Зарабатываем деньги на домике в деревне

Первые организованные коттеджные поселки появились на территории Ленинградской области в 2004 году. С тех пор рынок активно развивается: за последние 4 года предложение на нем увеличилось в два раза. По словам коммерческого директора компании Village Consulting Олега Карзова, годовой рост объемов вводимого в строй жилья составляет более 100%. Он уверен, что в ближайшие 5-7 лет бурное развитие данного сегмента продолжится. Девелоперы призывают население, не теряя времени, зарабатывать на этом деньги. 

Из города на природу

По словам руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в настоящее время на территории Петербурга и ближайших пригородов открыты продажи в 140 коттеджных и малоэтажных поселках, из которых 25 начали строиться в этом году. В ближайшие месяцы начнется реализация жилья еще в 70 подобных проектах. С начала текущего года цены на объекты загородной недвижимости в Петербурге и ближайших пригородах выросли на 10%.

По оценкам аналитиков, около 35% представленных на рынке проектов относятся к сегменту элитного и бизнес-класса – их стоимость колеблется в размере от 15 до 35 млн рублей.

Гораздо скромнее выбор в комфорт- и эконом-классах. Ценовой диапазон там колеблется от 5 млн. до 10 млн. рублей. По словам президента Ассоциации «Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада» Максима Шубарева, такая ситуация объясняется отнюдь не прихотью инвесторов. «Из-за высокой стоимости земли, ее инженерной подготовки и последующей эксплуатации возведенных объектов реализация проектов бюджетного уровня зачастую оказывается невыгодной», - считает он.

Золотое дно

По оценкам экспертов, выгодное инвестирование средств и получение прибыли от дальнейшей перепродажи стало одним из главных мотивов приобретения объектов загородной недвижимости в 2007 году.

К началу 2008 года спрос на объекты загородной недвижимости в 3 раза превышал предложение: за последние два года он вырос почти на 40%. Связано это, главным образом, с ограниченностью доступных для разработки земельных участков. На сегодняшний день почти все более или менее интересные территории в радиусе 50 км от Санкт-Петербурга уже скуплены. Развитие более отдаленных районов Ленинградской области тормозится неразвитостью инфраструктуры и социальной сферы. Инвесторы не рискуют вкладывать деньги в такие объекты, опасаясь проблем с их дальнейшей реализацией. Чиновники обещают, что в ближайшие годы ситуация изменится к лучшему.

За 2007 год цены на дома в коттеджных поселках выросли на 60%.  К примеру, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», за тот же период времени квартиры в Санкт-Петербурге подорожали всего на 18%.

По словам экспертов, цены на загородную недвижимость будут повышаться и дальше. К примеру, сегодня еще можно приобрести дом в поселке класса «комфорт» за 8-10 млн рублей. Через год этот объект будет стоить уже 12-15 млн. Земельные участки тоже дорожают: в начале марта средняя цена за сотку держалась в районе 160 тыс. рублей, но уже к концу года она достигнет 200 тыс. Аналитики ожидают, что только  в  ближайшие полгода в сегменте загородной недвижимости цены вырастут на 25-30%.

Исходя из всего вышесказанного, они советуют приобретать дома сейчас. В будущем цены будут выше, а предложение – из-за постоянно растущего спроса – более ограниченным.

В последнее время на рынке выделяется два основных мотива покупки недвижимости в коттеджном поселке. Во-первых, это приобретение дома для непосредственного проживания в нем. Во-вторых, покупка для последующей перепродажи объекта по более высокой цене. Доходность таких сделок сравнима с рисковыми операциями на бирже.

«Если в 2001 году народ в основном играл на квартирах, то теперь на коттеджах. Сейчас очень выгодно покупать и продавать дома в коттеджных поселках. Но надо знать, где покупать и с кем работать», - говорит Олег Карзов.

Доходность сделок с загородной недвижимостью настолько высока, что уже к осени ожидается появление первых паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на сегменте коттеджного строительства.

