Покупаем дачу: не попади впросак с документами!

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

В регистрации коттеджа отказать

Наши читатели супруги Карина и Сергей купили два смежных участка. В документах на первый - 16 соток - значилось «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», на второй - 5 соток - «для огородничества».

Оба надела, разумеется, объединили общим забором, построили добротную дачу.

Потом решили убить двух зайцев: и постройку зарегистрировать, и объединение участков оформить. Геодезисты, составляя общий кадастровый план, указали на нем: часть постройки находится на земле для огородничества.

В регистрационной службе супругов ждал жуткий облом:

во-первых, участки объединить невозможно;

во-вторых, право собственности на постройку зарегистрировать нельзя.

Поскольку эта история достаточно характерная, мы решили разобрать ее поподробнее, чтобы подобным образом не пострадали другие будущие дачники. 

Неполный кадастровый план: помощь или риск Поправки к Закону о дачной амнистии, вступившие в силу в декабре 2007 года, развязали руки продавцам, у которых имеются неполные кадастровые планы участков: ориентировочная площадь, не уточнены границы и т. п. (подробно об этом см. в «КП» за 10 января с. г.). В таких случаях теперь допускаются регистрация права собственности на землю и соответственно сделки с ней. С одной стороны, это может значительно ускорить для покупателей приобретение тех участков, которые на момент просмотра и выбора еще не оформлены в собственность будущих продавцов. То есть ждать, пока хозяин зарегистрирует свое право собственности на землю, чтобы передать его покупателю, придется гораздо меньше. С другой стороны, практикующие специалисты предупреждают: приобретатели участков с ориентировочными площадями и границами менее надежно защищены от посягательств на землю. Так, например, если соседи или местные власти попытаются оспорить местоположение границ, оттяпать за счет этого часть территории, то отстаивать свою правоту в суде с ориентировочным кадастровым планом будет сложнее. 

НАШ КОММЕНТАРИЙ 

Почему «собирание земель» не всегда возможно

Всем, кто покупает сразу несколько участков либо собирается приобрести соседний, чтобы присоединить к своему, нужно помнить важное правило: объединение возможно, только если наделы относятся к одной и той же категории земли и имеют одинаковое целевое назначение

(cм. «Бди!»).

Пример, о котором мы говорили выше: один участок Карины и Сергея имеет назначение «для ИЖС» и относится к категории «земли поселений», другой - назначение «для огородничества», категория «земли сельхозназначения». Как говорится, ничего общего.

Можно ли как-то исправить ситуацию?

Теоретически путь есть, но он настолько долог и тернист, что, по мнению специалистов-практиков, игра вряд ли стоит свеч.

Для тех, кого трудности вдохновляют, сообщаем: чтобы объединить разные участки, нужно оформить переведение одного из них в ту же категорию, что и другой.

Для этого требуется специальное индивидуальное решение регионального органа исполнительной власти. То есть, если участки находятся в Подмосковье, то понадобится ни много ни мало получить добро правительства Московской области. 

ВАЖНО 

- Неужели это тот участок и тот самый дом, который нарисован на плане?!

Пора прописываться на даче?

Конституционный суд недавно принял решение, которое позволяет гражданам иметь капитальные постройки с правом постоянной регистрации в них, если садовый участок находится в черте поселения.

Однако на практике воспользоваться таким правом пока можно только через суд - еще не внесены необходимые поправки в законодательство, и нужно, чтобы судья выносил решение о признании конкретного дома на садовом участке пригодным для постоянного проживания.

СПРАВКА «КП»

Не путайте две важные характеристики участка: категория земли и целевое назначение. Категорий земли, в которых могут оказаться дачи, две: «земли поселений» и «земли сельхозназначения». По целевому назначению участки более разнообразны (см. «Бди!»).

БДИ!

Изучаем документы на участок

Напомним, в нашей стране применяется принцип целевого использования земли.  Каждый участок имеет определенное назначение, которое указывается в кадастровом плане и свидетельстве о госрегистрации права собственности на землю.

Встречаются следующие типы участков.

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Здесь возводить хоромы не только можно, но и нужно. Если такой участок будет пустовать, то хозяина могут оштрафовать за нецелевое использование. Теоретически - по закону - возможна даже крайняя мера: изъятие не по делу используемой земли с выплатой владельцу компенсации.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур: овощей, фруктов. Зато заниматься строительством необязательно.

Дачный участок. Его собственникам дается наибольшая свобода: хочешь - строй полноценный загородный дом и получай постоянную регистрацию («прописку»), хочешь - ничего не строй. Выращивание любых посадок также по желанию.

Садовый участок. Тут нужно посадить хотя бы пару плодовых, ягодных или овощных культур, а на остальной площади можно оставить зеленую лужайку, поскольку такой участок предназначен  также и для отдыха.

Огородный участок. Здесь обязательно выращивание ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур, а возведение капитальных жилых строений запрещается.

Обратите внимание: именно поэтому героям нашей истории (см. выше) не удалось оформить право собственности на свою жилую постройку - часть ее оказалась на земле для огородничества.

Иногда участки разного назначения  оказываются рядом, а логику выделения земель под ту или иную цель понять  бывает сложно.  Поэтому при покупке участка будьте внимательны: смотрите, что написано в документах. 

ВОПРОС В ТЕМУ

Положена ли налоговая льгота?

Собираюсь покупать участок с домом. Можно ли будет воспользоваться налоговой льготой?
Петр.

Вам важно иметь в виду три основных момента:

1. Налоговый вычет предусматривается только при покупке или строительстве жилья: дома, квартиры или комнаты либо доли в праве собственности на жилье.

Поэтому в договоре вам важно отдельной строкой выделить стоимость дома - только она будет учитываться при обращении за налоговой льготой.

2. Максимальный размер налогового вычета для покупателя - 1 млн. рублей. Так что, если приобретенный вами дом обойдется дороже, то налог - 13% - вернут только с суммы 1 млн. руб.

3. Налоговая льгота покупателям предоставляется один раз. Если вы уже успели воспользоваться ею при покупке квартиры, то получить вычет на приобретение дачи не удастся.