерации, как для сетевой локальной монополии. В противном случае на нее очень тяжело «наедет» антимонопольная служба.

Впрочем, плата за коммунальные услуги – не самая проблематичная часть в структуре жилищно-коммунальных платежей.

Жителям поселков приходится оплачивать так называемые «эксплуатационные услуги» или «поселковый сбор», который тянет на куда более существенную сумму. И сфера влияния государства здесь заканчивается, а начинается власть управленцев.

«Затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, зарплату специалистов включаются в общий поселковый сбор, который обязателен для всех жителей, - говорят в «КМ Девелопмент», - Регулярно, примерно раз в год, проводятся общие собрания жителей собственников, на которых УК представляет бухгалтерский отчет, а любой житель может внести предложения».

В разных сегментах загородного рынка такой поселковый сбор составляет разную сумму. В поселках «эконом класса» от 3 до 10 тысяч рублей с домовладения, в «бизнес-классе» - от 10 до 20 тысяч, а в элитных – свыше 20 тысяч рублей.

Как можно повлиять на эту сумму? Только решением общего собрания собственников, на котором утверждается перечень услуг, предлагаемых компанией. От каких-то, не очень нужных, можно отказаться и, в результате, сэкономить.

Резюме Чтобы принимать адекватные решения и общаться с управляющей компанией, жителям, прежде всего, следует объединиться. 

Как сказал поэт, «голос единицы тоньше писка». Одному собственнику жилого помещения сложно противостоять организации, имеющей в своем штате квалифицированных специалистов, которые постоянно отстаивают свои интересы в различных инстанциях.

К тому же у объединения собственников значительно больше прав, чем у одиночки, и в отношении выбора управляющей организации, и с точки зрения контроля за качеством и количеством предоставляемых услуг, и при заключении различных договоренностей с «управдомами».