Надо знать, что покупать

За последние несколько лет рынок организованных коттеджных поселков стал более прозрачным. Как говорят эксперты, у покупателей загородной недвижимости сложились определенные критерии качества, которыми они руководствуются при выборе объектов. Спросом пользуются, прежде всего, дома с подведенными коммуникациями, расположенные на участке с  максимально сохраненным ландшафтом и растительностью, однородным социальным окружением и хорошей инфраструктурой. 
Чтобы не нарваться на недобросовестных продавцов, специалисты советуют перед покупкой ознакомиться с правоустанавливающими документами организации-застройщика. Среди них должны быть разрешение на проведение строительных работ, договор на подключение инженерных коммуникаций, также необходимо проверить текущее состояние площадки – ведутся ли там вообще какие-либо работы.

Инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты первичного рынка загородной недвижимости. Приобретая дом на вторичном рынке, вы рискуете не учесть какой-либо из факторов, способных снизить его цену в будущем, скажем отсутствие необходимой инфраструктуры или неоднородность социального окружения.

«Сейчас многие люди продают дома, которые они построили в 1990-е годы и покупают коттеджи в коттеджных поселках», - говорит Олег Карзов.
 
Самыми перспективными для вложения средств девелоперы считают дома в поселках комфорт-и-бизнес-класса. Именно на них приходится наибольший объем спроса. Такие объекты имеют наименьшие сроки экспозиции – от недели до 2-3 месяцев. В элитных поселках они составляют от 3 месяцев до полугода. 

Изучив ситуацию на рынке, некоторые компании стали предлагать своим клиентам абонентское обслуживание. Каждый месяц агентство готовит маркетинговый отчет о динамике и состоянии рынка первичной загородной недвижимости в интересующих заказчика районах Ленинградской области. Услуга призвана снизить риски как частных, так и корпоративных инвесторов при вложении средств в строящиеся объекты. Средняя ежемесячная стоимость услуги колеблется в районе 30 тыс. рублей.            

Новые тенденции

По словам аналитиков, рынок загородной недвижимости развивается последовательно. Первые проекты включали в себя лишь инженерную подготовку земельных участков, их межевание и последующую продажу. Не были определены покупательские предпочтения и целевая аудитория, поэтому практически никто из застройщиков не брался за возведение коттеджных поселков.

Через несколько лет, когда накопились данные мониторинга, стало ясно, насколько перспективно новое направление. Тенденция последнего времени заключается в появление коттеджных поселков, сданных «под ключ», с полной внутренней и внешней отделкой.

Освоение новых территорий под застройку происходит так же последовательно. На сегодняшний день купить большие участки под Санкт-Петербургом уже практически невозможно, девелоперы начинают смотреть на земли, находящиеся за 100-150 км от города. Активное строительство в ближайшее время начнется в Тосненском, Гатчинском, Ломоносовском, Лужском, Кингисеппском и Кировском районах. Также к числу перспективных направлений относят Карелию, Псковскую и Новгородскую области. Эту тенденцию подтверждает и рост цен на земельные участки: за последний год в южных районах Ленинградской области они выросли на 116%.

«В настоящее время ведется инженерная подготовка земель Тосненского района и некоторых других территорий на юге региона. Девелоперов привлекает это направление главным образом потому, что оно практически не освоено», - говорит Ольга Трошева. 

Вместе с тем, по ее словам, реализация крупных проектов жилищного строительства в южных районах Ленобласти начнется не раньше, чем через несколько лет.

Проблема заключается в том, что на этих территориях практически отсутствует инженерная инфраструктура – подключить дом к электричеству, не говоря уже о газо-и-теплоснабжении, довольно проблематично.

Кроме того, по мнению руководителя направления загородной недвижимости Общества землепользователей «Прогаль» Людмилы Юшиной, проблема заключается и в особенностях восприятия этих районов жителями Петербурга.

«На территориях южных районов Ленинградской области располагаются крупные промышленные предприятия, поэтому привить моду жить и отдыхать в этих местах будет чрезвычайно сложно. Думаю, что застройщикам имеет смысл строить здесь коттеджные и малоэтажные поселки эконом-класса – тогда  у покупателей появится интерес к этому направлению», - отметила Людмила Юшина.

Аналитики говорят, что активное развитие новых направлений будет продолжаться  еще 10-15 лет. Очень многое, по их словам, будет зависеть от государственных властей. Строительные компании сейчас не работают с бывшими лесными угодьями – их территорию нельзя делить на индивидуальные участки. Изменение категории и вида разрешенного использования рекреационных зон послужит мощных стимулом для их развития.

«Официально сейчас нельзя строить коттеджные поселки на бывших рекреационных территориях. Но все равно у нас строят, только называют это по-другому – дачным кооперативом, клубным поселком, загородными апартаментами. Застройщики вынуждены идти на такие меры, потому что работать по-другому пока не получается», - говорит директор салона загородной недвижимости «Колвэй» Лола Хаймина.

Ипотека будет!

Пока банки еще неохотно занимаются кредитованием строящихся объектов загородной недвижимости. Ипотечных программ мало. Но эксперты уверены, что через 3-4 месяца ситуация измениться к лучшему, а через год-полтора нас ждет настоящее изобилие кредитных программ.

Сейчас ипотечные кредиты на приобретение коттеджа выдают UniCreditBank, РосЕвробанк, банк «Санкт-Петербург», Банк ВЕФК, Сбербанк и некоторые другие. Средняя процентная ставка составляет 12% годовых в рублях. Схема покупки под залог имеющейся недвижимости работает, но не является основной.

«Большие банки очень неповоротливы. Им надо больше времени, чтобы перестроиться. Начало кредитования коттеджных поселков будет за маленькими банками. Там быстрее идет процедура согласования», - говорит руководитель ипотечного отдела компании Village Consulting Константин Новиков. 

Поэтому специалисты призывают петербуржцев не бояться заключать договоры с банками, названия которых еще «не на слуху». Крупные игроки только начинают выходить на этот рынок. Первым стал Сбербанк, начав в конце 2007 предоставлять ипотечные кредиты на покупку коттеджей в поселке «Южный берег» в Ломоносовском районе Ленобласти.

«Основная причина, почему банки не хотят заниматься ипотечным кредитованием коттеджных поселков, заключается в проблемах с оформлением земли, в непрозрачности этих схем, - говорит директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар» Алексей Кошелев. – Как только застройщики и государственные власти уладят этот вопрос, банки изменят свою позицию».

Трудности перевода

Гораздо хуже обстоит ситуация на вторичном рынке загородной недвижимости.

Проблема обусловлена тем, что во многих случаях у продавцов отсутствует полный пакет документов, подтверждающих их право собственности на объекты. Поэтому и реализовать их бывает весьма трудно.

В советское время земля предоставлялась по так называемым актам отвода. По словам директора Всеволожского отдела ООО «Александр» Марины Климчук, для оформления такого участка в собственность необходимо делать кадастровую съемку, формировать межевое дело, согласовывать его с владельцами соседних участков и исполнительными органами власти. Данные процедуры занимают около полугода. После получения всех документов, их необходимо подать на рассмотрение Земельной комиссии района, которая примет решение о предоставлении участка в собственность или в аренду.

Решение Земельной комиссии должно быть, в свою очередь, подтверждено главой администрации района, на территории которого расположен земельный участок. Таким образом, процесс получения права собственности на землю занимает как минимум полтора года.

Прогнозы на будущее

Что же произойдет с рынком загородной недвижимости через 7 лет, когда закончится период активного роста? Эксперты прогнозируют, что к 2015 году появится баланс платежеспособного спроса и предложения. Рынок станет более стабильным. Динамика роста цен на 20%-30% в год сохранится в поселках эконом-класса.

Через 7 лет увеличится количество проектов, строящихся до завершающей стадии без продаж на промежуточных циклах.

Активный спрос на загородные дома будет поддерживаться как за счет роста благосостояния петербуржцев, так и за счет приезжих из северных регионов России, в первую очередь из Мурманска. Это общая тенденция для всего Северо-Запада.